Недвижимость, считавшаяся самым надежным и безопасным вложением денег, на поверку оказалась инвестицией «легкого поведения». Например, средняя цена квадратного метра в Москве с уровня свыше 6 тыс. долларов, достигнутого перед кризисом, в 2009 году опускалась ниже 4 тыс. и до сих пор не поднялась на прежние высоты.
Именно недвижимость стала виновником последнего глобального кризиса — тогда напроказничала американская ипотека sub-prime. Рецессия в Испании также была вызвана докризисным бумом на рынке недвижимости.
Почему так происходит?
Государство пытается стимулировать экономику, накачивая ее дешевой ликвидностью. Именно такой деятельностью занималась ФРС, опустив ключевую ставку до 1% незадолго до кризиса, в 2003—2004 годах. Тем же самым американский Центробанк продолжает заниматься и сейчас — с 16 декабря 2008 года ставка снижена до 0,25%.
Ключевая ставка ФРС. Источник: Bloomberg
Низкие процентные ставки стимулируют инвестиции и — за счет роста розничного кредита — потребление. А тем самым и экономический рост. Накачивая экономику дешевой ликвидностью, государство решает и другую задачу — девальвация национальной валюты помогает улучшить торговый баланс, что также способствует экономическому росту при условии, что страны-контрагенты не слишком развлекаются подобной стимуляцией. Иначе разгоняется глобальная инфляция.
Низкие процентные ставки делают невероятно привлекательной ипотеку. Например, при 3% годовых ипотека на 30 лет в размере 200 тыс. долларов обойдется всего в 843 доллара в месяц. Бум на рынке ипотеки надувает пузырь на рынке недвижимости. Рост цен на жилье способствует снижению уровня требований к заемщикам. Ведь, если заемщик не способен обслуживать кредит, банкир не останется внакладе — он получит изрядно подорожавшее жилье. В США до кризиса ипотеку давали даже заемщикам класса NINJA (no income, no job and assets — «нет дохода, нет работы и имущества»).
Аналогичная ситуация возникла в Испании. Именно кризис на рынке недвижимости генерировал вторую волну финансового и экономического кризиса в этой стране. В настоящее время безработица в Испании превысила 24% трудоспособного населения, дефицит бюджета в 2011 году достиг 8,9% ВВП, а ожидаемое падение ВВП в 2012-м составляет 1,7%.
Когда государство поворачивает вспять реки, это ведет к экологическим катастрофам. Когда государство разворачивает финансовые реки — неизбежны финансовые катастрофы. Перенаправляя многомиллиардные финансовые потоки, государство создает ложные стимулы и неверные ожидания. Финансово-экономическая система, конечно, не так сложна, как экологическая, но и в ней последствия неосторожного и некомпетентного вмешательства могут быть неожиданными и трагическими.
Наблюдая на протяжении достаточно длительного времени низкие ставки, люди ожидают, что это надолго. И начинают набирать кредиты — на жилье, машины, путешествия. Но вот ударяет кризис — люди лишаются работы, а вместе с ней и полученного в кредит имущества.
Одна из ключевых проблем Испании состоит в том, что бум в строительной индустрии деформировал структуру экономики: на пике бума, в 2007 году, доля строительного сектора достигла 16% ВВП, а занятость в строительстве — 12% рабочей силы. В результате краха на рынке недвижимости в Испании стоят пустыми 3—4 млн домов.
Что делать государству? Отказаться от управления экономикой с помощью процентной политики? Разумеется, нет. Просто необходимо охлаждать бум там, где он возникает. Например, «отваживать» банки от ипотеки повышенными резервами, строительные компании и физических лиц — налогами, если возникают признаки бума на рынке недвижимости.
России пока бум на рынке недвижимости и ипотеки не грозит: процентные ставки запретительно высоки. Поэтому в 2011 году доля выданных ипотечных жилищных кредитов составляла всего около 1% ВВП. Разумеется, ни о каком перегреве российского рынка недвижимости и речи быть не может. Скорее, он замерзает. Наметившееся падение нефтяных цен может утащить за собой вниз и цены российской недвижимости.
Начать дискуссию