Клерк.Ру

Техзаказчик превращается, превращается … в генподрядчика. Как не стать ответственным за все

Заключили договор на выполнение функций технического заказчика, а ответственность по нему как у генерального подрядчика? Какой же договор был заключен, договор на выполнение функций технического заказчика или договор генерального подряда?

Как известно, гражданское законодательство декларирует принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

В результате все чаще заключаются смешанные или непоименованные договоры, в том числе в сфере строительства.

При разрешении споров по таким договорам возникает необходимость их квалификации, поскольку от этого для сторон будет завесить размер ответственности, предмет доказывания надлежащего исполнения.

И вот тут зачастую и возникают вопросы: кому предъявлять требования по качеству, срокам и объему работ? каков размер ответственности виновной стороны? что будет являться надлежащей сдачей работ (услуг)?

Как следует из ч. 3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ, лицами, осуществляющими строительство, могут являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или техническим заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо. Такой договор именуется договором на выполнение функций заказчика (заказчика-застройщика).

Отключить рекламу

В последнее время при нынешней активной динамике заключения инвестиционно-строительных проектов, проектов государственно-частного и муниципально-частного партнерства в сфере строительства прослеживается смешение функциональных ролей основных субъектов строительства или их возложение на одно лицо.

Такое смешение вызвано тем, что зачастую застройщик самостоятельно не осуществляет строительство, а привлекает генерального подрядчика, технический надзор и других лиц для выполнения работ, организации самого строительного процесса и его контроля. На данной стадии и решается вопрос о выборе договорной конструкции, в рамках которой будет организовано исполнение проекта.

В качестве альтернативного варианта договору генерального подряда всё чаще заключается договор на выполнение функций технического заказчика. Понятие технического заказчика, в свою очередь, дано в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ.

Отключить рекламу

Поскольку данный вид договора законодательно не урегулирован и стороны свободны в определении его условий, на практике функции технического заказчика не ограничиваются ст. 1 Градостроительного кодекса РФ. В результате возникает непоименованный либо смешанный договор. Обязанности и ответственность сторон по такому договору определяются исходя из условий самого договора, заключенного с застройщиком.

Несмотря на то, что статус генерального подрядчика и технического заказчика различен, часто застройщики, заключая договор на выполнение функций технического заказчика, считают, что они тем самым передают техническому заказчику функции генерального подрядчика.

Чем же грозит сторонам такое смешение функциональных ролей в договоре на выполнение функций технического заказчика?

В этом случае возникают риски переквалификации отношений с техническим заказчиком в подрядные (Постановление Президиума ВАС РФ от 30.07.2012 № 1456/12).

Отключить рекламу

Следствием этого для застройщика может быть риск возникновения ответственности перед техническим заказчиком (генподрядчиком) за исполнение обязательств заказчика, предусмотренных гл. 37 ГК РФ, и утрата возможности предъявления специальных требований к техническому заказчику в отношении оказания им услуг по контролю и надзору за строительством.

Для технического заказчика это означает возникновение перед застройщиком встречного обязательство по качеству, объемам и срокам выполнения работ.

Ввиду изложенного только четкая структура договорных отношений между участниками проекта и правильное с точки зрения законодательства распределение функций позволит минимизировать риски обеих сторон.

Поскольку у судов на этот счет однозначный подход не сформирован, проанализировав судебную практику, можно выделить несколько основных критериев, по которым суды дают ту или иную квалификацию договору на выполнение функций технического заказчика.

Отключить рекламу

Квалификация договора на выполнение функций технического заказчика как договора возмездного оказания услуг, регулируемого положениями о договоре подряда

Итак, рассмотрим вариант, когда фактически на технического заказчика возлагаются функции генерального подрядчика.

В соответствии с положениями ст. 702 и 740 ГК РФ под договором подряда понимается договор, по которому одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Соответственно, основным признаком для квалификации договора на выполнение функций технического заказчика как договора подряда, является наличие в договоре обязательств технического заказчика по строительству объекта. Данные обязанности могут быть выражены как в виде непосредственного выполнения работ силами технического заказчика, так и через обязанность (право) технического заказчика заключить договоры (генерального) подряда, договоры с поставщиками материалов и оборудования и т.п.

Отключить рекламу

На необходимость квалификации договора на выполнение функций технического заказчика как договора подряда указывает наличие в договоре таких видообразующих признаков, как:

  • наличие сметы;
  • описание работ;
  • описание объекта;
  • порядок сдачи-приемки работ по существующим правилам строительства;
  • условия о гарантийных обязательствах по качеству работ.

Чем это чревато для технического заказчика?

В рамках такой договорной конструкции по общему правилу технический заказчик несет перед застройщиком ответственность по правилам главы 37 ГК РФ, в том числе за действия третьих лиц, привлеченных им для выполнения работ по договору (договоры подряда, субподряда, поставки материалов и т.п.).

