Клерк.Ру

Как изменились договоры аренды и сам рынок в этой сфере за год коронавирусной реальности

Тренд «ковидной» реальности — установление арендной платы в виде процента с оборота арендатора. Почему владельцы коммерческой недвижимости готовы делить риски с арендаторами и как теперь составляются договоры аренды?

Введенные год назад из-за коронавируса ограничения сказались на всех сферах бизнеса. Новые условия требуют от сторон закрепления в договоре аренды универсального инструмента, исключающего необходимость каждый раз вступать в переговоры в случае приостановления или ограничения деятельности арендатора. При этом важно соблюдение баланса интересов сторон.

В сфере торговли таким инструментом может быть установление арендной платы в виде процента с оборота арендатора. Этот механизм давно известен рынку, но специалисты отмечают, что именно в условиях пандемии его применение стало трендом в области аренды торговой недвижимости.

Процент с оборота: как это работает?

Закон не ограничивает стороны в выборе форм оплаты аренды. Наряду с классической фиксированной платой (за единицу площади или за все помещение) допускается определение арендной платы через согласованную долю «полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов».

В случае торговой недвижимости такими доходами выступает оборот (выручка без НДС) магазина арендатора, расположенного в арендуемых помещениях. Арендная плата при этом определяется как процент с оборота. Обычно его величина варьируется от 5% до 10% и зависит от особенностей деятельности арендатора и достигнутых сторонами договоренностей.

Такая форма арендной платы выгодна арендатору, поскольку позволяет заранее заложить расходы на аренду в свою бизнес-модель, не опасаясь, что со снижением спроса доля таких расходов непредсказуемо увеличится.

Зачем это нужно арендодателям?

Невзирая на негативные аспекты (плавающие платежи, процесс расчета арендной платы и др) арендодатели идут на установление в договорах процента с оборота. Чаще это делается для якорных арендаторов (супермаркетов, кинотеатров, крупных фешн-брендов), присутствие которых может увеличить поток посетителей и тем самым привлечь других арендаторов.

Однако в текущей ситуации такую форму арендной платы стал использовать более широкий круг арендаторов. В условиях спада на рынке и ограниченного спроса на аренду торговых помещений сохранение хотя бы небольшого арендного потока для арендодателя может быть предпочтительнее, чем потеря арендатора.

Что писать в договоре аренды?

Помимо четкого определения содержания термина «оборот» и указания величины процента (ставки) в договоре необходимо предусмотреть порядок и сроки представления арендатором отчета об обороте, а также полномочия арендодателя по контролю за достоверностью представленных сведений и разумные ограничения по срокам аудита отчета об обороте.

В договоре обычно указывается, что из состава арендной платы, рассчитываемой с оборота, исключаются эксплуатационные и коммунальные платежи.

📌 Реклама

Арендодатель может снизить свои риски, предусмотрев в договоре минимальную базовую арендную плату, которая подлежит уплате арендатором независимо от его фактического оборота. Такое условие исключает теоретическую ситуацию, когда аренда становится безвозмездной при падении оборота до нуля.

В условиях растущей неопределенности мировоззрение арендодателей постепенно меняется. Если раньше любые попытки арендатора добиться пересмотра размера арендной платы встречали сопротивление, то теперь все чаще сторонам удается достичь консенсуса. Установление плавающей арендной платы в виде процента с оборота является одним из тех инструментов, которые позволяют сохранить баланс интересов сторон в данном вопросе.

Есть ли у вас опыт заключения подобных договоров? С какими трудностями вы сталкивались?

Подборка полезных мероприятий

Разместить
📌 Реклама