Учет в строительстве

Особенности бухгалтерского учета операций с недвижимостью

Многие компании проводят операции с недвижимым имуществом. Как осуществить бухгалтерский учет таких операций, расскажем далее в нашей статье.
9,7 тыс. 848
Особенности бухгалтерского учета операций с недвижимостью
Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру

Как принять к учету объекты недвижимости в составе основных средств

Объект недвижимости принимают к учету в составе основных средств на дату завершения капитальных вложений (п. 18 ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения»). Это значит, что:

  • понесены все затраты в целях приобретения (создания) объекта и их сумма определена;

  • объект находится в месте и состоянии, в котором компания намерена его использовать, то есть готов к эксплуатации.

При этом объект должен характеризоваться одновременно всеми признаками, перечисленными в п. 4 ФСБУ 6/2020 «Основные средства».

В капитальные вложения при создании объекта недвижимости, в частности, включают:

  • затраты на строительство, включая стоимость используемых материальных ценностей, — при возведении объекта подрядным или хозяйственным способом;

  • проценты по займам, использованным для создания объектов недвижимости, признаваемых инвестиционными активами (пп. «е» п. 10 ФСБУ 26/2020);

  • суммы оценочных обязательств на оплату отпусков работникам, занятым созданием объекта (пп. «ж» п. 10 ФСБУ 26/2020).

В капитальные вложения не включают:

  • затраты, вызванные авариями, пожарами, стихийными бедствиями, нарушением производственного процесса. Например, штрафы, наложенные на организацию за нарушение законодательства об охране труда, сверхнормативный расход материалов и так далее (пп. «г», «д» п. 16 ФСБУ 26/2020, пп. «в» п. 7 информационного сообщения Минфина от 03.11.2020 № ИС-учет-28);

  • управленческие расходы. Исключение: эти расходы напрямую связаны с созданием основных средств (пп. «ж» п. 16 ФСБУ 26/2020). Например, в капитальные вложения надо включить заработную плату сотрудников администрации, занимающихся  управлением строительством;

  • затраты на перемещение и ликвидацию (снос) объектов, которые ранее учитывались как ОС (пп. «к» п. 16 ФСБУ 26/2020).

Если компания начала эксплуатацию части объекта капитальных вложений до полного их завершения, то объектом ОС признают используемую часть капитальных вложений (п. 18 ФСБУ 26/2020).

Стоимость капитальных вложений распределяют между используемой и незавершенной частями обоснованным и рациональным способом, установленным в учетной политике фирмы.

Например, пропорционально физическому показателю, характерному для данного объекта (для здания — площадь, для системы, состоящей из ряда однородных элементов, — количество таких элементов и так далее).

Госпошлину за регистрацию прав на недвижимое имущество включают в первоначальную стоимость объекта в числе других затрат, непосредственно связанных с его приобретением или созданием (пп. «з» п. 10 ФСБУ 26/2020, п. 12 ФСБУ 6/2020).

Используют следующие бухгалтерские записи.

Операция

Дебет

Кредит

Отражены затраты на приобретение (создание) объекта недвижимости

08

(60, 10, 70, 69)

Уплачена госпошлина за регистрацию права на объект недвижимости

68

51

Сумма госпошлины учтена в первоначальной стоимости объекта недвижимости

08

68

Объект недвижимости принят к учету в составе ОС

01

08

Объект инвестиционной недвижимости принят к учету в составе доходных вложений в материальные ценности (если недвижимость предназначена для сдачи в аренду или получения дохода от прироста стоимости)

03

08

Если на дату принятия объекта недвижимости к учету в составе ОС документы на государственную регистрацию недвижимости не были поданы, то сумму госпошлины надо включить в первоначальную стоимость объекта, признав оценочное обязательство по ее уплате (п. 8 ПБУ 8/2010 «Оценочные обязательства, условные обязательства и условные активы», пп. «ж» п. 10 ФСБУ 26/2020, п. 12 ФСБУ 6/2020, информационное сообщение Минфина от 03.11.2020 № ИС-учет-28). Ведь обязанность уплатить госпошлину возникает в связи с подачей заявления о госрегистрации права собственности на недвижимость (пп. 5.2 п. 1 ст. 333.18 НК).

