Земельный налог ИЖС: повышающий коэффициент к ставке 1,5% не применяется с 2027 года

ФНС в  разъяснила, что с нового налогового периода такие коэффициенты не применяются, обратной силы у решения нет. Речь не обо всех участках под ИЖС, а только о тех, что используются в бизнесе и облагаются по ставке в пределах 1,5%.

Конституционный Суд постановлением от 21.07.2026 № 52-П признал п. 1 ст. 394 и п. 15 ст. 396 НК не соответствующими Конституции (ст. 19 чч. 1 и 2, ст. 35 ч. 2, ст. 55 ч. 3, ст. 57, ст. 75 ч. 3) в той мере, в какой в системе действующего правового регулирования они порождают правовую неопределенность и противоречивую практику применения повышающих коэффициентов при исчислении земельного налога в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) для индивидуального жилищного строительства и используемых в предпринимательской деятельности .

КС установил: при проведении налоговой реформы 2020 года (закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) законодатель исключил участки ИЖС, используемые в предпринимательской деятельности, из сферы действия льготной ставки 0,3%, но не сопроводил это изменение корректировкой п. 15 ст. 396 НК, регламентирующего применение повышающих коэффициентов 2 и 4. Ни в пояснительной записке к проекту закона, ни при обсуждении в Госдуме и Совете Федерации не оговаривалась необходимость или возможность применения ставки в пределах 1,5% вместе с повышающими коэффициентами. В результате в правоприменительной практике возникли разные подходы — часть судов и налоговых органов допускала одновременное применение ставки 1,5% и коэффициентов, другая — нет  .

ФНС направила нижестоящим органам письмо от 30.09.2026 № СД-36-21/8636@, в котором привела определения СКЭС ВС от 10.09.2026 № 301-ЭС26-1840 и № 306-ЭС26-6449, вынесенные по результатам применения постановления № 52-П. В письме ФНС подтвердила: с нового налогового периода повышающие коэффициенты не применяются к ставке 1,5% для участков ИЖС в бизнесе . Письмо носит информационно-справочный (рекомендательный) характер, не устанавливает общеобязательных правовых норм и не препятствует применению нормативных правовых актов в значении, отличающемся от разъяснений .

Ранее, 21.07.2026, ФНС направила письмо № БС-36-21/6262@, которым отменила свое прежнее письмо от 16.11.2023 № БС-4-21/14484@ — именно в нем содержалась позиция о совместном применении ставки 1,5% и коэффициентов  .

Позиция КС действует, когда выполняются одновременно три условия:

• Участок предназначен для индивидуального жилищного строительства — вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» .

• Участок используется в предпринимательской деятельности — это касается коммерческих организаций (девелоперов, земельных банков, инвесторов), а также любых собственников, использующих участок в бизнесе. Одного статуса коммерческой организации недостаточно — важно фактическое использование  .

• Налог исчисляется по ставке в пределах 1,5% (пп. 2 п. 1 ст. 394 НК) — именно потому, что участок ИЖС используется в предпринимательской деятельности и не подпадает под льготную ставку 0,3% .

На участки ИЖС физических лиц без предпринимательского использования решение КС не распространяется. Для таких участков продолжает действовать п. 16 ст. 396 НК, который устанавливает коэффициент 2 после десяти лет владения при отсутствии зарегистрированного жилого дома. Постановление № 52-П это правило не отменяло .

Также решение КС не затрагивает участки, предназначенные для других видов жилищного строительства (многоквартирные дома, дома блокированной застройки), которые облагаются по льготной ставке 0,3%. Для них коэффициенты 2 и 4 продолжают применяться как часть льготного режима — постановление КС касается только тех участков, которые были исключены из ставки 0,3% и переведены на ставку до 1,5%  .

Повышающие коэффициенты 2 и 4 регулируются п. 15 ст. 396 НК и распространяются на земельные участки, приобретенные (предоставленные) в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства :

• Коэффициент 2 — применяется в течение трех лет начиная с даты государственной регистрации прав на участок вплоть до государственной регистрации прав на построенный жилой дом (многоквартирный дом) или на любое помещение в таком доме. Если права на построенный объект зарегистрированы до истечения трехлетнего срока, сумма налога, исчисленного за период применения коэффициента 2, подлежит перерасчету с учетом коэффициента 1.

• Коэффициент 4 — применяется в течение периода, превышающего три года с даты государственной регистрации прав на участок, вплоть до даты государственной регистрации прав на построенный жилой дом (многоквартирный дом) или на любое помещение в таком доме.

