Налоги, взносы, пошлины

Дарение коммерческой недвижимости: что с налогами

Сделку дарения могут использовать для перераспределения недвижимости в семье. Если близкие родственники дарят жилую недвижимость, НДФЛ не возникает. При дарении коммерческой недвижимости это не работает. Разберем возможные налоговые последствия.
10,4 тыс. 5,3 тыс.
Дарение коммерческой недвижимости: что с налогами

Что будет, если одаряемый — ИП

Недвижимость сдается в аренду, в ней располагаются магазины, офисы и т. д. Если такую недвижимость подарили физлицу со статусом ИП на специальном режиме, такой ИП платит налог по специальному режиму с полученного подарка. Например, ИП на упрощенке заплатит «упрощенный» налог и покажет стоимость подарка в декларации по УСН. Даже если в договоре на статус ИП ссылок нет.

Налоговая база — рыночная стоимость имущества, полученного в дар. Надо быть готовым, что в договоре дарения редко указывают рыночную стоимость. Цену должен подтвердить сам налогоплательщик — ИП. Как? Заказать независимую оценку.

Надеяться на кадастровую стоимость недвижимого имущества нельзя. Если не провести независимую оценку, ее сделает налоговая, и не факт, что она будет в пользу налогоплательщика.

Коммерческое имущество сдается в аренду ИП с рядом условий:

  • доходы от сдачи в аренду отражены в декларации по УСН;
  • имеются заявления на патенты с указанием адреса недвижимости;
  • заявления на освобождение от НДФЛ по коммерческой недвижимости, используемой в бизнесе;
  • регулярные перечисления на счет предпринимателя и одаряемый, как правило, ИП с соответствующими ОКВЭД — близкий родственник или член семьи дарителя.

Как быть арендаторам помещения после смены собственника

После регистрации прав собственности на одаряемого, имущество продолжает сдаваться в аренду, иногда даже тому же арендатору, но уже новым собственником.

Судебная практика

Ситуация № 1

В 2018 отец подарил сыну нежилое помещение — магазин. И отец, и сын на момент заключения договора дарения были индивидуальными предпринимателями, но договор подписывали в качестве физических лиц.

Отец торговал в магазине в розницу, отчитывался по этому адресу. Сын стал сдавать объект в аренду, о чем свидетельствовал полученный им патент.

В декларации по УСН подарок ИП не показал. В итоге ИФНС доначислила ИП-сыну 20 190 рублей налога по УСН. Основания:

  1. и отец, и сын на момент заключения договора были предпринимателями;
  2. предмет дарения — нежилое помещение, используемое в предпринимательской деятельности.

Конституционный Суд в Постановлении от 17.12.1996 № 20-П указал: гражданин, если он ИП и использует свое имущество не только для бизнеса, но и в качестве личного имущества...

В рассматриваемом случае доход получили в рамках предпринимательской деятельности. На этом основании пункт 18.1 ст. 217 НК, освобождающий от налогообложения сделки по дарению недвижимости между близкими родственниками, не подлежит применению.

Постановление АС СЗО от 13.05.2021 по делу № А42-3385/2020.

Ситуация № 2

Мать подарила сыну-ИП нежилое помещение, склад и земельный участок. Имущество как до дарения, так и после сдавали одному и тому же арендатору.

К одаряемому пришла выездная налоговая проверка. Сумма доначисленного «упрощенного» налога составила 1,6 млн. рублей, плюс пени и штрафы. Причина — ИП не включил в налоговую базу по УСН стоимость полученных в дар активов.

Суд отклонил доводы предпринимателя о том, что сделка не относится к бизнесу, не связана с извлечением прибыли, разовая. И так мать реализовала свое право на дарение имущества сыну. В договоре стороны указали стоимость передаваемого имущества, но налоговая провела независимую оценку. Причем проводили ее 2 раза.

По результатам первой, оценочной, экспертизы рыночная стоимость была оценена в 31 875 000 рублей, с учетом НДС. Через год провели корректировку оценочной экспертизы, и рыночная стоимость того же имущества стала 27 215 000 рублей, с НДС.

Суды постановили: рассчитывать налог по УСН надо с рыночной стоимости без НДС. А те две оценки были с НДС. Поэтому потребовалась еще одна — судебная оценочная экспертиза, которая оценила объекты в 31 293 000 рублей, без НДС.

Спор не о том, нужно ли платить налог по УСН при дарении, а с какой суммы его платить. Сейчас дело пошло уже по второму кругу и рассматривается в апелляционной инстанции.

Постановление АС ЗСО от 05.10.2020 по делу № А70-7983/2019.

Резюмируем

Во главу угла суды ставят цель использования имущества. Если оно для бизнеса и не связано с личным использованием, доход от получения такого имущества в дар отражаем при расчете налога по УСН.

Величина полученного дохода зависит от стоимости полученного в дар имущества, и налогоплательщику нужно заранее получить документы, подтверждающие рыночную стоимость подарка.

Комментарии

2
  • id448040015

    Добрый день. А если коммерческая недвижимость дарится физическому лицу? Мать ИП сдает в аренду комплекс помещений. Дарит своему сыну ФЛ эти помещения. Затем он регистрируется ИП и продолжает "дело матери". Как в этой ситуации?

    • Роман

      В этой статье явно нет целей расставить все точки над i 😀, но повод задуматься есть.

Акцизы

Доходы от акцизов на табак и алкоголь пойдут на развитие спорта

Такую законодательную инициативу обсудили сегодня на заседании комитета Госдумы по физической культуре и спорту. Она разрабатывается в рамках поручений президента и готовится к внесению.