Нельзя отказаться от государственной регистрации и уплаты госпошлины (п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК, ч. 3 ст. 1 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Следовательно, в отношении обязательства по уплате госпошлины выполняются условия признания оценочного обязательства (п. 5 ПБУ 8/2010).

Все самые важные разъяснения ФНС и Минфина по основным средствам и другим вопросам за август 2023 года найдете здесь.

Как начислять амортизацию

Стоимость объектов недвижимости, учтенных в составе ОС, погашается посредством начисления амортизации в обычном порядке. Исключение составляют, в частности (п. 28 ФСБУ 6/2020):

  • объекты недвижимости, потребительские свойства которых с течением времени не изменяются, например, земельные участки, объекты природопользования;

  • инвестиционная недвижимость, оцениваемая по переоцененной стоимости.

Первоначальная (переоцененная) стоимость неамортизируемого объекта списывается в периоде его выбытия или когда он становится неспособным приносить экономические выгоды в будущем (п. 41 ФСБУ 6/2020). При этом признается доход или расход в порядке, предусмотренном п. 44 ФСБУ 6/2020.

Амортизацию по недвижимому имуществу, принятому к учету в качестве основного средства, начинают начислять с даты его признания в бухучете.

Можно начать начисление амортизации с числа месяца, следующего за месяцем признания объекта ОС в бухучете, закрепив такой вариант в учетной политике (пп. «а» п. 33 ФСБУ 6/2020, п. 7 ПБУ 1/2008 «Учетная политика организации», информационное сообщение Минфина от 03.11.2020 № ИС-учет-29).

Амортизацию начисляют способом, установленным учетной политикой компании для этой группы основных средств.

Срок полезного использования объекта недвижимости определяют исходя из условий, установленных п. 9 ФСБУ 6/2020.

Амортизацию начисляют независимо от результатов деятельности компании до момента, когда ликвидационная стоимость объекта станет равной его балансовой стоимости или превысит ее.

Если впоследствии ликвидационная стоимость станет меньше балансовой, начисление амортизации нужно возобновить (пп. 29, 30 ФСБУ 6/2020, информационное сообщение Минфина от 03.11.2020 № ИС-учет-29).

В момент списания объекта недвижимости с бухучета начисление амортизации прекращают. Можно прекратить ее начисление с 1 числа месяца, следующего за месяцем списания объекта недвижимости с бухучета, закрепив такой вариант в учетной политике (пп. «б» п. 33 ФСБУ 6/2020, п. 7 ПБУ 1/2008, информационное сообщение Минфина от 03.11.2020 № ИС-учет-29).

Проводка по начислению амортизации:

Операция

Дебет

Кредит

Начислена амортизация

20 (26, 44)

02

Срок полезного использования, способ начисления амортизации и ликвидационную стоимость нужно проверять на соответствие условиям использования ОС и при необходимости пересматривать (п. 37 ФСБУ 6/2020).

Как отразить в учете списание объектов недвижимости

Списание объекта недвижимости из состава ОС отражают в том отчетном периоде, когда он выбывает или становится неспособным приносить экономические выгоды в будущем.

Например, организация прекратила деятельность, в которой использовался объект недвижимости, при этом нет возможности его использовать в дальнейшей деятельности (пп. 40, 41 ФСБУ 6/2020).

Продажа недвижимости

Если объект недвижимости учтен как основное средство, то в периоде передачи объекта недвижимости покупателю нужно отразить:

  • списание объекта с бухгалтерского учета. При этом суммы накопленной амортизации и накопленного обесценения относят в уменьшение первоначальной (переоцененной) стоимости недвижимости (пп. «б» п. 40, п. п. 41, 42 ФСБУ 6/2020);

  • начисление НДС, если реализация данного вида недвижимости облагается этим налогом (п. 16 ст. 167 НК);

  • доход, если поступления от продажи объекта недвижимости превышают сумму его балансовой стоимости и затрат, связанных с выбытием. В противном случае отражают в учете расход в размере превышения суммы балансовой стоимости списываемого объекта недвижимости и затрат на его выбытие над поступлениями от продажи этого объекта (п. 44 ФСБУ 6/2020).

