ГК РФ

Сделки с недвижимостью и несовершеннолетние

У нас однокомнатная квартира. Собственники - 12/100 я, 88/100 бывший муж. В квартире прописаны и проживаем я и наш общий с бывшим мужем маленький ребенок. У меня другой собственности нет. Муж предлагает мне купить его долю по рыночной цене (есть нотариально заверенное предложение). У меня, естественно, этих денег нет. По ГК в случае моего отказа, он может продать свою долю третьим лицам. Вопрос: 1) Должны ли учитываться права несовершеннолетнего (если вселятся чужие люди, они ущемляются). Можно ли запретить сделку, учитывая права несовершеннолетнего? 2) По ЖК продаваться может только изолированное помещение. Почему тогда такие сделки проходят?

У нас однокомнатная квартира. Собственники - 12/100 я, 88/100 бывший муж. В квартире прописаны и проживаем я и наш общий с бывшим мужем маленький ребенок. У меня другой собственности нет. Муж предлагает мне купить его долю по рыночной цене (есть нотариально заверенное предложение). У меня, естественно, этих денег нет. По ГК в случае моего отказа, он может продать свою долю третьим лицам. Вопрос: 1) Должны ли учитываться права несовершеннолетнего (если вселятся чужие люди, они ущемляются). Можно ли запретить сделку, учитывая права несовершеннолетнего? 2) По ЖК продаваться может только изолированное помещение. Почему тогда такие сделки проходят?

1) Права Вашего ребенка в преимущественном праве покупки не учитываются, это право принадлежит только собственникам вне зависимости от их дееспособности. Поэтому, сделку запретить нельзя. 2) ЖК РФ не содержит норму, позволяющую продавать только изолированное жилое помещение. Кроме того, регулирование сделок находится в компетенции гражданского, а не жилищного законодательства. А ГК РФ позволяет продавать долю в квартире, даже в случае, если за ней не закреплена изолированная комната. Поэтому такие сделки и проходят. Другое дело, что новый собственник будет вынужден как-то договариваться с Вами о порядке пользования квартирой, а при не достижении согласия этот вопрос разрешается судом. Так что, желающих купить такой товар не много, и цену за него они дают гораздо меньше рыночной.

Можно ли оспорить факт приватизации, если в момент совершения процедуры одному из членов семьи не было 18 лет и его на этом основании не включили в список собственников? Если только в судебном порядке, то какие документы необходимо иметь для подачи иска в суд? Как долго может тянуться этот процесс?

Это нарушение закона, и такой договор приватизации является ничтожным. Но применить последствия ничтожной сделки может только суд. Документы: договор приватизации, свидетельство о регистрации, и справка о прописке на день приватизации, сам иск и квитанция об уплате государственной пошлины. Длительность процесса зависит от загруженности суда и конкретного судьи. Меньше, чем на шесть месяцев не рассчитывайте.

Два года назад была куплена комната в коммунальной квартире, собственником комнаты являлась несовершеннолетняя девочка. Роно разрешило провести сделку с условием, что мать девочки выделит дочери долю в квартире, купленной в другом городе. Долю девочке не выделили. Сейчас эту комнату покупаю я. Нотариус отказался проводить сделку купли-продажи. Агент предлагает оформить сделку через дарение. Подскажите, насколько этот вариант опасен и чем?

Вариант, предложенный агентом, очень опасен. Вы и так рискуете из-за нарушения прав ребенка в предыдущей сделке (в суд в любой момент могут обриться родители ребенка, органы опеки и попечительства или прокуратура, и комнату по решению суда могут у Вас изъять). А сделка дарения добавляет еще рисков: она прикрывает куплю-продажу, и поэтому является ничтожной сделкой; кроме того, при дарении права добросовестного приобретателя не действуют. Так что, нотариус правомерно отказал в удостоверении такой сделки. И Вам советуем поискать другую комнату.

Мы продаем квартиру и одновременно покупаем большей площадью. В нашей квартире прописан несовершеннолетний ребенок (ребенок не является собственником). Объясните процесс выписки и регистрации ребенка и родителей.

После сделки родители выписывают ребенка из проданной квартиры и прописывают в приобретенную. Процесс стандартный. Помимо паспортов родителей предоставляются документы на ребенка (до 14 лет - свидетельство о рождении, с 14 лет и старше - паспорт), оригиналы и копии документов по купленной квартире.

