Дачная амнистия

Именно под таким названием большинство из нас знает программу правительства,  принятую в виде Федерального закона №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», который вступил в силу 1 сентября 2006 года.

Но многие до сих пор не могут понять, как им реализовать свое право с помощью этого документа. Давайте попробуем систематизировать виды «упрощенки» (еще одно народное название) и назовем ее шпаргалкой по дачной амнистии.

Для начала внесем ясность: в России права на недвижимое имущество подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (сокращенно ЕГРП). Иными словами, право собственности на недвижимость возникает только с момента государственной регистрации (из этого правила есть небольшие исключения, но они не относятся к нашему случаю). И дачная амнистия нацелена на тех граждан, кто право собственности на имеющуюся у него недвижимость не зарегистрировал (по разным причинам), но очень хочет это сделать.

Все зависит от того, право на какой объект недвижимости вы хотите зарегистрировать.

1. Итак, случай первый: у вас есть земля – земельный участок, которым вы пользуетесь, но ваши права на него не зарегистрированы, а значит, право собственности на него не возникло. Таким образом, не являясь собственником этого земельного участка, вы не можете им распорядиться: продать, подарить, обменять, передать по наследству.

В соответствии со статьей 25.2 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) вы можете зарегистрировать право собственности на земельный участок в случае, если у вас имеется какой-либо из перечисленных ниже документов:

- акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
- акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
- выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);
- иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок

Если говорить проще, то у вас должен быть хоть какой-то документ, выданный компетентными органами, говорящий о том, что данный земельный участок (должен быть какой-либо идентифицирующий признак участка (адрес, кадастровый номер, размер) был предоставлен вам для любых целей, кроме коммерческих.

Описанная ситуация касается случаев, когда земля находится у вас в пользовании, но на ней отсутствуют какие-либо объекты недвижимости, находящиеся в чьей-либо собственности. Домик, который вы на ней выстроили не в счет, ведь вы не зарегистрировали права на него, а значит этот дом также не находится в вашей собственности.

2. Случай второй: у вас есть земельный участок, на котором стоит индивидуальный жилой дом, садовый или дачный домик, который вы приобрели когда-либо, или он вам достался по наследству. В этом случае для регистрации права на землю требуются:

- свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение;
- один из документов, из первого случая, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина - любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на данный земельный участок.

Иными словами, вы предоставляете обязательно два документа: первый – это документ, свидетельствующий, что дом ваш, а второй – что земля была предоставлена кому-либо из предыдущих собственников этого здания, не важно кому, главное, что дом был возведен законно.

Еще совсем недавно в список перечисленных документов входил кадастровый паспорт земельного участка. Почему же его сейчас там нет? С 1 марта 2010 года в Закон о регистрации были внесены изменения, связанные с предстоящим объединением двух служб: Росреестра и Роснедвижимости. И теперь, сдавая документы для регистрации права на земельный участок, вы одновременно сдаете заявление на постановку на кадастровый учет. И не удивляйтесь, когда при получении документов вам выдадут не только свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок, но и кадастровый паспорт на этот же земельный участок.

3. Третий случай: у вас в собственности имеется земельный участок, вы построили на нем здание. Это или индивидуальный жилой дом, сейчас его именуют объектом индивидуального жилищного строительства, или садовый домик, или дачный дом, или другое здание или сооружение, используемое для личных целей, опять-таки не коммерческих. (Этот случай описан в ст. 25.3 Закона о регистрации).

Здесь самая простая ситуация и вам достаточно подтвердить, что земля ваша, т.е. надо предоставить документ на земельный участок и кадастровый паспорт на само здание. Причем в некоторых случаях вместо кадастрового паспорта вы можете самостоятельно составить документ, описывающий вашу постройку, который называется декларация об объекте недвижимости. А если право на земельный участок уже было ранее зарегистрировано, так и вовсе нужен только один документ, описывающий объект.

Разграничим случаи, когда требуется кадастровый паспорт объекта недвижимости, а когда достаточно декларации:

а) Здание (сооружение) расположено на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке). В этом случае, до 1 марта 2015 года достаточно только кадастрового паспорта на такое здание.

б) Постройки расположены на земельном участке, предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства. Здесь достаточно представления декларации об объекте, форму которой можно найти в любом регистрирующем органе или на их официальном сайте.

Вот три случая, когда законодатель предоставляет нам возможность произвести регистрацию права собственности в упрощенном порядке. Казалось бы все просто, но на практике вопросов больше,  чем ответов.

Всем известна ситуация с «Речником» в Подмосковье, где власти якобы незаконно снесли дома, принадлежащие гражданам, на им же принадлежащих земельных участках. Но при ближайшем рассмотрении все проясняется, и действия властей выглядят вполне логичными и законными. В соответствии с вынесенными решениями суда «участки в "Речнике" никогда не передавались отдельным лицам», изначально земля, где и произошли всем известные события, были предоставлены коллективу граждан для определенных целей - «под яблоневые сады», но без права возведения капитальных строений. Т.е. у людей, которые построили свои дома, не было ни одного из вышеперечисленных нами документов на земельный участок, и здания были возведены незаконно.

Так что не все так однозначно, как может показаться на первый взгляд. Простой пример: земля в вашей собственности, вы начали строительство дома на ней, но не закончили его и решили зарегистрировать права на недострой, чтобы продать его или иным способом распорядиться. В этом случае, кроме перечисленных выше документов, обязательно понадобится разрешение на строительство дома. Хотя, если вы все же решите достроить дом и пойдете регистрировать права на законченный дом, то такого разрешения у вас не потребуют.

И последняя ремарка, если у вас есть земля и дом на ней, и на то и на другое право собственности уже зарегистрировано, то воспользоваться дачной амнистией при перестройке, реконструкции или перепланировке дома у вас никак не получится, так как закон нацелен как раз на тех, кто ни разу не регистрировал право на конкретный объект недвижимости.

Обучающий курс от команды «Клерка»
«Налоговые проверки. Тактика защиты»
Способы защиты, проверенные на практике, от Ивана Кузнецова, налогового эксперта, работавшего в ОБЭП.
  • Первое видео — бесплатно.
  • Даем сертификат в конце обучения.
  • Дистанционное обучение.
Записаться на курс за 5 500 руб.