(извлечение)
Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 апреля 2012 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального учреждения "Комитет по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству администрации Безенчукского района"
на решение Арбитражного суда Самарской области от 10.10.2011 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2011
по делу N А55-14227/2011
по исковому заявлению муниципального учреждения "Комитет по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству администрации Безенчукского района", Самарская область, пос. Безенчук, к закрытому акционерному обществу "Строительная компания ГРАД", г. Самара, о взыскании пени в размере 4 055 048 руб. 20 коп.,
установил:
муниципальное учреждение "Комитет по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству администрации Безенчукского района" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском о взыскании с закрытого акционерного общества "Строительная компания ГРАД" (далее - ЗАО "СК "ГРАД", ответчик) пени в размере 4 294 881 руб. 47 коп.
До окончания рассмотрения дела по существу суд первой инстанции принял уменьшение размера исковых требований в части взыскания пени до 4 055 048 руб. 20 коп.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 10.10.2011 по делу N А55-14227/2011 иск удовлетворен частично.
С ЗАО "СК "ГРАД" в пользу истца взыскано 387 106 руб. 47 коп. неустойки. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
С ЗАО "СК "ГРАД" в доход федерального бюджета взыскано 4131 руб. 18 коп. государственной пошлины.
Истец, не согласившись с решением арбитражного апелляционного суда в части отказа в удовлетворении исковых требований, обратился с апелляционной жалобой, оспаривая выводы суда первой инстанции о недоказанности нарушения истцом принятых на себя обязательств по пунктам 3.1.4, 3.1.6 муниципального контракта.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2011 данное судебное решение оставлено без изменения.
Истец, не согласившись с решением арбитражного суда и постановлением арбитражного апелляционного суда, обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований и постановление арбитражного апелляционного суда, дело направить на новое рассмотрение, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе. При этом истец оспаривает выводы суда первой и апелляционной инстанций о недоказанности нарушения истцом принятых на себя обязательств по пунктам 3.1.4, 3.1.6 муниципального контракта.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии с пунктом 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судами предыдущих инстанций норм материального и процессуального права, заслушав явившихся представителей сторон, суд кассационной инстанции оснований для удовлетворения жалобы не находит, по следующим обстоятельствам.
В соответствии со статьей 286 АПК РФ законность судебных актов проверяется кассационной инстанцией в обжалованной части исходя из доводов заявителя жалобы.
Из материалов дела следует, что 04.10.2011 между истцом (участник долевого строительства) и ответчиком (застройщик) заключен муниципальный контракт N 3/1, согласно которому застройщик, имеющий на праве аренды земельный участок общей площадью 2926 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, Безенчукский район, п.г.т. Безенчук, ул. Молодежная, кадастровый номер 63:12:1403013:77 и привлекающий денежные средства участника долевого строительства в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации для строительства на этом земельном участке многоквартирного трехэтажного жилого дома (секции 1 - 3) на основании разрешения на строительство от 22.07.2010 N RU63002101-76, выданного отделом архитектуры и градостроительства администрации муниципального района Безенчукский Самарской области, обязуется в соответствии с проектной документацией в предусмотренный контрактом срок с привлечением других лиц построить многоквартирный трехэтажный жилой дом (секции 1 - 3), и после получении разрешения на ввод в эксплуатацию передать объекты долевого строительства в количестве 68 квартир общей площадью 2515,7 кв. м участнику долевого строительства. Участник долевого строительства обязуется оплатить установленную в пункте 2.1 контракта цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию. Цена контракта 74 087 365 руб.
В соответствии с пунктом 3.1 муниципального контракта ответчик принял на себя следующие обязательства:
пункт 3.1.1. - за счет собственных и/или привлеченных средств обеспечить возведение дома, находящегося по адресу: Самарская область, Безенчукский район, п.г.т. Безенчук, ул. Молодежная, д. 5, в точном соответствии с проектно-сметной документацией;
пункт 3.1.2. - ввести в эксплуатацию дом, расположенный по адресу: Самарская область, Безенчукский район, п.г.т. Безенчук, ул. Молодежная, д. 5, и оформить соответствующую документацию не позднее 30.12.2010.
