Собственники должны понимать, что управление домом и создание благоприятных и комфортных условий проживания в нем зависят только от объединения владельцев помещений и их выбора при создании так называемых объединений – университетов (от нем. Universität, в свою очередь произошедшего от лат. universitas — совокупность, общность, объединение).
Рассмотрим основные «университеты» управления многоквартирным домом, где собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления им (ст. 161 ЖК РФ).
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений в нем самостоятельно решают все вопросы, связанные с содержанием общего имущества и предоставлением коммунальных услуг, заключив при этом договоры от своего имени на основании решений общего собрания указанных собственников.
Непосредственное управление, как правило, эффективно в небольших многоквартирных домах, где все или большинство собственников помещений могут выступать в качестве одной стороны заключаемых договоров. Законодательно предусмотрена возможность выбора указанного способа управления в многоквартирных домах, количество квартир в которых не превышает двенадцати.
Итак, если вы проживаете в мини-доме, этот способ управления для вас.
Наиболее распространенным способом является управление посредством управляющей организации. Решение о выборе такого способа управления принимается на общем собрании, где выбирают управляющую организации и утверждают обязательные условия договора управления домом (ст. 162 ЖК РФ).
Управление многоквартирным домом управляющей организацией оптимально для любых многоквартирных домов, в том числе имеющих нетиповое строительство, однако главным недостатком такой формы управления является ограниченность участия собственников в непосредственном управлении многоквартирным домом.
Жилищным законодательством РФ предусмотрен способ управления многоквартирным домом посредством товарищества собственников жилья (ТСЖ). Регламентируется указанный способ управления многоквартирным домом разделом VI Жилищного кодекса РФ.
Товарищество собственников жилья, являясь своего рода некоммерческой управляющей организацией, выполняет функции непосредственного управления многоквартирным домом.
Эффективность способа управления многоквартирным домом ТСЖ характерна для любого многоквартирного дома, при этом к управлению допускаются все собственники помещений.
Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников помещений с вынесением на повестку дня вопросов по утверждению устава ТСЖ, а также выбора правления ТСЖ и порядка вступления в члены ТСЖ. Указанные решения считаются принятыми, если за них проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. Далее правление из своего состава выбирает председателя правления ТСЖ, который уполномочен представлять интересы всего товарищества, действовать в интересах ТСЖ, включая полномочия по заключению договоров на поставку коммунальных услуг, а также работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома.
Согласно требованиям Федерального закона РФ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» от 08.08.2001 г. № 129-ФЗ товарищество собственников жилья подлежит обязательной государственной регистрации.
Необходимо отметить, что ТСЖ как юридическое лицо представляет интересы всех собственников помещений перед третьими лицами.
Указанная практика подтверждается постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 г. № 2345/10 по исковому заявлению ТСЖ «Рождественский» к ООО «Стройцентр», ООО «Йорк девелопмент», ЗАО «Петербургстрой-Сканска» об обязании присоединить к электрическим сетям по постоянной схеме энергоснабжения жилой дом, находящийся по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. <…>, а также:
- передать товариществу в трехмесячный срок согласованную в установленном порядке с открытым акционерным обществом «Петербургская сбытовая компания» проектную документацию электроснабжения указанного жилого дома;
- передать товариществу в трехмесячный срок акт допуска к эксплуатации всех электроустановок названного жилого дома, выданный Межрегиональным территориальным управлением по экологическому, технологическому и атомному надзору по Северо-Западному федеральному округу;
- передать в собственность товариществу в трехмесячный срок по акту приема-передачи электрооборудование, смонтированное в главном распределительном щите, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, ул. <…>;
- передать товариществу в трехмесячный срок проектную документацию на кабельные линии 0,4 кВ от трансформаторной подстанции закрытого акционерного общества «Мегаполис» до указанного главного распределительного щита;
- передать в собственность на баланс товариществу согласованные в установленном законом порядке и допущенные к эксплуатации кабельные линии 0,4 кВ от трансформаторной подстанции ЗАО «Мегаполис» до упомянутого главного распределительного щита;
- в шестимесячный срок подготовить и передать товариществу пакет документов, необходимых для заключения договора с ОАО «Петербургская сбытовая компания» на постоянное электроснабжение жилого дома, в том числе акт разграничения электрических сетей и электроустановок жилого дома, разрешение
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.04.2009 г. в иске к обществу «Йорк» и обществу «Ленэнерго» отказано. В части требований, предъявленных к обществам «Стройцентр» и «Петербургстрой-Сканска», производство по делу прекращено в связи с отказом истца от требований к ним.
