Вопрос: Организация (ООО) является арендатором недвижимого имущества (нежилых зданий и помещений, далее - объекты недвижимости) на основании долгосрочного договора аренды недвижимого имущества, заключенного 11.11.2013 (далее - договор аренды) с акционерным обществом (далее - АО) в качестве арендодателя.
В договоре аренды стоимость арендной платы определена с учетом НДС (18%).
Решением Арбитражного суда области АО признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, которое до настоящего времени не завершено, утвержден конкурсный управляющий.
Федеральным законом от 15.10.2020 N 320-ФЗ в пп. 15 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ внесены изменения, согласно которым объектом налогообложения по НДС не признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) и (или) имущественных прав должников, признанных в законном порядке несостоятельными (банкротами).
Товары (работы, услуги), изготовленные и (или) приобретенные (выполненные, оказанные) в процессе осуществления хозяйственной деятельности после признания должников банкротами, также не облагаются НДС.
Данные изменения вступили в силу с 01.01.2021.
Между тем конкурсный управляющий арендодателя (АО) уклоняется от внесения изменений в договор аренды в части определения судьбы НДС в составе арендной платы, несмотря на неоднократные обращения арендатора. Соответственно, арендатор (ООО) вынужден уплачивать арендную плату в размере, определенном в договоре аренды с учетом НДС, указывая в платежных документах в том числе НДС 20%.
При этом в Письмах Минфина России от 09.04.2021 N 03-07-11/26558 и от 23.04.2021 N 03-07-11/31160 имеются разъяснения о том, что если не внесены изменения в договор, заключенный ранее и не завершенный по состоянию на 01.01.2021, то есть работы (услуги) выполняются (оказываются) организацией-банкротом с учетом НДС, фактически с получением от покупателя суммы НДС, то банкрот должен уплатить налог в бюджет на основании п. 5 ст. 173 НК РФ.
При этом арендодатель (АО) акты, счета-фактуры с выделением НДС арендатору (ООО) не представляет, но и изменения в договор аренды не вносит, то есть свою сумму реализации определяет в размере с учетом входящей суммы НДС, но указывает в первичных документах, что это - без НДС.
Согласно п. 1 ст. 154 "Порядок определения налоговой базы при реализации товаров (работ, услуг)" НК РФ налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг), если иное не предусмотрено данной статьей НК РФ, определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 105.3 НК РФ, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения суммы налога.
В Определении Верховного Суда РФ от 23.06.2015 по делу N 305-ЭС14-8805 сформулирована правовая позиция, согласно которой получение налога на добавленную стоимость сверх суммы, которую арендодатель обязан был предъявить арендатору с учетом требований НК РФ, приводит к получению арендодателем неосновательного обогащения, которое подлежит возврату, а удержание арендодателем указанной суммы свидетельствует не только о незаконном, но и о недобросовестном поведении участников гражданского оборота (п. 4 ст. 1 ГК РФ).
При этом отдельного регулирования по особому определению налоговой базы по реализации для банкротов в НК РФ не предусмотрено, то есть налоговая база определяется согласно п. 1 ст. 154 НК РФ без НДС.
В данном же случае арендодатель (АО) определяет сумму реализации с учетом НДС.
Как указано выше, конкурсный управляющий арендодателя уклоняется от представления арендатору надлежащей первичной документации по договору аренды: актов и счетов-фактур с выделением суммы НДС.
Кроме того, начиная с июля 2024 г. арендодатель вообще не представляет арендатору никакой первичной документации по договору аренды и организация (ООО) может и вынуждена ориентироваться только на условия, прописанные в договоре аренды.
Следовательно, арендатор (ООО) лишен возможности принятия всей суммы арендной платы на затраты, так как в отсутствие изменений в договоре аренды и при отсутствии первичной документации арендатор вынужден принимать в расходы, которые формируют налоговую базу по налогу на прибыль, сумму арендной платы без учета НДС.
Сумма НДС аккумулируется на соответствующем счете БУ.
Также арендатор (ООО) лишен возможности получения налогового вычета по НДС, так как не имеет счетов-фактур с выделенной суммой налога.
На основании вышеизложенного ООО полагает, что полученную сумму НДС в составе арендной платы по договору аренды арендодатель должен либо вернуть арендатору, либо согласно п. 5 ст. 173 НК РФ арендодатель должен начислить и перечислить в бюджет НДС, сформировав при этом соответствующие первичные документы (то есть счета-фактуры с указанием НДС).
Правильно ли понимание, что, если договорные отношения оформлены до 01.01.2021, сумма арендной платы определена с учетом НДС и в договор аренды не внесены изменения по НДС, арендодатель, который признан банкротом в период с 2021 г., должен сумму оказанных услуг уменьшить на сумму НДС, которая входила в стоимость аренды до введения процедуры банкротства в отношении арендодателя?
Если арендодатель, используя в период после признания его банкротом неизмененный договор аренды с НДС, получает от арендатора арендную плату с учетом НДС, должен ли арендодатель представить арендатору акты об оказанных услугах и счета-фактуры с выделенной суммой НДС? А также должен ли арендодатель начислить у себя в учете сумму НДС, полученную от арендатора, сдать налоговую декларацию и уплатить в бюджет эту сумму НДС согласно п. 5 ст. 173 НК РФ?
Возможно ли в такой ситуации, когда арендодатель не представляет арендатору никакой первичной документации и уклоняется от внесения изменений в договор аренды в части суммы НДС в составе арендной платы, отнесение арендатором всей суммы арендной платы согласно договору аренды на затраты, принимаемые при формировании налоговой базы по налогу на прибыль организаций, с учетом НДС?
Ответ: Департамент налоговой политики рассмотрел обращение, зарегистрированное в Минфине России 13 октября 2025 г., о порядке применения налога на добавленную стоимость и налога на прибыль организаций в ситуации и при условиях, изложенных в обращении, и сообщает, что в соответствии с пунктом 11.8 Регламента Министерства финансов Российской Федерации, утвержденного приказом Минфина России от 14 сентября 2018 г. N 194н, обращения организаций о представлении разъяснений по оценке конкретных хозяйственных ситуаций в Минфине России не рассматриваются и консультационные услуги не оказываются.
Одновременно сообщаем, что порядок определения цены товаров (работ, услуг), имущественных прав, реализуемых налогоплательщиками, нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах не регулируется.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В связи с этим изменение (пересмотр) цены договора возможно только в случаях и на условиях, предусмотренных договором. При этом вопрос об изменении цены (стоимости) договора в случае изменения условий налогообложения законодательством Российской Федерации о налогах и сборах не регулируется.
Также законодательство Российской Федерации о налогах и сборах не предоставляет налоговым и финансовым органам права вмешиваться в хозяйственные взаимоотношения между двумя равноправными хозяйствующими субъектами, учитывая принцип свободы договора и невмешательства органов государственной власти в гражданско-правовые отношения сторон договора.
Поэтому, учитывая, что размер, условия и сроки внесения платы за реализуемые товары (работы, услуги) определяются договором на поставку товаров (выполнение работ, оказание услуг), а случаи и порядок изменения размера этой платы предусматриваются данным договором, вопросы, возникающие между сторонами договора на поставку товаров (выполнение работ, оказание услуг) относительно изменения стоимости реализуемых товаров (работ, услуг) в случае признания продавца товаров (работ, услуг) банкротом, подлежат решению в гражданско-правовом порядке.
Заместитель директора Департамента
Н.А.КУЗЬМИНА
30.10.2025