Используют следующие проводки:

Операция

Дебет

Кредит

Списана первоначальная стоимость проданного объекта недвижимости

01 (03) — выбытие

01 (03) — эксплуатация

Списана сумма начисленной амортизации по проданному объекту недвижимости

02

01 (03) — выбытие

Списана балансовая стоимость проданного объекта недвижимости

62

01 (03) — выбытие

Признан прочий расход в размере превышения балансовой стоимости объекта над величиной поступлений от выбытия (за вычетом НДС), если балансовая стоимость превышает величину поступлений от выбытия (за вычетом НДС)

91-2

01 (03) — выбытие

Начислен НДС (если продажа данного вида недвижимости облагается этим налогом)

62 (91-2)

68

Отражены затраты на продажу объекта недвижимости

62

(60, 76)

Отражен НДС, предъявленный исполнителем (подрядчиком)

19

(60, 76)

Принят к вычету «входной» НДС при наличии права на вычет (если продажа объекта недвижимости облагается этим налогом)

68

19

Предъявленный НДС включен в стоимость услуг (работ), если продажа объекта недвижимости не облагается этим налогом

62 (91-2)

19

Признан доход от продажи недвижимости

62

91-1

Получены денежные средства от покупателя

51

62

Безвозмездная передача недвижимости

Безвозмездно переданный объект недвижимости списывают с бухучета на дату фактической передачи получателю (пп. «б» п. 40 ФСБУ 6/2020). Его балансовую стоимость признают прочим расходом. В прочие расходы включают также иные затраты, связанные с безвозмездной передачей (п. 44 ФСБУ 6/2020, пп. 11, 16, 17 ПБУ 10/99 «Расходы организации»).

При этом используют следующие проводки.

Операция

Дебет

Кредит

Списана первоначальная (переоцененная) стоимость безвозмездно переданного объекта ОС

01 (03) — выбытие

01 (03) – первоначальная стоимость

Списана накопленная амортизация по объекту ОС, переданному безвозмездно

02 (амортизация)

01 (03) — выбытие

Списано обесценение объекта ОС, переданного безвозмездно

02 — обесценение

01 (03) — выбытие

Балансовая стоимость безвозмездно переданного объекта ОС учтена в составе прочих расходов

91-2

01 — выбытие

Отражены дополнительные расходы, связанные с передачей объекта ОС

91-2

60 (76)

Отражен НДС, предъявленный подрядчиком, исполнителем

19

60

Возникновение обязанности по начислению НДС:

Операция

Дебет

Кредит

Предъявленный подрядчиком НДС принят к вычету

68

19

Начислен НДС при безвозмездной передаче объекта ОС

91-2

68

Нет обязанности по начислению НДС:

Операция

Дебет

Кредит

НДС по дополнительным расходам на передачу объекта ОС включен в стоимость выполненных работ (оказанных услуг)

91-2

19

Восстановлен НДС, принятый к вычету при приобретении объекта ОС, в сумме, пропорциональной его балансовой стоимости без учета переоценки

19

68

Восстановленный НДС признан в расходах

91-2

19

Ликвидация объекта недвижимости

Объект недвижимости, учтенный как основное средство, списывают в тот момент, когда его использование прекращено без перспектив возобновления (пп. «а», «г», «д» п. 40, п. 41 ФСБУ 6/2020).

Неиспользуемые объекты, например, находящиеся на консервации, списывают на дату подписания приказа руководителя об их ликвидации. Используемые объекты, в отношении которых принято решение о ликвидации, списывают на дату составления документа, которым оформлен вывод ОС из эксплуатации.

Амортизацию при ликвидации объекта прекращают начислять либо с момента списания ОС, либо с 1 числа месяца, следующего за месяцем списания ОС, — в зависимости от положений учетной политики компании (пп. «б» п. 33 ФСБУ 6/2020).

Материальные ценности от ликвидации ОС принимают к учету за счет балансовой стоимости выбывающего объекта недвижимости одновременно с его списанием с учета (п. 3 рекомендации Р-63/2015-КпР «Материальные ценности от ликвидации основных средств»).

В зависимости от целей дальнейшего использования эти материальные ценности могут быть признаны:

  • запасами;

  • долгосрочными активами к продаже;

  • капитальными вложениями.

Если на дату списания объекта с учета нельзя точно определить стоимость ценностей, подлежащих извлечению при его ликвидации, то ценности принимают к учету и признают доход от выбытия объекта в сумме, равной стоимости ценностей, по мере их фактического извлечения (пп. 8.3, 8.5 концепции бухгалтерского учета в рыночной экономике России). При этом расход от списания объекта и признанный доход в размере стоимости извлеченных ценностей в отчете о финансовых результатах все равно нужно показать свернуто (п. 44 ФСБУ 6/2020).

