Российская практика сдачи жилых помещений под гостиничные номера

Использование жилых помещений в качестве гостиничных номеров, в особенности в центральной части крупных городов, приобрело в России очень широкие масштабы. К этому собственников комнат и квартир побудила высокая рентабельность использования жилых помещений в качестве хостелов или мини-отелей.

Преимущества и недостатки

Согласно Правилам предоставления гостиничных услуг в РФ, утвержденных постановлением Правительства РФ от 25.04.1997 № 490 (далее — Правила № 490), деятельность по оказанию гостиничных услуг может осуществляться только после перевода жилых помещений в нежилые.

Следует сказать, что в отношении квартир в многоквартирных домах Жилищный кодекс не исключает возможности перевода в нежилое помещение квартиры при условии, что она расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).

Но, как известно, процесс перевода жилых помещений в нежилой фонд очень длителен. Так, например, только срок для принятия уполномоченным органом решения о переводе жилого помещения в нежилое может составлять 45 дней с момента сдачи всех документов (ч. 4 ст .23 ЖК РФ).

Физические лица при сдаче квартир в качестве гостиничных номеров иногда регистрируются в качестве индивидуальных предпринимателей, поскольку сторона, оказывающая эти услуги, систематически извлекает из этого прибыль. Правда, чаще всего граждане этого не делают, но те, кто все-таки регистрируется в качестве ИП, все равно не делают перевода квартир в гостиничные номера в установленном законом порядке.

Кроме того, для предоставления гостиничных услуг помещения номеров необходимо оснастить оборудованием, необходимым для оказания потребителям услуг надлежащего качества (звукоизоляция номеров, охранная и противопожарная сигнализация, сейфы для хранения наличности, документов, предметов роскоши и т. п.).

К главным преимуществам данной схемы использования жилых помещений можно отнести то, что стоимость проживания в таких «номерах» часто существенно ниже по сравнению с ценами в обычных гостиничных номерах, благодаря чему «квартиры-гостиницы» и пользуются повышенным спросом как у туристов, так и просто среди приезжих граждан (в основном командированных), о чем свидетельствует в том числе множество рекламных объявлений (особенно в сети Интернет).

К недостаткам этой схемы можно отнести то, что в данном случае все услуги ограничиваются предоставлением клиенту в пользование жилого помещения, а другие услуги, которые обычно предоставляются гостиницами (регулярная уборка номера, смена постельного белья, услуги питания, возможность пользования телефоном, ТВ и пр.), не оказываются.

Необходимость соблюдения противопожарных правил и правил миграционного учета

Практика показывает, что владельцу «квартиры-гостиницы» необходимо соблюдать санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, так как в номерах, пусть и временно, но все-таки будут пребывать люди.

Кроме того, при организации мини-отеля собственник также должен учитывать требования пожарной безопасности, поэтому деятельность по использованию жилых помещений в качестве гостиничных номеров привлекает внимание правоохранительных органов (прокуратура, пожарные, Роспотребнадзор). Приведу один пример.

Практика. Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным и отмене постановления о привлечении его к административной ответственности по ч. 2 ст. 20.4 КоАП РФ в виде штрафа в размере 15 000 руб.

Заявитель указал, что вменяемые нарушения пожарных правил не относятся к осуществляемой им как предпринимателем деятельности, т. к. принадлежащее ему помещение является квартирой многоквартирного жилого дома и к гостиницам, мини-гостиницам, отелям не относится, полностью соответствует противопожарным требованиям, предъявляемым к квартирам; деятельность по сдаче в наем помещения его собственником не является услугой гостиницы, мини-гостиницы, отеля, соответствующие требования к такой деятельности также не применимы; на указанные жилые помещения не распространяются противопожарные правила, обязательные для общественных и административных помещений.

