Вопрос: О минимальном сроке владения жилым помещением, полученным по договору участия в долевом строительстве, в целях НДФЛ при его продаже, а также о представлении декларации при продаже недвижимости.
Ответ: Департамент налоговой политики рассмотрел обращения от 14.07.2021 и от 28.07.2021 и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) по вопросам применения отдельных положений главы 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса разъясняет следующее.
На основании пункта 17.1 статьи 217 и пункта 2 статьи 217.1 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
В соответствии с пунктом 4 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса.
На основании пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Таким образом, по общему правилу минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества исчисляется с даты государственной регистрации на него права собственности.
В то же время абзацем четвертым пункта 2 статьи 217.1 Кодекса (в редакции Федерального закона от 02.07.2021 N 305-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 305-ФЗ)) установлено, что в целях статьи 217.1 Кодекса в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком, в частности, по договору участия в долевом строительстве, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с указанным договором, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства.
Вместе с тем сообщаем, что содержащейся в обращении информации недостаточно для подготовки ответа по поставленным вопросам. Обращение может быть рассмотрено дополнительно в случае представления копий документов: договора участия в долевом строительстве и передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства; документа, подтверждающего государственную регистрацию права собственности на объект долевого строительства; документов, содержащих информацию об исполнении участником долевого строительства обязательств по оплате жилого помещения с рассрочкой платежа; решения суда.
Одновременно по вопросу представления налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, разъясняем следующее.
На основании статьи 209 Кодекса объектом обложения по налогу на доходы физических лиц является доход, полученный налогоплательщиком.
Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса установлено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.
При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 214.10 Кодекса в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода — кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
Учитывая изложенное, исчисление и уплата налога на доходы физических лиц производятся с дохода, определяемого исходя из сумм, полученных от продажи недвижимого имущества, с учетом порядка, установленного статьей 214.10 Кодекса.
На основании пунктов 2 и 3 статьи 228 Кодекса налогоплательщики, указанные в пункте 1 статьи 228 Кодекса, самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет, в порядке, установленном статьей 225 Кодекса, а также обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию.
Абзацем вторым пункта 4 статьи 229 Кодекса предусмотрено, что налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии со статьей 217 Кодекса (за исключением доходов, указанных в пунктах 60 и 66 статьи 217 Кодекса).
Федеральным законом N 305-ФЗ в пункт 4 статьи 229 Кодекса вносятся изменения.
Так, согласно абзацу третьему пункта 4 статьи 229 Кодекса (в редакции Федерального закона N 305-ФЗ) налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации сумму всех полученных в налоговом периоде доходов от продажи недвижимого имущества, указанного в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса, если в отношении такого недвижимого имущества налогоплательщик в налоговом периоде имеет право на имущественный налоговый вычет в размере, предусмотренном абзацем вторым подпункта 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса, и если сумма всех таких доходов от продажи такого имущества в налоговом периоде не превышает установленный размер такого имущественного налогового вычета.
Указанные изменения вступают в силу с 1 января 2022 года и применяются к доходам, полученным налогоплательщиками в налоговых периодах начиная с 1 января 2021 года.
Таким образом, при выполнении условий, установленных абзацем третьим пункта 4 статьи 229 Кодекса (в редакции Федерального закона N 305-ФЗ), налогоплательщики вправе не представлять налоговую декларацию в отношении доходов, полученных при продаже недвижимого имущества.
Дополнительно разъясняем, что одновременное уменьшение налогоплательщиком суммы доходов от продажи недвижимого имущества на размер имущественного налогового вычета, установленного подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса, и на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого проданного недвижимого имущества, положениями статьи 220 Кодекса не предусмотрено.
В этой связи доходы, полученные от продажи недвижимого имущества, могут быть уменьшены или на размер вышеуказанного имущественного налогового вычета, или на основании подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов.
Заместитель директора Департамента
Р.А.ЛЫКОВ