«Житие мое»: отвечаем на частые вопросы от жильцов МКД

В последнее время к нам приходило много вопросов от собственников квартир в многоквартирных домах. Мы решили сделать полезную подборку с ответами юристов на наиболее частые вопросы.

Нам нужно провести собрание собственников многоквартирного дома. Есть ли какие-то правила проведения собрания? В каком случае решения собрания будут легитимными?

Жилищный кодекс предусматривает правила проведения общего собрания собственников МКД. Легитимным решение собрания будет в том случае, если эти правила будут соблюдать и выполнять все собственники, даже если они не приняли участие в их принятии.

Общее собрание является органом управления МКД, его проводят, если необходимо принять решения, касающиеся общего имущества дома (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ; п. 1 ст. 247 ГК РФ).

В собственности владельцев квартир в МКД на праве общей долевой собственности: общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование внутри квартиры и вне ее, если оно обслуживает более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК РФ).

Кворум – это когда на собрании присутствовали собственники квартир, имеющие не менее 50 % от общего числа голосов.

Кворум не набрали? Собрание проводят повторно (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

Как провести общее собрание собственников МКД?

1. Сообщить о проведении собрания не менее, чем за 10 дней до его проведения.

Каким образом можно сообщить (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ):

• направить каждому собственнику заказным письмом;
• вручить каждому собственнику письмо под роспись;
• разместить письмо на доске объявлений/информационном стенде.

Что указать в письме? (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ):

• инициатора собрания;
• форму проведения собрания (очная, заочная, очно-заочная);
• дату, место и время; если голосование заочное, то дату, до которой необходимо принять решение по повестке собрания и место, куда его необходимо передать;
• повестку дня;
• порядок ознакомления с материалами собрания или место(адрес), где с ними можно ознакомиться.

2. Провести собрание и проголосовать по каждому вопросу повестки.

Решение считается принятым, если за него проголосовало большинство из всех, присутствующих на собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Количество голосов, которым обладает собственник МКД, пропорционально его доле в праве общей собственности этого дома (ч. 1, 3 ст. 48 ЖК РФ).

Решение общего собрания оформляется протоколом. Решения являются обязательными даже для тех собственников, кто не принимал участие в голосовании (ч. 1, 5 ст. 46 ЖК РФ).

Какие решения могут принимать на общем собрании?

• изменение размера платы за услуги по содержанию и ремонту;
• реконструкция дома, строительство хозяйственных и других зданий во дворе, капитальный ремонт и использование фонда капремонта;
• передел земельного участка, на котором находится многоквартирный дом, ограничения пользованием определенной территории;
• передача отдельной части имущества многоквартирного дома другой организации или компании;
• пользование общим имуществом иными лицами, например, заключение договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций на доме.

Жильцы нашего дома хотят установить видеонаблюдение во дворе. Нужно ли получать разрешение? Как это сделать?

Для установки видеокамер во дворе жилого дома получать разрешения не требуется. Требуется получить согласие всех собственников многоквартирного дома (п. 1 ст. 247, п. 1 ст. 290 ГК РФ; ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Для этого проводят общее собрание собственников МКД или членов ТСЖ или ЖСК (ч. 1 ст. 44, ст. ст. 117, 145 ЖК РФ).

Итак, нужно сделать следующее:

1. Провести общее собрание.

Инициатором внеочередного собрания может быть любой собственник. 

Собрание будет иметь кворум, если в нем примут участие собственники, обладающие более 50% голосов от общего числа, в ЖСК, если присутствуют более 50% членов кооператива (ч. 2 ст. 45, ч. 1 ст. 117, ч. 1.1 ст. 146 ЖК РФ).

Повестка дня должна содержать вопросы:

• нужны ли камеры видеонаблюдения;
• их количество, вид и места установки;
• размер расходов на обслуживание видеонаблюдения;
• кто будет иметь доступ к полученной информации, как ее использовать и хранить;
• поручение управляющей компании (ТСЖ) заключить договор с подрядчиком. 

Решение по всем вопросам будет принято, если:

за него проголосуют не менее 2/3 собственников в МКД или более половины членов ТСЖ ( ЖСК), присутствующих на собрании (ч. 1 ст. 46, ч. 1 ст. 117, ч. 4 ст. 146 ЖК РФ).

Решение общего собрания будет обязательным для всех собственников МКД, даже если они не приняли участие в голосовании (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).

2. Поручить установку видеонаблюдения управляющей компании.            

Если решение об установке видеокамер было принято большинством, то выполнение решения поручается управляющей компании.

Ограничения при установке видеокамер:

• нельзя устанавливать камеру для фиксирования передвижений какого-то конкретного жильца. Это может быть расценено как нарушение права на частную жизнь, привести к демонтажу камеры и привлечению виновных лиц к уголовной ответственности (ст. ст. 23, 24 Конституции РФ; п. 1 ст. 3, п. 1 ч. 1 ст. 6 Закона от 27.07.2006 N 152-ФЗ; ст. 304 ГК РФ; ч. 1 ст. 137 УК РФ);
• обычные граждане и юридические лица не имеют право устанавливать скрытые камеры (ст. 6 Закона от 12.08.1995 N 144-ФЗ; п. 2 Перечня видов специальных технических средств, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.07.1996 N 770).

После установки видеокамер рекомендуется разместить информацию (таблички) о том, что ведется видеонаблюдение.

Мы с соседями хотим установить дополнительную перегородку в коридоре многоквартирного дома. Это нужно как-то оформлять, получать разрешение?

Установить дополнительную перегородку можно с согласия всех собственников МКД. Для этого необходимо провести общее собрание.

Итак, чтобы решить вопрос с установкой перегородки, нужно:

1. Провести общее собрание собственников жилья

Общее собрание будет правомочно, если на нем будет присутствовать собственники (или их представители), обладающие более 50% от общего числа голосов. Если кворума не будет, то необходимо провести повторное собрание.

В повестке дня необходимо указать вопрос об установке дополнительной перегородки (двери) в общем коридоре.

Решение будет принято, если за него проголосуют большинство голосов от числа присутствующих на собрании.

Решение собрания оформляется протоколом и обязательно для всех собственников, даже если они не присутствовали на собрании.

2. Установить перегородку.

Вы можете сделать это самостоятельно или нанять подрядчика.

Перегородка не должна ограничивать доступ к противопожарному оборудованию, инженерному оборудованию, лестницам и коммуникациям (пп. «е» п. 23 Правил противопожарного режима в РФ, утв. Постановлением Правительства РФ от 25.04.2012 N 390; п. 1 ст. 290 ГК РФ).

Вы должны передать ключи от перегородки (двери):

• жильцам тех квартир, которые расположены на данной лестничной клетке;
• в диспетчерскую службу управляющей компании (ТСЖ) для того, чтобы у них была возможность доступа в экстренной ситуации.

Обратите внимание: как правило, для установки перегородки на конкретном этаже не проводятся общие собрания жильцов. При рассмотрении подобных дел в суде, суд зачастую отказывает в иске о демонтаже перегородки, если она не нарушает правил противопожарной безопасности и не ущемляет прав и законных интересов других жильцов.