пункт 3.1.3. - в течение 30 рабочих дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику долевого строительства объекты по акту приемки-передачи;
пункт 3.1.4. - в течение 30 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома за свой счет оформить документы, необходимые для регистрации права муниципальной собственности муниципального района Безенчукский Самарской области на передаваемые объекты и обеспечить юридическое сопровождение участнику долевого строительства при регистрации права муниципальной собственности на передаваемые объекты;
пункт 3.1.5. - представлять интересы участника долевого строительства, вытекающие из контракта, перед подрядчиками и соответствующими государственными органами.
Ответственность застройщика по муниципальному контракту предусмотрена пунктом 5.5, согласно которому в случае нарушения застройщиком срока исполнения обязательства, предусмотренного контрактом, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день неисполнения обязательства, от цены контракта за каждый день просрочки.
В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.
Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.
При рассмотрении данного дела арбитражными судами сделан обоснованный вывод о том, что заключенный сторонами муниципальный контракт содержит признаки договора подряда (глава 37 ГК РФ) и договора простого товарищества (глава 55 ГК РФ), что соответствует разъяснениям пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"
Арбитражными судами установлено и подтверждается материалами дела, что 29.12.2010 сторонами заключено дополнительное соглашение N 1 об изменении условий контракта.
Обязательства застройщика, связанные со строительством многоквартирного трехэтажного жилого дома (секции 1 - 3) в количестве 68 квартир общей площадью 2515,7 кв. м (пункт 3.1.1 муниципального контракта), а также с вводом дома в эксплуатацию (пункт 3.1.2 муниципального контракта), были исполнены.
Обосновывая заявленные требования, истец сослался на несвоевременное исполнение застройщиком обязательств, указанных в пунктах 3.1.3, 3.1.4 и 3.1.6 муниципального контракта в редакции дополнительного соглашения от 29.12.2010 N 1.
Рассмотрев требование, обоснованное нарушением пункта 3.1.3 муниципального контракта, суд первой инстанции, установил нарушение ответчиком регламентированного указанным пунктом обязательства и удовлетворил требование о взыскании 387 106 руб. 47 коп. неустойки. В указанной части решение истцом не обжалуется.
Проверка законности и обоснованности судебных актов по настоящему делу осуществляется судом кассационной инстанции в части выводов истца по обязательствам, предусмотренным пунктам 3.1.4 и 3.1.6 муниципального контракта.
Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что толкование условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Исходя из пункта 1.1 муниципального контракта, заключенного между сторонами, существо обязательства ответчика заключается в постройке многоквартирного трехэтажного жилого дома, получения разрешения на ввод в эксплуатацию и передачи объекта долевого строительства в количестве 68 квартир (далее объект) истцу. При этом истец принял на себя обязательства по оплате установленной контрактом цены и принятию объекта при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.
В пункте 3.1.4 муниципального контракта не содержится обязательств ответчика по предоставлению заказчику кадастрового паспорта помещения.
В данном пункте муниципального контракта предусмотрена обязанность подрядчика обеспечить юридическое сопровождение участнику долевого строительства при регистрации права муниципальной собственности на передаваемые объекты, то есть, установлена обязанность по оказанию услуг.
Из буквального содержания пункта 3.1.4 муниципального контракта, нельзя определить, какие конкретно документы должны быть подготовлены подрядчиком, и в какой момент его обязательства следует считать исполненными, поэтому ссылка истца на дату изготовления кадастрового паспорта помещения не вытекает из условий муниципального контракта.
