В условиях продолжающейся экономической депрессии земля без дома становится для многих товаром куда более привлекательным, чем готовые коттеджи с подведенными коммуникациями. В начале 2009 года купить участок без подряда можно было на территории двух десятков поселков, гордо именующих себя коттеджными.
Теперь же таких площадок вокруг столицы насчитывается более полутора сотен. В интервью «Бизнес-журналу» гендиректор компании «МИЭЛЬ – Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов утверждает: предложение в «бесподрядном» сегменте выросло в семь раз, так что уже около половины всех сделок с загородной недвижимостью в Московской области приходится на участки без подряда.
А коммерческий директор ГК «Родные земли» Владимир Ефимов полагает, что на подобные участки ныне приходится и подавно 70–80% сделок. Да и в прошлом году отмечались столь же высокие показатели. Правда, глава компании «Красивая земля» Илья Сапунов пытается сгладить углы. По его мнению, темпы роста активности на рынке участков без подряда все-таки постепенно снижаются. И все же пиковый спрос налицо. Так что же, людей начала интересовать исключительно «трава у дома» — без самого дома?
Самое время разобраться. Тем более что Подмосковье — территория особая. Именно здесь в максимально концентрированной форме проходят «обкатку» актуальные тренды в сегменте загородной недвижимости. И похоже, что к новой тенденции следует присмотреться не только участникам региональных рынков загородной недвижимости, но и потенциальным покупателям.
Земляной вал
Разумеется, во всем виноват кризис. «Если прежде продавцы не оставляли потенциальным покупателям выбора, нагружая свои участки подрядом, то кризис и нехватка средств на строительство домов подтолкнули их к изменению тактики», — полагает гендиректор IDT Антон Белобжеский.
И дело не только в снижении платежеспособного спроса. Коммерческий директор MOZAIK Development Татьяна Капланова справедливо отмечает, что в условиях отсутствия банковского финансирования подобная стратегия позволяла девелоперам хоть как-то удержаться на плаву, обеспечивая необходимый денежный поток. Те, у кого остались деньги на приобретение участков поблизости от столицы, потирали руки. Однако вскоре выяснилось: на рынок обрушился вал сомнительных предложений. В стремлении обеспечить хотя бы какой-то оборот наличности владельцы земель прежде всего начали предлагать неликвиды.
«Застройщики, столкнувшиеся с проблемами и не сумевшие достроить свои поселки, приняли самое простое решение — вывести земли в «бесподряд», — описывает ситуацию директор по маркетингу Rodex Group Армен Маркосян. — Сначала активизировались спекулянты, принявшиеся скупать землю по кризисным ценам в надежде, что вскоре те же самые участки можно будет продать застройщикам втридорога. Но после самой острой фазы кризиса спрос на землю упал. И многие девелоперы, решив, что рынок окончательно «умер», принялись в панике продавать все, что было у них на руках.
Оптом участки уже никто не покупал. Единственным способом хоть как-то вернуть вложенные деньги стала реализация участков без подряда, которые зачастую «нарезались» исключительно на бумаге, без всяких генпланов и размежеваний».
СПЕКУЛЯНТ ВСЕГДА ОРИЕНТИРОВАН ТУДА, КУДА «ДУЕТ ВЕТЕР». НО ВОТ ЧТО ЛЮБОПЫТНО: УЧАСТКИ БЕЗ ПОДРЯДА ПРАКТИЧЕСКИ НЕ ПОЛЬЗУЮТСЯ СПРОСОМ СО СТОРОНЫ ИНВЕСТОРОВ
Землевладельцы, разумеется, расставляют акценты совсем иначе. Дескать, активизация продаж участков без подряда — не прихоть и не попытка решить финансовые проблемы, а «оперативная реакция на конъюнктуру рынка и спрос». — Главная причина, влияющая на появление новых поселков без подряда, — повышенный спрос со стороны покупателей на такой продукт, — уверяет Илья Сапунов. — В действительности пробные проекты предлагались к продаже некоторыми девелоперами еще в 2007–2008 годах.
Но с началом кризиса доля сделок в этом сегменте относительно всего загородного рынка резко выросла. А дальше возник вполне естественный эффект снежного кома. Многие землевладельцы решили последовать этому примеру. В итоге, по оценкам Сапунова, участок без подряда остается сегодня самым дешевым объектом недвижимости в Подмосковье. Примерно половина таких участков продается по цене менее 1 млн рублей. «За такие деньги ни один другой объект недвижимости — не считая разве что гаража, который не является объектом, пригодным для проживания, — сегодня в Московском регионе купить невозможно», — говорит Армен Маркосян.