ВАС РФ указывает, что:
«В соответствии со ст. 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано обеспечивать выполнение требований указанного Кодекса, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества; обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме; обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому, а также представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Таким образом, требования товарищества, заявившего иск по настоящему делу в интересах собственников квартир жилого дома в целях надлежащего управления комплексом недвижимого имущества многоквартирного дома, обеспечения эксплуатации этого комплекса, создания тем самым благоприятных и безопасных условий для проживания граждан, в соответствии с указанными положениями закона подлежали рассмотрению судами по существу.
В силу изложенного вывод судов первой и кассационной инстанций о том, что товарищество не может обращаться в суд с требованиями, заявленными по настоящему иску, не может быть признан обоснованным…»
Учитывая изложенное, ТСЖ обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, создавая при этом благоприятные и комфортные условия проживания в доме, что подтверждается многочисленной судебной практикой различных инстанций (ФАС Центрального округа в Постановлении № А54-4825/2009 от 12.09.2012 г.).
Необходимо отметить, что общее имущество собственников помещений возможно (на основании их решения) сдать в аренду. В свою очередь получаемую арендную плату ТСЖ впоследствии может направлять (также на основании решения общего собрания собственников помещений), к примеру, на работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества, оплату коммунальных услуг, формирование резервного фонда, а также работы и услуги, обеспечивающие благоприятные и комфортные условия проживания граждан в доме.
Новацией «университета управления МКД» является совет многоквартирного дома, часто отождествляемый с ранее существующими домовыми комитетами.
В отличие от «домкомов» деятельность совета многоквартирного дома законодательно регламентирована нормами ст. 161.1 ЖК РФ, и этот орган обязателен в многоквартирных домах, где не созданы ТСЖ, ЖСК, ЖК, или иных специализированных потребительских кооперативах, при этом в данном доме должно быть более четырех квартир.
Собственники помещений в таких домах на общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений. Совет многоквартирного дома избирается сроком на два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников.
Необходимо отметить, что совет многоквартирного дома не подлежит регистрации в органах местного самоуправления или иных органах. Руководство деятельностью совета многоквартирного дома осуществляет председатель совета, выбираемый из членов совета, являющихся собственниками помещений в таком доме.
Полномочия председателя совета многоквартирного дома определены ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ, согласно которой он, представляя интересы дома, вправе вести переговоры по условиям договора управления многоквартирным домом, поставке коммунальных услуг, осуществлять контроль по договорам на выполнение работ, оказание услуг, а также на основании доверенности, выданной собственниками, может заключать договор управления многоквартирным домом либо договоры, связанные с содержанием и текущим ремонтом общего имущества, поставкой коммунальных услуг, и представлять интересы собственников в суде, а также органах исполнительной власти.
Необходимо отметить, что согласно требованиям ст. 44–48 ЖК РФ полномочия председателя совета МКД определяются на общем собрании собственников помещений МКД.
Существующая судебная практика подтверждает необходимость соблюдения порядка проведения общего собрания для оформления доверенности на председателя.
Так, в производстве Краснодарского краевого суда по делу № 33-8307/2012 определено:
«Я., Ш., Л., Ш. В., К., Г., О., И., С., Н. и Р. предъявили в суде иск к К. А. и некоммерческому партнерству по содействию в управлении имуществом жилых домов «Управдом» о признании договора недействительным.
