Вопрос: Организация заключила договор аренды нежилых помещений, который не прошел государственной регистрации. Вправе ли организация-арендатор учитывать в целях исчисления налога на прибыль расходы в виде арендных платежей за арендуемые нежилые помещения, а также на ремонт таких помещений?
Ответ: Согласно пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятся арендные платежи за арендуемое имущество.
В п. 2 ст. 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно Информационному письму Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53, если нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, к договорам аренды таких помещений должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.
На основании п. 1 ст. 252 НК РФ полученные доходы налогоплательщик вправе уменьшить на сумму документально подтвержденных затрат, под которыми понимаются расходы, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ.
Таким образом, расходы по не заключенным в установленном порядке договорам не учитываются при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль организаций как не соответствующие условиям п. 1 ст. 252 НК РФ.
Вместе с тем в случае, если договор аренды прошел государственную регистрацию, то расходы организации на оплату аренды учитываются с момента такой регистрации.
Если условия договора распространяются на период с момента передачи объекта аренды потенциальному арендатору, то арендные платежи по зарегистрированному или находящемуся на государственной регистрации договору учитываются при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль с момента получения объекта в пользование на основании передаточного акта и акта ввода объекта аренды в эксплуатацию.
В ст. 260 НК РФ определено, что расходы на ремонт основных средств, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат.
Следовательно, если в заключенном и находящемся на государственной регистрации договоре аренды предусмотрена обязанность арендатора произвести ремонт нежилых помещений за счет собственных средств, то расходы на ремонт таких помещений он вправе учитывать в целях налогообложения прибыли.
Основание: Письмо Минфина России от 12.07.2006 N 03-03-04/2/172.
Приложение
Письмо Минфина России от 12.07.2006 N 03-03-04/2/172
Вопрос: ОАО Банк свидетельствует Вам свое почтение и просит дать разъяснение по следующему вопросу:
Банком заключен договор аренды помещения для производственных целей на срок более одного года. Договор передан на государственную регистрацию. Процедура регистрации осуществляется иногда в течение длительного срока (от 30 дней и более).
Банк уже использует помещение и оплачивает аренду. По условиям договора его действие распространено на период с момента передачи объекта арендатору.
Вправе ли Банк уменьшить налоговую базу по налогу на прибыль на суммы арендных платежей, оплаченных до момента регистрации?
Если вправе, то в каком периоде можно учесть эти расходы?
Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел ваше письмо от 27.04.2006 г. N 360 и сообщает следующее.
Согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) в целях налогообложения прибыли к прочим расходам, связанным с производством и (или) реализацией, относятся арендные платежи за арендуемое имущество.
Как следует из статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ), государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом гражданским законодательством не предусмотрено, что отсутствие надлежащей регистрации, предусмотренной Федеральным законом N 122-ФЗ, делает договор аренды недействительным или незаключенным. Таким образом, законодательное закрепление обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяет только права и обязанности сторон по договору и имеет не связанные с вопросами налогообложения цели.
Учитывая изложенное, отсутствие государственной регистрации прав по договорам аренды не влияет на порядок учета сумм арендной платы при исчислении налога на прибыль организаций.
Вместе с тем в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно пункту 1 статьи 252 Кодекса полученные доходы налогоплательщик может уменьшить на сумму документально подтвержденных затрат, под которыми понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Установленный пунктом 2 статьи 9 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" порядок оформления первичных учетных документов, предусматривает указание на содержание хозяйственной операции, определяемой условиями заключенных между сторонами договоров.
Таким образом, расходы по не заключенным в установленном порядке договорам не могут быть учтены в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций как не соответствующие условиям, установленным пунктом 1 статьи 252 Кодекса.
Учитывая изложенное, в случае, если договор аренды прошел государственную регистрацию, то расходы организации на оплату аренды учитываются с момента такой регистрации. Вместе с тем в случае, если в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора распространены на период с момента передачи объекта аренды потенциальному арендатору, то арендные платежи по зарегистрированному или находящемуся на государственной регистрации договору принимаются в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций с момента получения объекта в пользование.
Заместитель директора Департамента А.И. Иванеев
Н.В.ПРОКАЕВА