Споры, касающиеся судьбы земельных участков, продолжают оставаться одними из самых популярных в существующей судебной практике. Землю дарят, закладывают, передают в аренду, затем опять отбирают и вновь пускают в оборот. Руководствуясь при этом отнюдь не нормами закона, а произволом, царящим в земельных отношениях. Что характерно, суды встают на защиту добросовестных землепользователей далеко не во всех случаях.
Причин для этого несколько. Во-первых, это отлаженность мошеннических схем вкупе с неясными формулировками и всевозможными “лазейками” в действующем законе. Во-вторых, это наличие административно-властных полномочий у одной из сторон спора, позволяющих собой подменять закон, а в некоторых случаях и вовсе оказывать давление на суды. Часть наиболее типичных спорных земельных ситуаций на днях осветил и Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики, утвержденном Президиумом ВС РФ 4 марта 2015 года.
В частности, здесь была рассмотрена одна из мошеннических схем, связанная с попыткой возвратить из чужого владения ранее проданную землю. Такая схема предполагает продажу участков их собственниками через подставных лиц по поддельным документам. Например, когда мошенники, действующие в сговоре, оформляют “липовую” доверенность и продают участок, принадлежащий одному из них третьему лицу. Последний в случае непроявления осмотрительности фактически приобретает мину замедленного действия. Так, через определенное время объявляется “настоящий” собственник и заявляет свои права участок.
Ситуация двойственная. С одной стороны сделка производится действительно по подложным документам. С другой, в роли покупателя зачастую выступает добросовестный приобретатель, а в роли продавца – мошенник. Разрешить подобную коллизию подчас не удается даже судьям и многие суды удовлетворяют иски об истребовании имущества.
По закону, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать, то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя, когда имущество утеряно, либо выбыло из владения помимо его воли. Удовлетворяя подобные требования суды исходят из того, что собственник вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем. При условии, если собственник докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
Между тем, как поясняет Верховный Суд, Недействительность сделки, по которой было передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Правильное разрешение вопроса о возможности истребования имущества из чужого незаконного владения требует установления того, была или не была выражена воля собственника на отчуждение имущества. Установить содержание воли продавца действительно бывает сложно, поэтому ВС РФ дает на этот счет ряд важных рекомендаций.
Так, во всех схожих случаях необходимо проверить поведение собственника в момент отчуждения имущества. Согласно ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, следовательно, для осуществления данной обязанности он должен интересоваться судьбой данного имущества.
Наличие интереса проявляется в благоустройстве участка, создании на нем построек, заключении договоров с обслуживающими компаниями, уплате обязательных платежей и так далее. Если собственник участка в указанное время всего этого не делает, на участке не появляется и ведет себя как постороннее лицо, то это свидетельствует лишь об одном. А именно – о согласии на продажу земли. В такой ситуации удовлетворение иска об истребовании участка у нового собственника невозможно.
Вторая категория злободневных земельных споров связана с незаконными действиями чиновников и администраций. Частный случай – предоставление земли в аренду под строительство и последующее ее изъятие на основании вновь принятого местного закона или подзаконного акта. Нетрудно догадаться, что в таких ситуациях большинство судов встают на защиту интересов именно арендодателей – администраций.
При этом суды разъясняют, что наличие действующего договора аренды земельного участка при одновременном наличии действующего правового акта органа местного самоуправления о предоставлении в аренду земельных участков другому лицу, или изъятии участков свидетельствует о противоречии договорных норм нормам муниципального правового акта. Поскольку, по мнению судов, муниципальные акты обладают высшей юридической силой по сравнению с договорами, то изъятие земли происходит на вполне законных основаниях.
В свою очередь ВС РФ отмечает, что подобная позиция в корне ошибочна и противоречит существующему законодательству. В Обзоре поясняется, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.
Таким образом, одностороннее расторжение договора по общему правилу не допускается и возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором. Расторжение договора в судебном порядке по требованию одной из сторон возможно лишь в случае существенного нарушения договора другой стороной либо в других случаях, которые должны быть прямо предусмотрены законом или договором.
Таким образом, принятия нового НПА недостаточно для изъятия участков. Как минимум в новом акте должны быть указаны причин для расторжения договоров аренды и возврата земельных участков арендатором, а законность предоставления земельных участков, заключения договоров аренды этих участков истцом – оспорена через суд. Как вариант для законного изъятия земли – наличие в договоре условия о возможности его одностороннего расторжения, либо же грубое нарушение условий такого договора со стороны арендатора.
Помимо принятия новых актов местные администрации могут поступить еще проще – отменить ранее принятое решение о предоставлении земли. Например, в порядке так называемого “самоконтроля”, когда чиновники решают, что решение о предоставлении земли было принято ошибочно, с нарушением регламента, и вступает в противоречие с публичными интересами.
При этом каких-либо объективных причин для расторжения договоров аренды и возврата земельных участков арендатором чиновники обычно не указывают ни в постановлении об отмене решения о предоставлении земельных участков, ни в исковом заявлении. Законность предоставления земельных участков также никем не проверяется. Сами же судебные решения принимаются по отлаженной схеме: решение было отменено, а значит участок вернуть в любом случае придется. Чиновнику, стало быть, виднее, что, у кого и при каких условиях стоит забрать. Тем более, что предоставляемая земля находится в муниципальной собственности, а что на ней уже было построено, так это никого не волнует.
По мнению ВС РФ, в подобных случаях опять же отсутствуют основания для расторжения договоров аренды и, соответственно, возврата земельных участков. При этом суд поясняет, что решение об отмене или приостановлении действия ранее изданных муниципальных правовых актов не может носить произвольный характер, а должно быть законным и обоснованным. Такого основания для прекращения аренды, как отмена ранее принятых решений в порядке самоконтроля ни ГК РФ, ни земельное законодательство не содержит.
Выводы судов о том, что сохранение договоров аренды при отмене решений на уровне администрации нарушает публичный порядок и принцип правовой определенности, также являются необоснованными. Дело в том, что как поясняют судьи Верховного Суда, публичный порядок, принципы правовой определенности и уважения собственности в данном случае нарушаются произвольным расторжением договоров аренды с изъятием законно предоставленных земельных участков. Тем более незаконными представляются подобные действия, когда на изымаемых участках уже располагаются объекты капитального строительства.
Начать дискуссию