Требования мотивированы тем, что 17.11.2011 г. между председателем совета К. А. и НП СУИЖД «Управдом» был заключен договор на оказание услуг по приему платежей от населения и оказание содействия в управлении многоквартирным домом. Однако председателю совета дома К. А. доверенность собственниками жилого дома с правом заключения указанного вида договоров не выдавалась, а решениями общих собраний собственников жилого дома К. А. был уполномочен на заключение договоров недостаточным для этого количеством голосов: так, на собрании по решению вопроса о наделении председателя совета дома К. А. таким полномочием проголосовало 8 122,31 голоса при общем количестве голосов в доме 17 710,53, что составляет менее 50% голосов. Кроме того, п. 5 протокола общего собрания от 16.08.11 г. о наделении председателя совета дома К. А. полномочием заключать договоры возмездного пользования и договоры аренды признан решением Минусинского городского суда от 27.01.2012 г. недействительным. Истцы просят признать недействительным договор № 1, заключенный 17.11.2011 г. между председателем совета К. А. и некоммерческим партнерством по содействию в управлении имуществом жилых домов «Управдом».
Проверив материалы дела, решение суда, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на жалобу, заслушав объяснение директора НП «Управдом» З., поддержавшего доводы жалобы, Л., возражавшей против доводов жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены принятого судом решения.
В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с п. 1.1, 3 ст. 164 ЖК РФ при непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, собственниками помещений в данном доме договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме с управляющей организацией собственники помещений в данном доме заключают на основании решения общего собрания указанных собственников. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.
Согласно ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.
Из объяснений сторон, из документов, приобщенных к материалам дела, усматривается, что 17.11.2011 г. между НП СУИЖД «Управдом» в лице директора З. и председателем совета К. А., действующим на основании протокола № 3 от 11.04.2011 г. и протокола № 3 от 16.08.2011 г., заключен договор № 1 на оказание услуг по начислению, перерасчету, приему платежей от населения за жилищные услуги и оказание содействия в управлении многоквартирным жилым домом, согласно которому предметом договора является исполнение принятых на себя НП СУИЖД «Управдом» обязательств по производству приема платежей за пользование жилищными услугами от населения через отделение почтовой связи, а также другие кредитные организации. Кроме того, НП СУИЖД «Управдом» приняло по указанному договору обязательство содействовать управлению многоквартирным жилым домом, взыскивать денежные средства с собственников и нанимателей многоквартирного жилого дома, имеющих задолженность за оказанные жилищные услуги, в досудебном и судебном порядке.
Из дела видно, что общим собранием собственников помещений многоквартирных жилых домов <…> по и <…> по, проведенным в форме заочного голосования в период с 22.03.2011 г. по 11.04.2011 г. и оформленным протоколом № 3 от 16.04.2011 г. [к какому слову относятся «проведенного» и«оформленных»?], приняты решения об изменении способа управления многоквартирным жилым домом по <…> на непосредственное управление, о принятии в члены НП «Управдом», об избрании совета дома, создана ликвидационная комиссия по ликвидации ТСЖ «Лагуна»; принято решение о поручении заключения договоров от имени собственников помещений с ресурсоснабжающими организациями и организациями, обслуживающими общедомовое имущество (определение условий договоров и подписание), К. А., являющемуся собственником помещения <…> по в [что значит «по в»?].
Решением Минусинского городского суда Красноярского края от 30.09.2011 г. признаны недействительными решения общего собрания, внесенные в протокол № 3 от 16.04.2011 г., по вопросам об избрании ликвидационной комиссии, о принятии в члены НП «Управдом» и об установлении тарифов на жилищные услуги на 2011 г.