В целом расчет продавцов, да и оптимистически настроенных покупателей понятен. Первые стремятся обеспечить себе входящий поток денег, чтобы дотянуть до нового всплеска спроса на готовые коттеджи. Вторые же пытаются приобрести подешевевший актив с перспективой либо построить впоследствии коттедж своими силами, либо перепродать участок, но уже много дороже. Исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость» Людмила Ежова напоминает, что земельные ресурсы — в любом случае надежная инвестиция с минимальными рисками для покупателя.
Разве что период возврата вложений может оказаться длительным. Наконец, земельные участки без подряда с начала кризиса подешевели на 30–60%, а скидки и акции, предлагаемые девелоперами, только подогрели спрос. Однако эту идиллию портит сразу несколько существенных обстоятельств.
«Дикие» земли
Генеральный директор компании «Гео Девелопмент» Максим Лещев откровенен: зачастую покупатели не «хотят», а скорее вынуждены покупать участки без подряда, поскольку не в состоянии обнаружить на рынке загородной недвижимости подходящий вариант готового дома.
«Реальная причина появления поселков без подряда одна, — говорит он. — Землевладелец не может продать за нормальные деньги свой участок целиком, поэтому занимается межеванием, реализацией, подведением коммуникаций, чтобы получить хоть какую-то прибыль». Между тем Армен Маркосян развенчивает еще один миф. Принято считать, что большинство покупателей рассматривают участки без подряда как возможность купить землю дешево, а затем быстро отстроиться и окунуться наконец-то в столь желанную пасторальную негу. Но реальность, как это часто случается, куда более сурова.
Участки без подряда — вовсе не дешевый, а прежде всего проблемный продукт. Большинство землевладельцев реализуют «дикие земли» от имени физического лица или сомнительного ООО, которое легко может оказаться фирмой-однодневкой или используется для банальной «обналички». «Это не девелоперы, а обычные базарные торгаши, ориентированные исключительно на получение сиюминутной выгоды и действующие непрофессионально, — предупреждает Маркосян. — Фактически они берут землю, кое-как разбивают ее на «сотки», непонятно как и через кого оформляют документы и — продают.
А значит надеяться на то, что договоренности в отношении обещанных коммуникаций, дорог и прочих объектов инфраструктуры будут соблюдаться, в данном случае не приходится». Подавляющее большинство опрошенных «Бизнес-журналом» экспертов сходятся во мнении: покупая участок без подряда, клиент сильно рискует остаться с наделом земли или домом, совершенно непригодным для проживания. Татьяна Капланова из MOZAIK Development с легкостью перечисляет вероятные скрытые риски, в том числе опасность не получить обещанные коммуникации и дороги, а также все прелести «шанхая» — хаотичной застройки территории, снижающей инвестиционную ценность как участка, так и возведенного на нем дома.
Тем временем Максим Лещев говорит о другой частой проблеме — о срыве сроков реализации проекта. Сегодня участки без подряда распродают преимущественно девелоперы, испытывающие значительные финансовые трудности. И на формирование обещанной инфраструктуры денег у них чаще всего нет. А предлагаемая покупателю договорная база практически не позволяет ему отстоять свои права в суде.
Как следствие, участок без подряда легко может остаться без электричества, воды и других инженерных сервисов — или подъехать к нему можно будет только летом по разбитому проселку, да и то на гусеничном армейском вездеходе. — Очень многие покупатели участков «без подряда» разочаровались в подобных покупках, ибо красивые картинки в каталогах и проспектах, которые им демонстрировали два–три года назад, не имели ничего общего с фактическим положением дел, — добавляет директор по развитию компании Good Wood Владимир Дубовенко. Похоже, вскоре на подмосковных просторах могут разгореться жаркие баталии, напоминающие скандалы с участием обманутых дольщиков. Только предметом споров станет отсутствующая инфраструктура «перспективных» участков.
Ведь в «шанхайском» сегменте рынка, по оценкам Армена Маркосяна, в 2009 году было зафиксировано в 7 раз больше сделок, чем в поселках с уже подведенными коммуникациями и инфраструктурой. Максим Лещев надеется, что часть проблем можно устранить благодаря вступлению крупных игроков рынка загородной недвижимости в Ассоциацию Землевладельцев России. Но это пока планы. А опасности поджидают покупателей уже сегодня. Вложить или не вложить? Спекулянт что флюгер.
