Вопрос: Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - ДДУ) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Высший Арбитражный Суд РФ в п. п. 4, 11 Постановления Пленума от 11.07.2011 N 54 указал, что договор участия в долевом строительстве надлежит квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.
При этом введение с 1 июля 2019 г. счетов эскроу не изменило существа договора участия в долевом строительстве, изменив лишь порядок финансирования строительства.
Минфин России в многочисленных разъяснениях (Письма от 15.05.2020 N 03-03-06/1/38609, от 11.02.2020 N 03-03-07/9075, от 17.01.2020 N 03-03-06/1/1966 и др.) указал, что при производстве продукции (товаров) с длительным технологическим циклом доходы от реализации такой продукции включаются в налоговую базу по налогу на прибыль организаций единовременно на дату реализации (п. 1 ст. 39 НК РФ), то есть на дату перехода права собственности (п. 3 ст. 271 НК РФ).
Правильно ли, что в целях налога на прибыль при заключении договоров участия в долевом строительстве застройщик отражает доходы и соответствующие им расходы единовременно на дату передачи объекта долевого строительства участнику по передаточному акту в соответствии с п. 3 ст. 271 НК РФ?
Ответ: Департамент налоговой политики рассмотрел обращение от 29.07.2020 и сообщает следующее.
Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ) регулируются отношения, в частности, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства.
Порядок учета доходов и расходов организации-застройщика, полученных и понесенных за счет средств дольщиков, аккумулирование которых организацией-застройщиком осуществляется на своих счетах, установлен соответствующими положениями подпункта 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ).
Иные доходы и расходы, полученные и понесенные организацией-застройщиком при долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций в общеустановленном порядке в зависимости от квалификации предмета договора, определенном сторонами при его заключении. При этом осуществление такой классификации к компетенции Министерства финансов Российской Федерации не относится.
Вместе с тем считаем возможным отметить, что при оценке договоров, связанных со строительством объектов недвижимости, следует руководствоваться Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".
Заместитель директора Департамента
А.А.СМИРНОВ
18.09.2020