Как следует из протокола общего собрания собственников многоквартирных жилых домов <…> по и <…> по в от 16.04.2011 г. по вопросу о поручении заключения договоров от имени собственников с ресурсоснабжающими организациями и организациями, обслуживающими общедомовое имущество, за К. А. проголосовало 8 208,23 собственника (или 82,98% от общего числа собственников двух жилых домов), в то время как общее количество голосов собственников в жилом доме по <…> составляет 17 710,53.
Согласно протоколу общего собрания собственников от 16.08.2011 г., проведенного в форме заочного голосования, председателем совета многоквартирного жилого дома выбран К. А.
В представленном в дело решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, на общем собрании собственников в форме заочного голосования в многоквартирном доме, проводимого с 25.07.2011 г. по 08.08.2011 г., имеется запись, что это решение собственника является письменной доверенностью собственника, выданной председателю совета дома Кретова, 1 для взаимоотношений с третьими лицами, заключения договоров, представления интересов в административных органах, обслуживающих, ресурсоснабжающих организациях, судах для защиты прав собственника в области жилищного законодательства на период действия председателя совета дома Кретова, 1 [что значит «совета дома Кретова, 1»?] (л. д. 140, 141–142).
При таких обстоятельствах, учитывая, что в силу действующего законодательства при непосредственном управлении многоквартирным домом договор с управляющей компанией от имени собственников помещений может быть заключен одним из собственников на основании решения общего собрания собственников этого многоквартирного жилого дома и доверенностей, выданных в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в таком доме, суд первой инстанции, установив, что общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме <…> составляет 17 710,53 голоса, а на общем собрании по вопросу наделения К.А. полномочиями по заключению договоров от имени собственников помещений с ресурсоснабжающими организациями и организациями, обслуживающими общедомовое имущество, (протокол № 3 от 16.04.2011 г.) проголосовали 8 208,23 собственника, что составляет 82,98% голосов не от всех собственников помещений в многоквартирном доме № , а от количества голосов, принявших участие в голосовании (от 9 891,58 явившихся собственников двух многоквартирных домов); решение общего собрания собственников указанного многоквартирного дома, оформленного протоколом № 3 от 16.08.2011 г., по вопросу наделения К. А. полномочиями на заключение такого договора не принималось, а доверенности, содержащиеся в бланках голосования, не содержат прямого и конкретного указания на лицо, которому поручается действовать от имени собственников, пришел к обоснованному выводу о том, что у К. А. отсутствовали полномочия на заключение от имени собственников многоквартирного жилого дома № договора на оказание услуг с управляющей организацией, и правомерно признал договор № 1 от 17.11.2011 г., заключенный между председателем совета К. А. и НП по содействию в управлении имуществом жилых домов «Управдом»недействительным.
В связи с изложенным доводы апелляционной жалобы представителя К. А. – К. Л. о том, что решения собственников (листки голосования) являются письменными доверенностями собственников, которыми председатель совета К. А. уполномочен выступать от их имени в рамках наделенных полномочий, а также то, что количество таких доверенностей составляет более 50% от числа собственников жилого дома, судебная коллегия находит несостоятельными, противоречащими материалам дела.
По мнению судебной коллегии, необоснованны, противоречат материалам дела и доводы апелляционной жалобы со ссылкой на то, что общим собранием собственников К. А. был наделен полномочиями по заключению договора с НП СУИЖД «Управдом».»
Учитывая изложенное, мы можем прийти к выводу, что совет многоквартирного дома является гарантом обеспечения выполнений решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Какое бы управление ни было в вашем доме, необходимо помнить, что в любое время собственники могут изменить способ управления домом на общем собрании собственников, организованном в порядке, установленном ст. 44–48 ЖК РФ. Но не стоит забывать о том, что если собственники так и не определились со способом управления домом, то решение будет принято органом местного самоуправления на основании проведенного открытого конкурса.
Указанная обязанность органов местного самоуправления не случайна, т. к. создание «университетов» управления призвано помогать собственникам помещений в самостоятельном управлении домом и способствовать осознанию того, что их дом не заканчивается порогом их квартиры.
Начать дискуссию