Затраты на ликвидацию (демонтаж, утилизацию) признают в том периоде, в котором они были фактически понесены (п. 7 рекомендации Р-27/2012-КпР «Ликвидация основных средств с длительным демонтажом»).

Затраты на ликвидацию (демонтаж, утилизацию) ОС, не связанные с извлечением материальных ценностей, списывают за счет ранее созданного оценочного обязательства. Если такое обязательство не создавалось, то их следует включить в прочие расходы в том отчетном периоде, в котором они возникли (п. 43 ФСБУ 6/2020, п. 21 ПБУ 8/2010 «Оценочные обязательства, условные обязательства и условные активы», п. 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации»).

Затраты на ликвидацию объекта недвижимости, которые связаны с извлечением ценностей, включают в их стоимость. При этом сформированная стоимость извлеченных ценностей не должна превышать:

Сумму превышения списывают за счет ранее созданного оценочного обязательства, а в случае его недостаточности — включают в прочие расходы (п. 43 ФСБУ 6/2020, п. 21 ПБУ 8/2010, п. 11 ПБУ 10/99).

Балансовую стоимость ликвидируемого объекта недвижимости за вычетом стоимости полученных ценностей списывают в прочие расходы (п. 44 ФСБУ 6/2020, п. 11 ПБУ 10/99).

Используют следующие бухгалтерские записи:

Операция

Дебет

Кредит

Списана первоначальная (переоцененная) стоимость ОС

01 (03) — выбытие

01 (03) – первоначальная стоимость

Списана накопленная амортизация

02 — амортизация

01 (03) — выбытие

Списано обесценение

02 — обесценение

01 (03) — выбытие

Приняты к учету материальные ценности от ликвидации объекта недвижимости

10

01 (03) — выбытие

Списана в прочие расходы балансовая стоимость объекта недвижимости за вычетом оценки оприходованных материальных ценностей от его ликвидации

91-2

01 (03) — выбытие

Признаны затраты на ликвидацию (демонтаж, утилизацию) ОС, включаемые в стоимость ценностей

10 (15, 41, 08)

60 (70, 69)

Признаны затраты на ликвидацию (демонтаж, утилизацию) ОС, не включаемые в стоимость ценностей

96

60 (70, 69)

Признаны затраты на ликвидацию (демонтаж, утилизацию) в сумме, превышающей оценочное обязательство

91-2

60 (70, 69)

Комментарии

1
  • Списана балансовая стоимость проданного объекта недвижимости: Дт62 Кт01(03) выбытие - проводка огонь, конечно.

Ипотека

Лимит по IT-ипотеке могут повысить до 700 млрд рублей

Новый лимит будет увеличен на 200 млрд рублей, что позволит IT-специалистам получить еще не менее 15 тысяч льготных кредитов на покупку жилья.

Курсы повышения
квалификации

20
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора

Импорт миграционного труда – привилегия развитой экономики

В журнале «Трудовое право» вышла статья с анализом ситуации по региональным ограничениям для привлечения мигрантов в отдельных субъектах РФ.

Возможно ли в рамках закона № 223-ФЗ заключить соглашение о новации

Можно ли в ситуации возврата займа заключить с должником в рамках закона № 223-ФЗ соглашение о новации, в котором обязательство по возврату займа будет заменено на обязательство по выполнению работ на сумму долга (в самом соглашении будут указаны объем работ и стоимость)? Не будет ли данная схема противоречить требования закона № 223-ФЗ?

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
Лучшие спикеры, новый каждый день
ЭДО

Машиночитаемая доверенность, или МЧД: суть, для чего нужна и как с ней работать

Машиночитаемая доверенность — это аналог бумажной доверенности, но используется она исключительно при электронном взаимодействии. 

Машиночитаемая доверенность, или МЧД: суть, для чего нужна и как с ней работать

Самозапрет на оформление кредита можно устанавливать с 1 марта 2025 года

Банки и МФО не смогут выдать потребительский кредит, если клиент установил на Госуслугах или в МФЦ самозапрет.

Вклады

У ВТБ появится вклад, привязанный к ключевой ставке Центробанка

Для держателей пакетов «Прайм» и «Привилегия» ВТБ создаст вклады-«флоатеры», доходность которых будет зависеть от ключевой ставки.

