Покупаете недвижимость у государства? Внимательнее с НДС!

По общему правилу у покупателей имущества (исключая граждан, не зарегистрированных в качестве ИП), составляющего государственную или муниципальную казну, возникают обязанности налогового агента по НДС. То есть покупателю необходимо исчислить налог по расчетной ставке, удержать его из выплачиваемых продавцу доходов и перечислить в бюджет <1>. Только вот беда - не всегда понятно, какую сумму нужно принимать за налоговую базу для исчисления НДС:

• <или> цену недвижимости, указанную в договоре, то есть считать, что эта цена уже включает в себя налог;
• <или> цену недвижимости, увеличенную на сумму налога, проще говоря, накрутить НДС сверх этой цены?

Разница в деньгах может получиться весьма существенная, и, конечно, покупателю выгоднее первый вариант. Но далеко не всегда такой алгоритм расчета налоговики сочтут правомерным. Да и суд может оказаться не на вашей стороне. Поэтому лучше сразу действовать правильно.

Примечание. Напомним, что не облагается НДС продажа государственного или муниципального имущества, если оно выкупается арендаторами - субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном специальным законом <2>. А действие этого порядка продлено до 01.07.2015 <3>. Соответственно, до 01.07.2015 действует и льгота по НДС.

В договоре сказано: "...без учета НДС"? Налог накручивается сверху

Недавно до Верховного суда дошел спор: компания удержала с муниципальных властей НДС, исчисленный исходя из цены недвижимости, прописанной в договоре, а инспекция доначислила налог сверх цены договора. И Верховный суд решил: если из отчета оценщика и договора купли-продажи видно, что цена объекта сформирована без НДС, то покупатель муниципальной недвижимости не может принять за налоговую базу цену договора - это значит уменьшить ее на сумму НДС уже после того, как сделка состоялась <4>. В обсуждаемом случае в отчете оценщика была указана цена недвижимости и без налога, и с налогом. За начальную цену аукциона была принята цена без НДС, и на то, что продажная цена объекта определена без учета налога, было указано в договоре. Покупатель согласился уплатить цену сделки без разногласий относительно рыночной стоимости приобретаемого объекта недвижимости. И значит, инспекция правильно рассчитала базу по НДС, начислив на цену договора налог по ставке 18%, а затем прибавив получившуюся сумму к этой цене. И уже от этой суммы исчислила НДС по расчетной ставке. На цифрах это выглядит так.

Допустим, цена договора 100 000 руб. без учета НДС. Тогда налоговую базу рассчитаем как 100 000 руб. + (100 000 руб. х 18%) = 118 000 руб. А НДС к уплате в бюджет исчислим как 118 000 руб. х 18/118 = 18 000 руб.

Примечание. Разрешая хозяйственные споры, судьи ВАС уже говорили, что гражданское законодательство не предусматривает возможности уменьшения на сумму НДС ранее согласованной сторонами и определенной оценщиком договорной цены имущества, в которую налог не включался <5>. То есть сказано в договоре уплатить определенную сумму за муниципальную недвижимость - платите эти деньги без всяких изъятий. А расчеты с бюджетом по НДС - это уже ваше дело.

Хотя раньше арбитры иногда приходили к такому выводу: тот факт, что в договоре продавец указал стоимость имущества "без НДС", не изменяет порядка определения покупателем - налоговым агентом размера налоговой базы. Налоговый агент не должен увеличивать цену сделки по договору на сумму НДС. Налог нужно исчислить расчетным методом и удержать его из выплачиваемого продавцу дохода <6>.

Непонятно: цена с налогом или без? Тогда считаем, что с налогом

Если из отчета оценщика и договора купли-продажи нельзя сделать вывод, с налогом или без него рассчитана рыночная стоимость недвижимости, то предполагается, что цена договора уже включает в себя сумму налога.