После реформы 2020 года участки ИЖС, используемые в предпринимательской деятельности, перевели на ставку до 1,5%. Поскольку п. 15 ст. 396 НК не изменили, часть налоговых органов и судов стала применять коэффициенты к ставке 1,5%. В результате налог вырастал до 3% кадастровой стоимости (1,5% ×  2) в первые три года и до 6% (1,5%  ×  4) после — вчетверо выше предельной ставки, установленной ст. 394 НК .

ФНС в письме от 16.11.2023 № БС-4-21/14484@ поддерживала именно такой подход — совместное применение ставки 1,5% и коэффициентов. Это письмо было отменено письмом ФНС от 21.07.2026 № БС-36-21/6262@.

Повышающие коэффициенты не применяются к ставке 1,5% с нового налогового периода — 2027 года. Постановление КС прямо указывает: «начиная с нового налогового периода, если федеральным законодателем не будет установлено иное» .

Постановление № 52-П не имеет обратной силы, действует на будущее время и не является основанием для пересмотра исполненных налогоплательщиками обязательств по уплате земельного налога за предшествующие вынесению постановления налоговые периоды, а также текущий налоговый период .

Исключение — налоговые обязательства заявителя (ООО «Корнер Казань») и налогоплательщиков, обратившихся до вынесения постановления № 52-П за судебной защитой, дела или жалобы которых на указанный момент поданы и (или) находятся на рассмотрении (изучении) судов (в том числе максимально высокой для данной категории дел инстанции). При рассмотрении таких дел (жалоб) следует учитывать, что все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах подлежат толкованию в пользу налогоплательщиков (п. 7 ст. 3 НК) .

• Проверить назначение и фактическое использование участка. Убедиться, что вид разрешенного использования в выписке ЕГРН — «для индивидуального жилищного строительства» и что участок действительно используется в предпринимательской деятельности. Одного статуса коммерческой организации недостаточно — важен вид использования и ставка, установленная муниципальным актом .

• Проверить ставку и расчет налога за 2027 год. Сопоставить ставку, установленную муниципальным актом, с федеральным пределом 1,5%. Если программа автоматически переносит коэффициент из 2026 года — исправить расчет до первого авансового платежа .

• При несогласии с расчетом налогового органа — подготовить пояснения со ссылками на постановление КС от 21.07.2026 № 52-П, письмо ФНС от 30.09.2026 № СД-36-21/8636@ и письмо ФНС от 21.07.2026 № БС-36-21/6262@.

• При споре за прошлые периоды — обратиться к юристу. Ключевая дата — 21 июля 2026 года: только судебные дела, поданные до нее, попадают в исключение из запрета на обратную силу  .

Коэффициенты 2 и 4 остаются в Налоговом кодексе РФ. Постановление № 52-П не отменило п. 15 ст. 396 НК, а запретило одновременное применение коэффициентов со ставкой 1,5% для участков ИЖС в предпринимательской деятельности  .

Запрет действует, пока законодатель не установит иное. КС прямо указал: федеральный законодатель не лишен возможности с соблюдением правил введения нового налогового регулирования, закрепленных в ст. 5 НК, при наличии обоснованной потребности в увеличении налогового бремени внести в действующее правовое регулирование соответствующие изменения .

Вернут ли налог за прошлые годы? Нет. Постановление не имеет обратной силы и не пересматривает исполненные обязательства за прошлые периоды и текущий 2026 год. Исключение — налогоплательщики, обратившиеся за судебной защитой до 21 июля 2026 года, дела или жалобы которых поданы и (или) находятся на рассмотрении (изучении) судов .

Применяются ли коэффициенты к участкам ИЖС физических лиц? Да, применяются. Для физических лиц, не использующих участок в предпринимательской деятельности, действует п. 16 ст. 396 НК (коэффициент 2 после 10 лет владения до регистрации жилого дома). Постановление № 52-П это правило не отменяло .

Отменены ли коэффициенты в НК РФ? Нет. Коэффициенты 2 и 4 остаются в п. 15 ст. 396 НК. Запрещено только их одновременное применение со ставкой 1,5% для участков ИЖС в предпринимательской деятельности. Для участков по ставке 0,3% коэффициенты продолжают применяться  .

С какого года коэффициенты не применяются к ставке 1,5%? С налогового периода 2027 года. Постановление вступило в силу немедленно после провозглашения 21 июля 2026 года, но коэффициенты не применяются именно с нового налогового периода .

Что делать, если дело уже находится в суде? Если жалоба подана до 21 июля 2026 года и находится на рассмотрении (изучении) судов — правовая позиция КС применяется в рамках этого спора. Суды должны учитывать п. 7 ст. 3 НК: неустранимые сомнения толкуются в пользу налогоплательщика. Если жалоба подана после 21 июля 2026 года — она в исключение не попадает  .