Дело N А41-11744/08
Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2009 года
Полный текст постановления изготовлен 27 августа 2009 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Брагиной Е.А.
судей Белозерцевой И.А., Петровой В.В.
при участии в заседании:
от истца: ООО "Центр по информатике и электронике" - Митусова Н.А., дов. от 08.07.2009 г.
от ответчика: ООО "СК "Строй-Инвест" - Феоктистова Е.А., дов. от 18.08.2009 г.
рассмотрев 20 августа 2009 г. в судебном заседании кассационную жалобу ООО "СК "Строй-Инвест"
на решение от 10 февраля 2009 г.
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Матеенковым А.В.,
на постановление от 01 июня 2009 г.
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Ханашевичем С.К., Бархатовым В.Ю., Диаковской Н.В.,
по делу N А41-11744/08
по иску ООО "Центр по информатике и электронике"
о признании недействительными сделок и применении последствий недействительности сделок
к ООО "СК "Строй-Инвест"
с участием третьего лица: УФРС по Московской области,
установил:
ООО "Центр по информатике и электронике" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "СК "Строй-Инвест" о признании недействительными в силу ничтожности договора от 22 июня 2005 г. купли-продажи девяти объектов недвижимости, расположенных по адресам г. Москва, Зеленоград, корпуса Б1, Б2, Б3, Б5, В2, В21, В22, В23, и В24, и договора от 24 июня 2005 г. купли-продажи земельного участка площадью 1 256 000 кв. м с кадастровым номером 50:09:0070515:0002, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, вид разрешенного использования: для промышленного строительства, расположенного по адресу: Московская область, Солнечногорский район, в районе д. Андреевка (д. Каменка), а также о применении последствий недействительности сделок в виде возврата сторонами всего полученного по недействительным сделкам.
Исковые требования мотивированы тем, что оспариваемые сделки заключены с нарушением требований статей 1, 35 Земельного кодекса РФ и статьи 552 Гражданского кодекса РФ, воля сторон не была направлена на одновременное отчуждение земли и находящихся на ней объектов недвижимости.
Решением Арбитражного суда Московской области от 10 февраля 2009 г. по делу N А41-11744/08 исковые требования удовлетворены.
Постановлением от 01 июня 2009 г. Десятый арбитражный апелляционный суд оставил решение от 10 февраля 2009 г. без изменения.
В кассационной жалобе на решение от 10 февраля 2009 г. и постановление от 01 июня 2009 г. ООО "СК "Строй-Инвест" просит названные судебные акты отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске, ссылаясь на несоответствие вывода суда об отсутствии воли сторон на одновременное отчуждение земли и объектов незавершенного строительства фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. В частности, заявитель указывает на исполнение договоров обеими сторонами и регистрацию перехода права собственности к покупателю, как на объекты незавершенного строительства, так и на земельный участок.
Заявитель кассационной жалобы также ссылается на неправильное применение судами обеих инстанций статьи 552 Гражданского кодекса РФ, неприменение, подлежащей применению, статьи 6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". По мнению подателя кассационной жалобы, фактические обстоятельства дела свидетельствуют о злоупотреблении правом со стороны истца и наличии оснований для применения статьи 10 Гражданского кодекса РФ.
В заседании суда 17 августа 2009 г. в соответствии со статьей 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 14 часов 30 минут 20 августа 2009 г.
В связи с изменением состава представителей сторон после перерыва кассационная жалоба рассмотрена сначала.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ООО "СК "Строй-Инвест" доводы кассационной жалобы поддержал по указанным в ней основаниям.
ООО "Центр по информатике и электронике" в письменном отзыве на кассационную жалобу и устном выступлении в заседании суда просил кассационную жалобу отклонить, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.
УФРС по Московской области представителя в заседание суда не направило. О времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом извещено.
Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ правильность применения судами обеих инстанций норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и вынесении обжалуемых решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа пришел к заключению, что состоявшиеся по делу судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из следующего.
При заключении оспариваемых сделок нарушен принцип единства судьбы земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости. Данный вывод мотивирован тем, что оспариваемые договоры заключены не в один день, в договоре продажи земельного участка отсутствуют сведения о находящихся на нем объектах незавершенного строительства.
Договоры купли-продажи объектов незавершенного строительства и земельного участка заключены продавцом до государственной регистрации его прав на эти объекты, что, по мнению суда, является нарушением положений статьи 209 Гражданского кодекса РФ и статьи 13 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Как указано в решении суда: "анализ условий оспариваемых договоров и последующая регистрация права собственности не позволяют сделать вывод о сформированной воли сторон на одновременное отчуждение объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены". Доказательством данного вывода суд посчитал также тот факт, что договор купли-продажи объектов незавершенного строительства и договор продажи земли подписаны со стороны продавца разными лицами: генеральным директором общества и представителем по доверенности. Нарушением требований закона суд посчитал и наличие разницы во времени между оформлением договоров и регистрацией прав в ЕГРП.