Дело в том, что в силу Закона об оценочной деятельности <7> итоговая величина рыночной стоимости недвижимости, указанная в отчете оценщика, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки. Поскольку рыночную стоимость оценщик определяет именно для совершения сделки по отчуждению имущества и такая операция облагается НДС, принимаем, что налог в этом случае "сидит" в цене, это просто не оговорено особо. Указание на то, что рыночная стоимость объекта для целей совершения сделки определена без учета НДС, должно содержаться в отчете оценщика. К этому выводу пришли еще судьи ВАС, рассматривая хозяйственный спор между компанией и муниципалитетом <8>. До этого компания, перечислившая муниципалитету всю цену договора без удержания НДС, а потом "пострадавшая" от налоговой проверки, проиграла дело в трех инстанциях <9>. Но Президиум ВАС решения нижестоящих судов не поддержал. И указал: не сказано в отчете оценщика, с налогом или без него определена рыночная стоимость недвижимости, значит, НДС нужно было рассчитать по ставке 18/118 исходя из цены сделки по покупке муниципального имущества. То есть принять, что эта цена включает НДС.

Примечание. Нет смысла пытаться доказать в суде, что налоговики неправомерно доначислили вам НДС и пени, поскольку вы не удержали налог при перечислении денег продавцу. Даже если НДС в договоре купли-продажи не выделен из стоимости объекта недвижимости, это не освобождает вас от обязанностей налогового агента <10>.

Рассказываем руководителю

Если компания не удержала НДС из суммы, уплаченной продавцу муниципального имущества, то не стоит пытаться взыскать с него убытки в виде пеней и штрафов, начисленных впоследствии налоговиками. Ведь нарушение покупателем налогового законодательства никак не связано с отказом продавца вернуть неосновательно полученные деньги.

Получается, что если цена объекта по договору составила 1 000 000 руб., эта сумма и будет налоговой базой для исчисления НДС. Тогда покупатель должен перечислить в бюджет НДС в размере 152 542 руб. (1 000 000 руб. x 18/118) и продавцу заплатить 847 458 руб. (1 000 000 руб. - 152 542 руб.). Если при перечислении денег продавцу вы по ошибке не удержали НДС, то это - сумма неосновательного обогащения. И при отказе вернуть эту сумму НДС добровольно можно взыскать ее с муниципальных властей через суд вместе с процентами за пользование чужими деньгами <11>.

* * *

Платить НДС нужно при покупке у государства только той недвижимости, которая составляет государственную или муниципальную казну, то есть не закреплена за государственными или муниципальными унитарными предприятиями. Это прямо следует из налогового закона <12>. Ведь унитарные предприятия самостоятельно уплачивают НДС наравне с коммерческими организациями. И если вы приобретаете, например, у ГУПа или МУПа нежилое здание, закрепленное за ним на праве хозяйственного ведения, то вам не нужно выполнять обязанности налогового агента по НДС независимо от того, отчитывается продавец по упрощенке или по ОСНО.

--------------------------------

1. п. 3 ст. 161, п. 4 ст. 164 НК РФ
2. подп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ
3. ч. 3 ст. 10 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; п. 6 ст. 3, ч. 1 ст. 6 Закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ
4. Определение ВС от 24.11.2014 N 307-ЭС14-162
5. Постановление Президиума ВАС от 17.03.2011 N 13661/10
6. Постановления ФАС СЗО от 03.04.2014 N А26-5213/2013; ФАС ПО от 30.07.2013 N А12-22639/2012
7. ст. 12 Закона от 29.07.98 N 135-ФЗ
8. Постановление Президиума ВАС от 18.09.2012 N 3139/12
9. Постановление ФАС ЗСО от 09.12.2011 N А27-2268/2011
10. Постановление ФАС ВВО от 09.07.2014 N А29-5651/2013
11. п. 1 ст. 395 ГК РФ
12. п. 3 ст. 161 НК РФ

Впервые опубликовано в журнале "Главная книга" N06, 2015