Он всегда ориентирован туда, куда «дует ветер». И вот что любопытно: участки без подряда практически не пользуются спросом со стороны инвесторов. Сегодня такую землю в 80% случаев приобретают физические лица, говорит Максим Лещев (Гео Девелопмент»). Некоторое количество инвесторов в этом сегменте рынка, по словам Ильи Сапунова («Красивая земля»), все-таки осталось.
Но их доля продолжает снижаться: «Это хорошо видно по тому, как проходят предварительные переговоры с клиентами. Все меньше тех, кто принимает решение о покупке за три–четыре дня, как это делали инвесторы еще в прошлом году. Примерный срок от момента первичного просмотра совместно с менеджером компании-продавца до момента заключения сделки составляет теперь от двух недель до месяца».
ПРИОБРЕТАЯ УЧАСТОК БЕЗ ПОДРЯДА, ЛЕГКО ОКАЗАТЬСЯ В БЕЗВЫХОДНОЙ СИТУАЦИИ. ТАК, ОТСУТСТВИЕ ЭЛЕКТРИЧЕСТВА МОЖЕТ СВЕСТИ НА НЕТ ВСЕ «ИНВЕСТИЦИИ»
— Инвестировать в участки без подряда имеет смысл тем, кто готов ждать возврата инвестиций не менее 3–5 лет, – рассуждает Антон Белобжеский (IDT). — В пределах меньшего срока земля без подряда останется весьма консервативным вложением: рост цен будет сопоставим с показателями инфляции. Для получения быстрого и высокого дохода земля не самый привлекательный вид инвестирования». Подобные сделки привлекают лишь тех инвесторов, кто в точности уверен, что, построив на дешевой земле качественные коттеджи, можно будет неплохо заработать на их последующей перепродаже. По оценкам, строительство дома на участке без подряда в 1,3–1,7 раза дешевле рыночной стоимости такого же объекта в коттеджном поселке. На разнице действительно можно «снять сливки».
«Приобретая участок с коммуникациями за 2 млн рублей и построив на нем дом за те же 2 млн, инвестор может продать объект впоследствии миллионов за 7–8», — делает прикидки Максим Лещев. Как бы то ни было, Армен Маркосян категорически не рекомендует ввязываться в подобные авантюры. «Профессиональный инвестор тем и отличается от обычного покупателя, что понимает бессмысленность покупки земли в таких поселках, — говорит он. — Она не принесет большой прибыли, ведь спрос на нее постепенно падает.
А когда на этих землях построятся дома и первые заборы, то финансовая выгода от покупки этих объектов вообще сойдет на нет, поскольку это будут объекты класса «эконом минус». Непонятные дома, «разнобойные» заборы, кое-как проведенные дороги, хаотично подведенные коммуникации, в которые постоянно будут делаться «врезки», вызывающие перебои… Эта земля если и не потеряет, то уж точно не вырастет в цене».
На готовенькое
В начале 2010 года на рынке загородной недвижимости вокруг столицы всерьез заговорили о том, что спрос и предложение постепенно начинают смещаться в сторону готовых домов.
Однако, как отмечает Владимир Дубовенко (Good Wood), цена на уже построенные коттеджи существенно выше, чем на участки без подряда. Скорее, спрос на подмосковные коттеджи подогревается дефицитом. Банки все еще неохотно кредитуют девелоперов. Как следствие, новых поселков не появляется. «Люди убедились, что цены падать дальше не будут, поэтому сейчас активно реализуется отложенный спрос, — поясняет Владимир Яхонтов. — Если до кризиса хорошо реализовались инвестиционные контракты с обязательством постройки, то сейчас покупатели проявляют интерес именно к готовому жилью». Да и мода на покупку участков без подряда, по оценкам некоторых экспертов, постепенно пошла на спад. «Те, кому «повезло» купить участки без подряда, до сих пор остаются без обещанных коммуникаций, дорог, заборов и т. д., — говорит Владимир Яхонтов.
— Поэтому новые клиенты уже стараются совершать сделки в более цивилизованных сегментах рынка загородной недвижимости». Между тем Илья Сапунов полагает, что число предложений поселков без подряда все-таки будет расти, но через два–три года остановится, поскольку рынок готовой загородной недвижимости начнет приходить в себя. Правда, участки без подряда как товар не исчезнут. На любом рынке и при любых экономических реалиях спрос на самые дешевые товары есть всегда. Стоит ли покупать такие участки состоятельным людям, которые теоретически могут позволить себе нечто большее?
Вопрос остается открытым. По крайней мере сегодня покупка земли в Подмосковье по весьма привлекательным ценам легко может привести к «замораживанию» средств. Да, как известно, землю больше не производят. С другой стороны, земля земле рознь.
Начать дискуссию