Очередной выпад против застройщиков

Нередко случается, что те или иные нормы закона трактуются специалистами по-разному. Часто и в судебной практике нет единого подхода к их применению. В подобных случаях точку в решении спорного вопроса способен поставить высший хозяйственный суд страны, мнение которого обязаны учитывать нижестоящие судебные инстанции, рассматривающие аналогичные ситуации.

В Постановлении от 23.03.2010 № 13863/09 Президиум ВАС высказался по проблеме наложения штрафа на застройщиков многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости за нарушение ими требований ст. 3 Федерального закона о долевом строительстве. Сразу скажем, что Президиум ВАС ужесточил практику взимания административного штрафа на основании ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ. Что необходимо учитывать застройщику, чтобы не потерять полмиллиона рублей?

Отсутствие единообразия

Как следует из ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ, привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 15 до 20 тыс. руб.; на юридических лиц – от 400 до 500 тыс. руб. При этом словосочетание «не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» понималось неодинаково.

Контролирующие органы (инспекции строительного надзора) считают нарушением привлечение застройщиком денежных средств граждан не только до получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок или договора аренды такого участка , но и до госрегистрации договоров участия в долевом строительстве.

Застройщики, получившие с дольщиков деньги до завершения процедуры госрегистрации договоров участия и привлеченные к ответственности, ссылались на наличие всех необходимых разрешений, соблюдение условий, перечисленных в п. 1 ст. 3 Федерального закона о долевом строительстве, и настаивали на том, что факт госрегистрации договоров участия не имеет значения.

Попытки прийти к единому мнению в суде не принесли результата, поскольку одни арбитры поддерживали застройщиков и отменяли постановления о привлечении к административной ответственности, другие – признавали позицию контролеров правомерной. Причем судьи высшего хозяйственного суда страны не находили оснований для пересмотра и тех и других дел. Подтвердим сказанное конкретными примерами.

Арбитры ФАС УО в Постановлении от 05.02.2009 № Ф09-193/09-С1 указали: перечень требований, установленный п. 1 ст. 3 Федерального закона о долевом строительстве, является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит. Из материалов дела следует, что к моменту заключения с гражданами договоров участия в долевом строительстве и, соответственно, привлечения их денежных средств застройщик получил разрешение на строительство, заключил договор аренды земельного участка, а также опубликовал проектные декларации. При таких обстоятельствах в действиях застройщика отсутствует состав вменяемого ему административного правонарушения, поскольку уже к моменту заключения с гражданами договоров участия в долевом строительстве общество имело законное право привлекать их денежные средства для строительства многоквартирных домов.

Довод о том, что положение п. 2 ст. 3 этого закона устанавливает дополнительное требование к застройщику, в силу которого у него возникает право на привлечение денежных средств участников долевого строительства (обязательное наличие договора участия в долевом строительстве, прошедшего государственную регистрацию в предусмотренном законом порядке), является ошибочным. Из буквального толкования данной нормы следует, что названный договор указан лишь в качестве основания (способа) реализации застройщиком имеющегося у него права на привлечение денежных средств участников долевого строительства (только на основании договора участия в долевом строительстве, а не какой-либо другой сделки).

Невыполнение либо несвоевременное выполнение требования о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве не влечет утрату застройщиком права привлекать денежные средства участников долевого строительства. Таким был вердикт судей, отменивших штраф.

Определением ВАС РФ от 26.05.2009 № ВАС-6093/09 было отказано в передаче этого дела в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора.

Аналогичный вывод представлен в Постановлении ФАС УО от 17.08.2009 № Ф09-5826/09-С1. И вновь инспекция государственного строительного надзора не смогла добиться пересмотра дела Президиумом ВАС (см. Определение ВАС РФ от 29.10.2009 № ВАС-13326/09).

Напротив, судьи ФАС СЗО в Постановлении от 19.11.2009 № А21-3397/2009 пришли к выводу о том, что до государственной регистрации договора на участие в долевом строительстве застройщик не имел права на привлечение денежных средств физических лиц для строительства жилого дома, поскольку договор, не прошедший госрегистрацию, считается незаключенным и не влечет правовые последствия. Арбитры указали: из буквального толкования п. 2 ст. 3 и п. 3 ст. 4 Федерального закона о долевом строительстве следует, что право застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства возникает только на основании заключенных договоров участия в долевом строительстве, а заключенным договор считается с момента государственной регистрации.

Обратите внимание
И это (противоположное рассмотренным выше) решение высший хозяйственный суд страны одобрил (Определением ВАС РФ от 25.03.2010 № ВАС-1426/10 было отказано в передаче дела в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора).

Совпадает с точкой зрения ФАС СЗО позиция ФАС ВСО (Постановление от 06.10.2009 № А19-7744/09), ФАС СКО (Постановление от 23.10.2008 № Ф04-6498/2008(14666-А45-32)) и др.

Разногласия закончились

Судьи ФАС УО в Постановлении от 20.08.2009 № Ф09-6016/09-С1 в очередной раз подтвердили свою позицию и отказали инспекции госстройнадзора во взыскании штрафа. Однако ВАС в данном случае не только принял от контролирующего органа заявление о пересмотре дела, но и удовлетворил его, признав обоснованным привлечение застройщика к ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ. В частности, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.03.2010 № 13863/09 отмечено: обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им не только требований, перечисленных в п. 1 ст. 3 Федерального закона о долевом строительстве (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований п. 2 ст. 3 и п. 3 ст. 4 этого закона (наличие договора, заключенного в письменной форме, прошедшего государственную регистрацию). Именно при выполнении таких требований застройщик вправе привлекать денежные средства граждан.

По мнению Президиума ВАС, у застройщика отсутствует право на привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирного дома до регистрации договоров в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Высшие арбитры особо подчеркнули, что данное толкование правовых норм является обязательным и подлежит применению арбитражными судами при рассмотрении аналогичных дел.

***

Итак, Президиум ВАС защитил права дольщиков, признав неправомерность получения с них денег до госрегистрации договоров участия в долевом строительстве. Поскольку теперь рассчитывать на поддержку арбитражных судов застройщикам не приходится, они будут вынуждены откладывать во времени получение денег от граждан, что может привести к снижению темпов строительства.