Курсы повышения
квалификации

20
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора
КоАП РФ

Введут штрафы за самовольное использование централизованных систем водоснабжения

Госдума рассмотрела в первом чтении законопроект о введении ответственности за самовольное пользование централизованными системами водоснабжения и водоотведения.

Не забудьте до 15 апреля сдать в СФР подтверждение вида деятельности

Подтвердить основной вид экономической деятельности за 2023 год надо в срок не позднее 15 апреля 2024 года включительно.

Лучшие спикеры, новый каждый день

Власти придумали, как закрыть лазейки нелегальным мигрантам

Госдума приняла в первом чтении законопроект о борьбе с лазейками для нелегальной миграции.

Бесплатно с Жилищное законодательство

Поправки в ЖК-2024: как теперь сдавать квартиры в аренду

С 3 апреля 2024 года вступили в силу поправки в ЖК, которые всколыхнули общественность. Арендодатели решили, что теперь сдавать жилье в аренду, в том числе посуточно, вообще нельзя, или только с согласия соседей. На самом деле революции не произошло.

Поправки в ЖК-2024: как теперь сдавать квартиры в аренду

Приняли поправки в ТК: сверхурочную работу нужно оплачивать по-новому. «Ночной бухгалтер» № 1663

Работодатели пользовались несовершенством кодекса и фактически занижали выплаты сотрудникам. Теперь эту несправедливость исправили.

Иллюстрация: Вера Ревина / Клерк.ру
Опытом делятся эксперты-практики, без воды
НДС

Два момента, за которые цепляются налоговики, чтобы снять затраты и вычеты НДС по субподрядным работам

При налоговых проверках строительных организаций пристальное внимание инспекторы обращают на правильное оформление договоров и первичных документов, связанных со строительными работами.

Иллюстрация: Riccardo Parretti/pexels

Для пострадавших от наводнений упростят условия по кредитам и займам

Банк России рекомендовал кредиторам учитывать положение заемщиков, пострадавших от наводнений, и принимать заявления на оформление кредитных каникул в упрощенном порядке.

Бесплатно с Бухгалтерский учет

На что обратить внимание при выплате дивидендов. Мини-курс

Особенности и правила выплаты дивидендов разбираем в сегодняшнем мини-курсе.

На что обратить внимание при выплате дивидендов. Мини-курс

Расценки на техобслуживание газового оборудования могут резко снизиться

Депутаты Госдумы обратились в Минстрой с просьбой пересмотреть указания по расчету оплаты обслуживания газового оборудования.

Новая 6-НДФЛ за 1 квартал, подтверждение ОКВЭД и поправки в НК. Дайджест разборов

Эксперты «Клерка» подготовили для вас разборы на самые интересные темы: что проверят в декларациях, прежде чем отразить их на ЕНС, как в 1С заполнить 6-НДФЛ за 1 квартал 2024 года: пошаговая инструкция, тренды налогового контроля 2024: какие компании и физлица в зоне риска и какие платежи можно перечислять с заблокированного счета.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру

⚡️ Итоги дня: День космонавтики, новый туристический налог и дефицит бензина

Подготовили обзор главных событий дня. Все самое интересное, что писали и обсуждали в сети, в одной подборке.

Миникурсы, текстовые и видеоинструкции для бухгалтеров

Расходы на регистрацию недвижимости не увеличивают первоначальную стоимость ОС

Не все расходы на ОС увеличивают его первоначальную стоимость.

🔥 Космическая акция «Клерка»! Успейте купить самые свежие онлайн-курсы «Клерка» всего за 3 690 рублей!

Воспользуйтесь шансом купить новые практические курсы по бухгалтерии маркетплейса, финансовому моделированию, управленческому учету, зарплате, ВЭД и УСН за 3 690 рублей до 15 апреля!

🔥 Космическая акция «Клерка»! Успейте купить самые свежие онлайн-курсы «Клерка» всего за 3 690 рублей!

🌺 Уточнили проверку 6-НДФЛ, увеличили компенсацию за авто и так и не внесли ясность по НДФЛ 15%. Топ новостей за неделю

Мы собрали для вас самые важные бухгалтерские новости этой недели, которые вы могли пропустить.

Кадры

Тренд: все больше сотрудников уходят работать независимыми экспертами

Российские компании рассказали, как будет развиваться рынок самозанятых в России и его тренды, а также зачем привлекают их к сотрудничеству.

85

В каком случае бизнесу выгодно работать по кредит–ноте

Что такое кредит-нота? Как бухгалтерам обеих сторон сделки оформить такую операцию? Как ФНС учитывает этот документ? Рассказываем в материале.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру

Без инвесторов и кредитов: можно ли построить прибыльный бизнес за счет своих знаний, амбиций и личных финансов

Поиск оптимального соотношения доходности бизнеса и финансовых рисков — одна из важнейших задач предпринимателя. Заёмные средства при грамотном использовании — мощный катализатор роста. Но они так же быстро утянут на дно, если случится форс-мажор, допущены просчёты при составлении бизнес-плана или стартапер пренебрёг элементарными правилами риск-менеджмента

Иллюстрация: создано с помощью ИИ OpenAI © Вера Ревина/Клерк.ру
НДС

🍜 На какой зарплатный показатель равняться общепиту для льготы по НДС, если у Росстата еще нет данных

Общепит не платит НДС в 2024 году, если в 2023 году зарплата сотрудников была не менее региональной среднеотраслевой. Ориентируются на данные Росстата за 12 месяцев, если они есть. Если их нет – на данные за 9 месяцев.

Интересные материалы

Самозанятые

У самозанятых пока нет права на больничные, но это пока

Ни ИП, ни самозанятые в общем случае права на оплату больничных не имеют. Но ИП могут это право купить, а самозанятые – нет.