Судом было установлено, что в ходе внеплановой проверки были выявлены нарушения обязательных требований, а именно, что в г. Томск, по ул. К.Маркса, 3 в кв. 1 и кв. 4 (помещения мини-гостиницы «Хостел Домино»): в нарушение п. 3 Правил противопожарного режима в РФ, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 25.04.2012 № 390 (далее — ППР) у руководителя отсутствует пожарно-технический минимум (ПТМ); в нарушение п. 2,9 ППР отсутствуют инструкции о мерах противопожарной безопасности в соответствии с разделом 18 ППР; в нарушение п. 10 ППР руководитель не передает ежедневно информации о количестве человек на пульт пожарной части; в нарушение п. 9 ППР отсутствуют средства индивидуальной защиты органов дыхания (СИЗОД) в помещениях квартир № 1 и № 4; в нарушение п. 89 ППР с въезжающими гражданами не проводится инструктаж о мерах пожарной безопасности; в нарушение НПБ 160-97 «Цвета сигнальные. Знаки пожарной безопасности. Виды, размеры, общие технические требования» во всех помещениях отсутствуют знаки пожарной безопасности.

Статьей 37 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» предусмотрено, что предприятия обязаны соблюдать требования пожарной безопасности, а также выполнять предписания, постановления и иные законные требования должностных лиц пожарной охраны; разрабатывать и осуществлять меры по обеспечению пожарной безопасности.

Статьей 20 Федерального закона № 69-ФЗ установлено, что к нормативным документам по пожарной безопасности относятся стандарты, нормы и правила пожарной безопасности, инструкции и иные документы, содержащие требования пожарной безопасности.

В ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (далее — Технический регламент) указано, что техническое регулирование в области пожарной безопасности представляет собой установление в нормативных правовых актах РФ и нормативных документах по пожарной безопасности требований пожарной безопасности к продукции, процессам проектирования, производства, эксплуатации, хранения, транспортирования, реализации и утилизации.

Согласно ч. 1 ст. 151 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ, со дня вступления в силу данного закона до дня вступления в силу соответствующих технических регламентов требования к объектам защиты (продукции), процессам производства, эксплуатации, хранения, транспортирования, реализации и утилизации (вывода из эксплуатации), установленные нормативными правовыми актами РФ и нормативными документами федеральных органов исполнительной власти, подлежат обязательному исполнению в части, не противоречащей требованиям указанного федерального закона.

Таким образом, требованиями пожарной безопасности являются требования, установленные действующим законодательством, в том числе: Правилами противопожарного режима в РФ и НПБ 160-97 «Цвета сигнальные. Знаки пожарной безопасности. Виды, размеры, общие технические требования».

В соответствии со ст. 30 Федерального закона № 69-ФЗ, в случае повышения пожарной опасности решением органов государственной власти или органов местного самоуправления на соответствующих территориях может устанавливаться особый противопожарный режим, в период действия которого устанавливаются дополнительные требования пожарной безопасности.

При этом доводы, изложенные представителем заявителя относительно того, что вменяемые нарушения правил пожарной безопасности не имеют отношения к жилым помещениям, соблюдение перечисленных в оспариваемом постановлении нарушений законом на последнего не возложено, судом во внимание не принимаются, поскольку вступившим в законную силу судебным актом по ранее рассмотренному делу № А67-3226/2013 по заявлению ИП Сутормина А.К. (заявителя по настоящему делу) о признании незаконным и отмене постановления Главного управления МЧС по Томской области от 23.05.2013 о привлечении к административной ответственности, предусмотренной ч. 4 ст. 20.4 КоАП РФ, установлен применительно к рассматриваемому случаю факт осуществления ИП Суторминым А.К. деятельности по оказанию гостиничных услуг в спорных помещениях, и в отношении предоставленного в пользование имущества заявитель несет ответственность за нарушение правил пожарной безопасности.

Фактическое изменение функционального назначения помещений, как указал суд апелляционной инстанции, имеет при этом определяющее значение, а характер использования помещений и деятельность, в них осуществляемая, определяет степень необходимых требований пожарной безопасности и в силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ доказыванию не подлежит.