Регистрация права собственности на квартиры является многостадийным процессом, включающим получение документов о праве на земельный участок, согласование проекта, получение разрешения на строительство, получение документов, сопровождающих строительство, получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, получение технического паспорта, получение кадастрового паспорта, а также представление других необходимых документов в орган регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В материалы дела представлены копии свидетельств о государственной регистрации права от 08.08.2011, из которых следует, что право муниципальной собственности было зарегистрировано на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 30.12.2010, муниципального контракта от 04.10.2010, дополнительного соглашения от 29.12.2010 и акта приема-передачи квартиры от 25.04.2011.
Эти документы были готовы до 31.05.2011, то есть до даты, указанной в пункте 3.1.4 контракта.
При таких обстоятельствах, выводы арбитражных судов об отсутствии правовых оснований для привлечения ответчика к ответственности за нарушение пункта 3.1.4 муниципального контракта, являются правомерными.
В соответствии с пунктом 3.1.6. муниципального контракта с изменениями, внесенными дополнительным соглашением, застройщик принял на себя обязательство до 31.01.2011 подготовить дом к заселению.
Какие конкретные обязанности должен выполнить застройщик для подготовки дома к заселению, в пункте 3.1.6 муниципального контракта не указано.
Пункт 5.5. муниципального контракта предусматривает ответственность ответчика за нарушение обязательства, в то время как исковые требования истца в части предъявления требований за неисполнение пунктов 3.1.4 и 3.1.6. муниципального контракта основаны на том, что ответчиком допущена просрочка промежуточных сроков, предусматривающих обязанность ответчика.
Гражданско-правовая ответственность за просрочку исполнения обязательств не может применяться при несвоевременном исполнении обязанности.
В обоснование иска истец ссылается на то, что для заселения квартир дом должен быть сдан в эксплуатацию, однако акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией по форме N КС-14 не подписан, дом в эксплуатацию не сдан.
Исходя из положений статьи 431 ГК РФ, толкования условий муниципального контракта, коллегия приходит к выводу, что в обязанности ответчика не входила сдача жилого дома истцу по акту приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией по форме N КС-14. Контрактом вообще не предусмотрено составление такого акта.
Кроме того, истец утверждает, что на 25.04.2011 не была выполнена чистовая отделка квартир. Истец также указал, что для заселения квартир он должен быть их собственником, а право собственности муниципального района Безенчукский на квартиры было получено только 08.08.2011. При этом обязательство по подготовке дома к заселению было исполнено ответчиком 01.08.2011 - с момента подписания актов выполненных работ между ответчиком и физическими лицами, которым были предоставлены квартиры.
Из материалов дела следует, что разрешение на ввод в эксплуатацию построенного ответчиком многоквартирного жилого дома выдано отделом архитектуры и градостроительства администрации муниципального района Безенчукский Самарской области 30.12.2010.
Согласно пункту 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГСК РФ) в редакции, действовавшей на момент выдачи разрешения, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию свидетельствует о том, что 30.12.2010 строительство было завершено в полном объеме, построенный объект соответствовал проектной документации и был готов к заселению.
Кроме того, представленные в дело акты приема-передачи квартир свидетельствуют о том, что истец 14, 22 и 25 апреля 2011 года участвовал в приемке квартир.
Подписывая акты приема-передачи квартир, истец в каждом из 68 актов указал, что состояние квартиры соответствует условиям муниципального контракта; обязательства, предусмотренные муниципальным контрактом по квартире, выполнены полностью, взаимных претензий стороны не имеют.
Согласно статье 720 ГК РФ заказчик, обнаруживший недостатки в работе при ее приемке, вправе ссылаться на них в случаях, если в акте, либо в ином документе, удостоверяющем приемку, были оговорены эти недостатки, либо возможность последующего предъявления требования об их устранении. Заказчик, принявший работу без проверки, лишается права ссылаться на недостатки работы, которые могли быть установлены при обычном способе ее приемки (явные недостатки).