Кроме того, суд указал, что "занижение стоимости проданного имущества является одним из оснований недействительности сделки".
Апелляционный суд согласился со всеми выводами суда первой инстанции, указав также на то, что отсутствие в договоре купли-продажи объектов недвижимости условия о передаче прав на соответствующий земельный участок, является нарушением требований статьи 552 Гражданского кодекса РФ и влечет недействительность такого договора.
При этом судами не принято во внимание следующее.
Ни статья 35 Земельного кодекса РФ, ни статья 552 Гражданского кодекса РФ, на которые ссылаются суды, не содержат императивного требования об оформлении продажи недвижимости и земельного участка, на котором она расположена, одним документом (договором).
В пункте 2 статьи 552 Гражданского кодекса РФ в редакции, действовавшей на июнь 2005 г., прямо указано, что если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Следовательно, отсутствие в договоре купли-продажи объектов незавершенного строительства условия о юридической судьбе земельного участка не влечет недействительность этого договора.
Отсутствие в договоре купли-продажи земельного участка сведений об объектах недвижимости, купля-продажа которых тому же покупателю оформлена другим договором, датированным более ранним числом, не может свидетельствовать о намерении "разъединить" судьбу земли и находящихся на ней объектов незавершенного строительства.
При исследовании и правовой оценке обстоятельств, связанных с регистрацией прав на спорные объекты, суд не учел, что понятие "право, возникшее до момента вступления в силу ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество", используемое в статье 6 названного Закона, и термин "ранее возникшее право", используемое в статье 13 данного Закона, имеют различное смысловое содержание. Если в статье 6 речь идет исключительно о правах, возникших до введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, то статья 13 устанавливает общее правило о запрете регистрации перехода права без регистрации права передающей стороны.
В данном случае права продавца возникли до вступления в силу ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и в силу пункта 1 статьи 6 названного Закона признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Данная норма Закона судами во внимание при рассмотрении настоящего дела во внимание не принята.
Кроме того, акцентируя внимание на значительном разрыве во времени между регистрацией перехода прав к покупателю на объекты незавершенного строительства и земельный участок, как свидетельстве отсутствия воли на одновременное отчуждение этих объектов, суд не установил причин данного обстоятельства, а вывод о нарушении тем самым требований законодательства ссылкой на конкретные нормы права не мотивировал.
При этом суд не дал оценки тому обстоятельству, что объекты незавершенного строительства и земельный участок, на котором они находятся, зарегистрированы регистрирующими органами разных субъектов федерации, что исключало отчуждение этих объектов по одному договору с одновременной регистрацией перехода прав на них к покупателю.
Не указана судом и норма права, нарушенная составлением акта передачи земельного участка спустя около двух лет после подписания договора купли-продажи земельного участка.
Вывод суда о том, что "занижение стоимости проданного имущества является одним из оснований недействительной сделки" также не мотивирован ссылкой на конкретную норму права. Тот факт, что рассматриваемые сделки по основаниям, предусмотренным статьей 179 ГК РФ (как кабальные), продавцом не оспаривались, судом во внимание не принято.
Кроме того, при столь различных результатах оценки спорных объектов, проведенных для заключения договоров и спустя несколько лет для обоснования исковых требований, суду следовало обсудить вопрос о проведении оценочной экспертизы в рамках арбитражного дела. Однако этого сделано не было.
Признавая оспариваемые сделки недействительными по мотиву отсутствия воли сторон на одновременное отчуждение земли и находящихся на ней объектов незавершенного строительства, суды не дали правовой оценки тому обстоятельству, что оба договора сторонами полностью исполнены как в части передачи имущества, так и в части оплаты, и права покупателя как собственника и земли и объектов незавершенного строительства зарегистрированы в установленном порядке.
При таких обстоятельствах суду следовало выяснить, на что же была направлена воля сторон при заключении оспариваемых договоров, с учетом того обстоятельства, что по мотиву отсутствия полномочий у лиц, подписавших эти договоры, сделки не оспаривались, а процедура их исполнения (оплата, регистрация перехода права и др.) заняла около двух лет и требовала совершения определенных действий как со стороны покупателя, так и со стороны продавца.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, которым подтверждена правильность выводов Арбитражного суда Московской области по делу N А41-11744/08, не могут быть признаны законными и обоснованными.
Отмеченные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела судом первой инстанции.
При повторном рассмотрении суду следует учесть изложенное, правильно уяснить содержание подлежащих применению при рассмотрении данного спора норм права с учетом их назначения в системе норм, регулирующих гражданский оборот недвижимого имущества, и на основании всестороннего и полного исследования обстоятельств дела, при правильном применении норм права разрешить спор.
Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение от 10 февраля 2009 г. Арбитражного суда Московской области по делу N А41-11744/08 и постановление от 01 июня 2009 г. Десятого арбитражного апелляционного суда по указанному делу отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
Председательствующий
Е.А.БРАГИНА
Судьи
И.А.БЕЛОЗЕРЦЕВА
В.В.ПЕТРОВА