Суд апелляционной инстанции также отклонил довод заявителя относительно того, что в проверяемый период в г. Томске не был введен особый противопожарный режим, поскольку сама по себе отмена особого противопожарного режима, с учетом принятого постановления № 300 от 29.03.2013 «О введении на территории муниципального образования «Город Томск» особого противопожарного режима» и периода проведения проверки, не может свидетельствовать об отсутствии данных нарушений во время действия особого противопожарного режима (Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2014 по делу № А67-3227/2013).

К негативным аспектам подобной деятельности следует отнести также отсутствие надлежащего регистрационного учета граждан (в том числе иностранных граждан и лиц без гражданства) по месту пребывания в таких «квартирах-гостиницах», поэтому органы миграционного учета тщательно отслеживают перемещения иностранных граждан и привлекают российских граждан к административной ответственности по ч. 3 и 4 ст. 18.9 КоАП РФ за предоставление жилого помещения иностранному гражданину, находящемуся в РФ с нарушением установленного порядка пребывания (Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 16.04.2010 по делу № А17-9744/2009).

Кроме того, следует учитывать, что 13.08.2010 вступил в силу Федеральный закон от 27.07.2010 № 239-ФЗ «О внесении изменений в Кодекс РФ об административных правонарушениях», согласно положениям которого непредставление юридическим лицом или ИП (для тех, кто зарегистрирован в этом качестве) уведомления о начале осуществления предпринимательской деятельности (в случае, если представление такого уведомления является обязательным) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 3 тыс. до 5 тыс. рублей; на юридических лиц — от 10 тыс. до 20 тыс. рублей (ч. 1 ст. 19.7.5-1 КоАП РФ).

Нарушение законных интересов собственников соседних жилых помещений

Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Например, расположенная в многоквартирном доме «квартира-гостиница» может создавать многочисленные неудобства для собственников соседних квартир, поскольку обычно деятельность по оказанию гостиничных услуг предполагает круглосуточное оформление потребителей, прибывающих в гостиницу и убывающих из нее (п. 10 Правил № 490).

Размещение «квартиры-гостиницы» в многоквартирном жилом доме может повлечь и дополнительные расходы для собственников других жилых помещений, ТСЖ и УК, связанные с оплатой потребленных коммунальных услуг.

Так, при отсутствии в квартире индивидуальных приборов учета коммунальных услуг размер платы за некоторые услуги (горячее и холодное водоснабжение, вывоз твердых бытовых отходов и т. д.) рассчитывается с учетом нормативов их потребления по количеству зарегистрированных в ней граждан, хотя количество потребленных коммунальных ресурсов возрастает в подобных случаях в несколько раз. 

Как правило, в подобных случаях в «квартире-гостинице» зарегистрирован лишь ее собственник или член его семьи, а фактически подобные квартиры могут заселяться гораздо большим количеством граждан.

Кроме того, при использовании квартир в качестве гостиничных номеров идет также чрезмерная нагрузка на лифт (собственник при этом оплачивает услуги по пользованию им только по установленному тарифу). То же самое касается и услуг уборщицы, которые собственник оплачивает по утвержденному тарифу (как правило, на техническое обслуживание жилья).

Под вопрос ставится и безопасность подъездов многоквартирных домов и проживающих в доме граждан, поэтому многие граждане через ТСЖ или УК даже поднимают вопрос об установке камер видеонаблюдения в своих подъездах и дворах, а также о привлечении постояльцев к ответственности за курение на лестничных площадках.

Напомню, что с 01.06.2013 запрещено курить в школах, вузах, больницах, поликлиниках, санаториях, зданиях органов государственной власти, муниципалитетах, помещениях социальных служб, лифтах и подъездах, самолетах, городском и пригородном транспорте, внутри и ближе 15 метров от входов на вокзалы и аэропорты, станции метро, на спортивных и культурных объектах, рабочих местах и в рабочих зонах, организованных в помещениях, на детских площадках и пляжах (ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 23.02.2013 № 15-ФЗ «Об охране здоровья граждан от воздействия окружающего табачного дыма и последствий потребления табака»).

Многие собственники сталкиваются и с проблемами продажи жилья (отсутствие спроса, падение рыночной цены квартир) в подъездах, где действуют мини-гостиницы.