25.04.2011 ответчиком подписаны письма, в которых он гарантировал устранение недоделок и выявленных при проверке замечаний по отделке помещений квартиры. Однако указанные гарантийные письма не содержат сведений о конкретных недостатках, что не позволяет сделать однозначный вывод о характере выявленных замечаний и о наличии недоделок, препятствующих заселению квартир.
Часть гарантийных писем ответчика (по квартирам N 11, 18, 28, 38, 48, 68) содержит обязательство застройщика выполнить работы по перепланировке квартиры в соответствии с планом квартиры, согласованным с гражданами, переселяемыми в эти квартиры.
Из писем истца от 26.01.2011 N 29 и от 16.02.2011 N 61 следует, что после выдачи разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию истец просил ответчика переделать планировку кухонь в шести квартирах с целью соблюдения нормативных требований и удовлетворения многократных обращений граждан, переселяемых из аварийных домов.
В ответе на указанные письма (письмо от 28.01.2011 N 106) ответчик сообщал о том, что квартиры были построены в соответствии с планировочными решениями, согласованными с администрацией муниципального района Безенчукский, указанные решения не противоречат нормативным требованиям. При этом ответчик согласился внести изменения в планировку дома.
Таким образом, дальнейшие действия ответчика по перепланировке квартир производились за рамками обязательств, предусмотренных муниципальным контрактом, и не могут служить основанием для взыскания пени.
Кроме того, срок исполнения обязательства застройщика по передаче участнику долевого строительства объектов по акту приема-передачи пунктом 3.1.3 муниципального контракта установлен так: в течение 60 рабочих дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома. Предъявляя требование о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательства по передаче объектов, истец исходил из того, что разрешение на ввод в эксплуатацию дома выдано 30.12.2010.
Письмо истца от 20.12.2010 N 563 не может служить доказательством ненадлежащего выполнения ответчиком работ, так как оно подписано до истечения установленного муниципальным контрактом конечного срока строительства и до выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
В дело представлены копии 68 актов выполненных работ, подписанные между ООО СК "Град" и гражданами, которым были предоставлены квартиры, в период с 27.07.2011 по 10.08.2011. Основная часть актов подписана без замечаний. Четыре акта (по квартирам N 2, 9, 43, 57) подписаны с замечаниями.
Указанные акты не являются основанием для начисления неустойки за просрочку исполнения застройщиком обязательства по подготовке квартир к заселению, поскольку заключенный сторонами договор составление указанных актов не предусматривал и из этих актов нельзя сделать вывод о том, когда дом был подготовлен к заселению.
Письма истца от 17.08.2011 N 377 и от 06.09.2011 N 424 свидетельствуют о выявленных после приемки квартир недостатках (не завершены электромонтажные работы и работы по благоустройству). При этом в письме от 06.09.2011 N 424 указано, что ключи новых квартир были выданы гражданам 05.08.2011, то есть до того, как истцом были предъявлены требования об устранении выявленных недостатков. Следовательно, выявленные истцом недостатки заселению квартир не препятствовали.
Порядок реализации претензий по качеству работ после их приемки, регламентированы статьей 723 ГК РФ и не являются основанием для того, чтобы считать результат не сданным.
При таких обстоятельствах, арбитражные суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для начисления пени за нарушение ответчиком обязательств по подготовке дома к заселению (пункт 3.1.6 муниципального контракта).
Таким образом, выводы арбитражных судов в обжалуемой части соответствуют требованиям действующего законодательства и обстоятельствам дела.
Доводы, содержащиеся в кассационной жалобе, приводились истцом и ранее, они являлись предметом судебного рассмотрения и получили надлежащую оценку. Фактически кассационная жалоба направлена на переоценку сделанных судами выводов, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
При таких обстоятельствах при правильном применении судами норм материального права, полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств и обстоятельств дела принятые по делу судебные акты в обжалуемой части являются законными и обоснованными.
Правовых оснований для их отмены не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 10.10.2011 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2011 по делу N А55-14227/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.