Вопрос: Предлагается дать письменные разъяснения по вопросу размера ставки НДС при передаче коммерческой недвижимости в личный фонд физлицом, учредившим его, в том числе используемой им в предпринимательской деятельности в качестве индивидуального предпринимателя с применением УСН.
Физлицо является индивидуальным предпринимателем, при этом ему на праве собственности принадлежит объект недвижимости, который он сдает в аренду.
На данный момент ИП применяет УСН 6% ("доходы"), при этом с 2025 г. является плательщиком НДС со ставкой 5%.
В ближайшее время физлицо учреждает личный фонд и передает в личный фонд указанные объекты недвижимости (нежилые помещения), которые в дальнейшем личный фонд будет использовать в предпринимательской деятельности.
Как следует из Письма Минфина России от 10.01.2025 N 03-07-14/562, индивидуальный предприниматель на УСН, использовавший недвижимость в коммерческих целях и осуществивший передачу этого имущества в личный фонд, не освобождается от уплаты НДС, при условии, что последующее использование указанного недвижимого имущества связано с предпринимательской деятельностью.
В связи с вышеизложенным:
- по какой ставке необходимо будет исчислить НДС при передаче коммерческой недвижимости в личный фонд физлицом, учредившим его, в том числе используемой им в предпринимательской деятельности в качестве индивидуального предпринимателя с применением УСН 6% и НДС 5%;
- по какой ставке необходимо будет исчислить НДС при передаче коммерческой недвижимости в личный фонд физлицом, учредившим его, в том числе используемой им в предпринимательской деятельности в качестве индивидуального предпринимателя с применением УСН 6% и НДС 5%, при условии, что в декабре 2025 г. его совокупный доход от предпринимательской деятельности превысит 250 000 000 руб. и он будет применять ставку НДС 7%;
- влияет ли совокупная рыночная стоимость передаваемой коммерческой недвижимости на размер ставки НДС? Если да, то каковы критерии и ставки?
Ответ: В связи с обращением, зарегистрированным в Минфине России 13 ноября 2025 г., по вопросам применения налога на добавленную стоимость в ситуации и при условиях, изложенных в обращении, Департамент налоговой политики сообщает, что в соответствии с Регламентом Министерства финансов Российской Федерации, утвержденным приказом Минфина России от 14 сентября 2018 г. N 194н, обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций в Минфине России не рассматриваются и консультационные услуги не оказываются.
Одновременно сообщаем, что в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 главы 21 "Налог на добавленную стоимость" Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации. При этом передача права собственности на товары, результатов выполненных работ, оказания услуг на безвозмездной основе признается реализацией товаров (работ, услуг).
В то же время на основании подпункта 3 пункта 3 статьи 39 и подпункта 1 пункта 2 статьи 146 Кодекса передача основных средств, нематериальных активов и (или) иного имущества некоммерческим организациям на осуществление основной уставной деятельности, не связанной с предпринимательской деятельностью, не признается реализацией товаров и, соответственно, налогом на добавленную стоимость не облагается.
Пунктом 1 статьи 143 Кодекса установлено, что налогоплательщиками налога на добавленную стоимость признаются организации, индивидуальные предприниматели и лица, признаваемые налогоплательщиками данного налога в связи с перемещением товаров через таможенную границу Таможенного союза, определяемые в соответствии с таможенным законодательством Таможенного союза и законодательством Российской Федерации о таможенном деле. При этом физические лица не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость.
Согласно пункту 2 статьи 11 Кодекса индивидуальными предпринимателями признаются физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, главы крестьянских (фермерских) хозяйств.
Таким образом, передача физическим лицом, учредившим личный фонд, в собственность этого личного фонда недвижимого имущества, ранее использовавшегося в предпринимательской деятельности, осуществляемой этим физическим лицом в качестве индивидуального предпринимателя и в отношении которой им применялась упрощенная система налогообложения, не признается реализацией данного недвижимого имущества в соответствии с подпунктом 3 пункта 3 статьи 39 Кодекса и, соответственно, не облагается налогом на добавленную стоимость на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 146 Кодекса, при условии, что последующее использование указанного недвижимого имущества не связано с предпринимательской деятельностью, в том числе не направлено на систематическое получение прибыли от пользования упомянутым имуществом.
В случае если физическим лицом, учредившим личный фонд, в собственность этого личного фонда передается недвижимое имущество, которое не использовалось для предпринимательской деятельности, осуществляемой физическим лицом в качестве индивидуального предпринимателя, то при такой передаче налог на добавленную стоимость не исчисляется, поскольку на основании вышеуказанной статьи 143 Кодекса физические лица при передаче товаров (работ, услуг) в рамках непредпринимательской деятельности налогоплательщиками данного налога не признаются.
Настоящее письмо не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с письмом Минфина России от 7 августа 2007 г. N 03-02-07/2-138 направляемое письмо Департамента имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
Заместитель директора Департамента
В.А.ПРОКАЕВ
29.12.2025