Опытом делятся эксперты-практики, без воды

Дропшиппинг: как работает, плюсы и минусы, с чего начать бизнес

Чтобы что-то продавать, необязательно быть производителем или перекупщиком. Есть модель торговли, когда продавец торгует товарами, которые у него нет на руках. Рассказываем, что такое дропшиппинг, почему он популярен, в чем преимущества и недостатки, как начать зарабатывать.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру

ТОП пять проблемных отчетов у бухгалтеров с начала 2024 года. «Ночной бухгалтер» №1630

Не успел начаться год, а бухгалтерам уже пришлось перестроиться в работе с отчетностью, например, по-новому подавать уведомления по НДФЛ. Из-за того, что приходится параллельно с текучкой следить за изменениями и через день практически что-то сдавать, возникают ошибки, а еще и ФНС не дает продохнуть. Собрали топ самых-самых бесячих отчетов.

Иллюстрация: Вера Ревина / Клерк.ру

Как стать работодателем мечты: топ-6 признаков, на которые смотрят соискатели

Для любого соискателя важны зарплата, время в пути до места работы, стабильность и социальные гарантии. В долгосрочной перспективе — возможность обучиться чему-то новому и карьерный рост. Играет роль и формат работы: кому-то критична возможность работать удаленно, кому-то — ходить в офис.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
Банки

Модульбанк перестал переводить деньги в долларах и евро

Клиенты попавшего под санкции Модульбанка больше не могут переводить средства в долларах и евро.

ФНС, может быть, утвердит справку для инвестиционного вычета по НДФЛ

Чтобы получить инвестиционный налоговый вычет по НДФЛ через налогового агента, нужна справка из ИФНС. Утвержденной справки нет, а рекомендованную налоговики заполняют по принципу «кто во что горазд». Возможно, будет утвержденная форма. Но это не точно.

Работать быстрее и комфортнее: инструменты бухгалтера-калькулятора в ресторанном бизнесе

В статье собрали полезные сервисы и сайты, которые будут полезны большинству бухгалтеров-калькуляторов в ресторанах, барах, кафе и других заведениях.

Работать быстрее и комфортнее: инструменты бухгалтера-калькулятора в ресторанном бизнесе
Миникурсы, текстовые и видеоинструкции для бухгалтеров

Цифра дня. Про кредиты

Средняя ставка по кредитам в России превышает 40% с учетом всех опций.

Цифра дня. Про кредиты

Для оказания услуг по дезинфекции нужно получать лицензию с 1 марта 2025 года

Чтобы компании по уничтожению грызунов и насекомых успели подготовиться, срок обязательного лицензирования перенесли на 1 марта 2025 года. Изначально он был установлен на 1 сентября 2024 года.

🎓Вебинары для бухгалтера в марте: тренды проверок, новые правила по зарплате, исправление ошибок в отчетах ЕФС-1, РСВ, 6-НДФЛ, бюджетный учет, маркировка, управленка

Собрали для вас анонсы вебинаров на март 2024 года. Не пропустите!

Путин принял порядок исключения компаний из реестра экономических операторов

Юридические лица будут исключены из реестра экономических операторов, если их акционеров привлекли к уголовной ответственности.

Как оплата векселем позволяет ИП на ОСНО сэкономить НДФЛ

Этот кейс стал актуален благодаря определению Верховного суда № 306-ЭС19-5334 от 04.06.2019 года.

Как оплата векселем позволяет ИП на ОСНО сэкономить НДФЛ
1
60

Иностранные сотрудники? Начисляем налоги правильно

Налогообложение иностранных граждан зависит от статуса иностранца — резидент или нерезидент.

Иностранные сотрудники? Начисляем налоги правильно
УСН

Взносы ИП при УСН «доходы минус расходы» уменьшают не налог, а базу по нему

У ИП без работников на УСН «доходы» фиксированные взносы уменьшают налог без ограничения (вплоть до нуля). При УСН «доходы минус расходы» взносы тоже участвуют в расчете налога, но не в виде вычета.

Банки

На электронных кошельках банка QIWI осталось 4,4 млрд рублей

Владельцы электронных денег смогут вернуть средства в период ликвидации банка. Их требования рассмотрят в третью очередь.