Соответственно, если договором на выполнение функций технического заказчика не предусмотрено право застройщика на предъявление претензий напрямую к субподрядным организациям, то всю ответственность перед застройщиком по качеству, объему и срокам выполнения работ будет нести технический заказчик. То же самое касается и гарантийных обязательств.

Отключить рекламу

Что сулит застройщику?

На застройщика ложиться ответственность за неисполнение встречных обязательств в порядке, предусмотренном главой 37 ГК РФ.

При этом все претензии по качеству и объему работ должны оформляться по правилам, предусмотренным для договора строительного подряда. Отсутствие такого оформления влечет для застройщика утрату права заявлять их в качестве возражений против приемки или оплаты работ.

Квалификация договора на выполнение функций технического заказчика как агентского договора

Поскольку действует принцип свободы договора, заказчик вправе делегировать осуществление отдельных функций, связанных с размещением заказов, лицам, выступающим при реализации данных полномочий в качестве агента (ст. 1005 ГК РФ).

В этом случае агент (технический заказчик) считается действующим в интересах заказчика, выступает от своего имени, но за его счет либо от имени и за счет заказчика, поэтому должен в полном объеме руководствоваться положениями главы 49 либо главы 51 ГК РФ.

Отключить рекламу

В силу ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору агент обязуется за вознаграждение совершать по поручению принципала юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

На основании приведенных правовых норм договор на выполнение функций технического заказчика подлежит квалификации как договор агентирования, если в соответствии с его условиями:

  • технический заказчик действует от своего имени или от имени заказчика (застройщика), но всегда в интересах последнего (по его поручению);
  • технический заказчик действует за счет заказчика (застройщика);
  • по условиям договора сдача оказанных услуг осуществляется техническим заказчиком посредством представления отчетов.
При этом в предмет договора не входят обязательства технического заказчика по строительству объекта, отсутствуют видообразующие признаки договора строительного подряда: наличие сметы, описание работ, описание объекта, порядок сдачи-приемки работ по существующим правилам строительства.

Отключить рекламу

Какова же ответственность технического заказчика в таком случае?

В рамках такой договорной конструкции технический заказчик выполняет только организаторские функции в интересах застройщика, включая право на выбор подрядчиков, которые будут непосредственно осуществлять строительство объекта (постановление ФАС ВСО от 12.05.2010 по делу № А78-1448/2009).

В рассматриваемом случае существенное значение для технического заказчика будет иметь факт исполнения обязанности по представлению застройщику отчетов для оплаты работ (ст. 1008 ГК РФ).

Как правило, при квалификации договора на выполнение функций технического заказчика как договора агентирования сдача застройщику оказанных услуг по выполнению функций технического заказчика посредством предоставления актов выполненных работ по форме КС-2 невозможна. При недоказанности факта направления отчетов суды отказывают техническому заказчику в удовлетворении требований об оплате услуг (постановление ФАС СКО от 09.06.2010 по делу № А32-12220/2009).

Следует отметить, что агентирование может быть построено с использованием либо модели договора поручения (если агент действует от имени принципала), либо модели договора комиссии (если агент действует от собственного имени).

Отключить рекламу

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

С учетом изложенного, в ситуациях, когда договоры на выполнение проектных, изыскательских или строительных работ заключаются действующим от имени застройщика техническим заказчиком или действующим от своего имени заказчиком, выполняющим функции на основании агентского договора, структурированного по модели комиссии, такой технический заказчик, по общему правилу, не отвечает перед застройщиком за исполнение заключенных им за счет заказчика (застройщика) договоров.

Отключить рекламу

Какие проблемы могут возникнуть у застройщика?

Застройщик же может столкнуться с ограниченной ответственностью технического заказчика, в частности, невозможностью предъявления к нему претензий по качеству, объему и срокам выполнения работ. В таком случае требования должны будут предъявляться исполнителям работ.

Резюмируя изложенное, на практике договор на выполнение функций технического заказчика чаще всего является смешанным договором и содержит элементы различных договоров, в связи с чем, отношения сторон будут регулироваться в соответствующих частях правилами о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Соответственно, в случае неисполнения договорного обязательства к виновной стороне будет применяться вид и размер ответственности того вида договора, элементом которого является нарушенное обязательство.

При заключении такого договора рекомендуем внимательно подходить к описанию прав и обязанностей, чтобы условия договора соответствовали желаниям и волеизъявлению его сторон.

Центр обучения «Клерка»
Приобретай опыт для серьезных дел

Правила трудовых проверок ужесточат. Готовьтесь в нашем онлайн-курсе по кадровому учету. Научим составлять документы так, что ни один инспектор не придерется.

Обучение полностью дистанционно. Выдаем сертификат. Записывайтесь.

Отключить рекламу