С другой стороны, добропорядочный собственник «квартиры-гостиницы», нуждающийся в постояльцах, будет заинтересован в том, чтобы в подъездах домов было чисто и соблюдалась тишина. И такие примеры тоже есть.

Заключение

Подводя итог, следует отметить, что в условиях нехватки гостиниц «эконом-класса» для приезжих многие собственники жилых помещений (комнат, квартир и индивидуальных жилых домов) избирают подобный вариант их использования. В особенности развит рынок мини-отелей и хостелов в г. Санкт-Петербурге, в также в г. Москве и в г. Сочи (это связано, в основном, с прошедшей там Олимпиадой). Много недорогих гостиниц есть в Калининграде, Геленджике и на озере Байкал.

Позволю себе не согласиться с позицией М. Кратенко, утверждающего, что «по смыслу п. 2 ст. 17 ЖК РФ собственник или иной гражданин может лишь совмещать проживание в жилом помещении и осуществление какой-либо профессиональной (предпринимательской) деятельности: адвокатской или нотариальной практики, репетиторской деятельности и т. д. Соответственно, использование гражданином-собственником принадлежащей ему квартиры в качестве «гостиничного номера», т. е. для расселения посторонних ему граждан, противоречит как п. 3 ст. 288 ГК РФ, так и п. 2 ст. 17 ЖК РФ»1, поскольку такое использование квартир не противоречит действующему законодательству РФ по причине отсутствия прямого запрета.

Кроме того, п. 4.1.1.1 Государственного стандарта РФ ГОСТ Р51185-98 «Туристские услуги. Средства размещения. Общие требования», утвержденного Постановлением Госстандарта России от 09.07.1998 № 286 предусмотрено, что к гостиницам и аналогичным средствам размещения относятся, в том числе, и меблированные комнаты.

Следует отметить, что положения данного стандарта распространяются на средства размещения, предназначенные для проживания туристов, и применяются организациями и индивидуальными предпринимателями, оказывающими услуги средств размещения, при этом, согласно ст. 46 Федерального закона от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техническом регулировании», этот ГОСТ подлежит обязательному исполнению только в части, обеспечивающей достижение целей законодательства России о техническом регулировании.

В доказательство своих слов скажу, что Министерством культуры РФ даже подготовлен проект федерального закона, предусматривающий упрощение процедуры перевода жилых помещений в мини-гостиницы2.

Однако, на мой взгляд, все-таки недопустимо совмещать в одном многоквартирном доме гостиничный бизнес и проживание обычных граждан, жаждущих элементарного спокойствия и имеющих на это полное право.

После вступления в силу недавних законодательных изменений, касающихся уплаты налогов при продаже гражданами недвижимости3, следует прогнозировать, что в ближайшие годы граждане откажутся от продажи квартир (особенно приобретенных с целью перепродажи), и недорогие мини-отели будут открываться во многих крупных российских городах.

  1. Кратенко М.В. «Гостиницы» в квартирах: к вопросу о пределах осуществления права собственности на жилое помещение // Туризм: право и экономика. — 2010. — № 1. Доступ из СПС «КонсультантПлюс». 
  2. Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ внесены изменения в ч. 1 и ч. 2 Налогового кодекса РФ, предусматривающие минимальный срок владения объектом для освобождения физических лиц от уплаты НДФЛ — 5 лет, за исключением некоторых случаев (право собственности на недвижимость оформлено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника, получена в порядке приватизации или передана по договору ренты).

Разберитесь с самым сложным налогом - НДС! Даже входящий-исходящий НДС не будет вызывать у вас сложностей, заполняйте книги покупок и продаж играючи!

Курс повышения квалификации

120 ак. часов
удостоверение в ФИС ФРДО
профстандарт «Бухгалтер»

После курса любые проверки ФНС вас больше не будут пугать! Старт потока 15 августа, запишитесь прямо сейчас пока есть места, курс стоит всего 18 800 рублей.

Смотрите полную программу курса тут, или оставьте заявку ниже, менеджер подробно проконсультирует вас!