Мы продали квартиру, в которой была доля несовершеннолетнего ребенка, выполнили условия отдела опеки - перечислили соответствующую часть суммы от стоимости квартиры на счет ребенка в банке. Квартира, в которой проживает ребенок в настоящий момент, приобретена по ипотеке и ребенок в ней доли не имеет. В отделе опеки нам ответили, что деньги ребенка мы можем, в таком случае, использовать на приобретение имущества ребенка. Какое имущество мы можем приобрести? Может ли отец ребенка продать ему машину?

Приобрести для ребенка вы можете только жилье, машина не подойдет. Впоследствии, когда рассчитаетесь по ипотеке, можно будет продать ребенку за его деньги долю приобретенной квартиры. Так можно сделать и сразу - если банк даст свое согласие.

Могу ли я продать квартиру и выделить несовершеннолетнему ребенку деньги (на его счет в банке) или комнату в коммуналке? Прописаны я и ребенок. Квартира в частной собственности (получена до рождения ребенка). Мать ребенка прописана по другому адресу, но проживать там и прописывать ребенка к себе не хочет. Есть нотариально заверенное Соглашение (которое не выполняется), что ребенок будет проживать с матерью по ее адресу.

Можете, причем для этого не нужно получать разрешение органов опеки и попечительства. Но если мать не хочет прописывать ребенка, то счет в банке не подойдет, надо покупать комнату (на Вас) и прописывать туда ребенка. Можете начать с другого - если мать не выполняет соглашения и не прописывает к себе ребенка, Вы вправе обратиться в суд с иском об обязании исполнения соглашения, т.е. о выселении ребенка по месту жительства матери.

В комнате в коммунальной квартире прописаны муж, жена, их дочь, сын и внучка (ребенок сына). Договор социального найма оформлен на жену. Собираемся приватизировать комнату. Если до начала приватизации внучку выписать на жилплощадь матери (без выделения собственности), возможна ли приватизация комнаты без участия внучки (в данном случае условия проживания ребенка улучшаются, он выписывается из комнаты в коммуналке в отдельную квартиру)?

Для внучки долю выделять обязательно. Выписка в другую квартиру не поможет – потеря права собственности в комнате при условии приобретения только права проживания в квартире является нарушением прав ребенка. Такую приватизацию не разрешат.

Двое несовершеннолетних являются собственниками квартиры. Нужно ли получать по новому законодательству разрешение органов опеки и попечительства родителям для продажи квартиры, чтобы купить жилье в другом городе? Дети и мама живут в этом самом другом городе (мама там работает, а дети учатся).

Да, нужно – по месту постоянной регистрации (прописки) детей.

Я продаю комнату в коммуналке и покупаю 2-х комн. квартиру по ипотеке. Однако агент, ведущий сделку, сказала, что продать комнату могут не разрешить органы опеки: дочери 15 лет, и она имеет 14 долей. Прописать дочь в ипотечную квартиру нельзя. Отец дочери (мы в разводе) согласен прописать ребенка и передать свои доли в 2-х комн. квартире, где он проживает с матерью - их 12, то есть меньше. Но ребенок будет жить со мной в отдельной комнате, а в квартире отца будет иметь наследство. Возможен такой вариант?

Такой вариант возможен. Думаю, что органы опеки и попечительства такое разрешение дадут, так как 12 долей в праве собственности на отдельную квартиру лучше, чем собственности на 14 долей в коммуналке. А права наследства и место прописки ребенка значения не имеют. Для более точного ответа надо знать полный размер долей (14/?, 12/?) и жилую площадь комнаты и квартиры.

Свекровь приватизирует квартиру на себя, и требует, чтобы мы с мужем написали отказ от приватизации от имени наших детей. Муж уже согласился, так как она его заверила, что дети будут иметь те же права на жилье как и сейчас. Так ли это? И дадут ли разрешение органы опеки и попечительства на такую приватизацию без участия детей?

Это не так, при отказе от приватизации сохраняется пожизненное право пользования квартирой, но все-таки это - не право собственности. И органы опеки просто так согласия на отказ от приватизации от имени детей не дадут (для получения такого согласия необходимо детям выделить доли в праве собственности на другую квартиру, аналогичные по размеру или площади тем, от приобретения которых дети отказываются).

1) Существует ли закон об обязательной приватизации жилья, и если такого нет, то чем может грозить отказ от приватизации: невозможностью впоследствии продать или разменять квартиру, или чем-то еще?

2) Если в квартире прописаны пятеро - четверо взрослых и один трехлетний ребенок, то существует ли закон об обязательном включении этого ребенка в число собственников при приватизации? Или можно разделить долевую собственность между любыми проживающими по желанию - например, между двумя взрослыми?

3) В случае, если ребенок обязан участвовать в приватизации, то какая минимальная доля ему полагается по закону? И можно ли в этом случае разделить оставшуюся площадь между остальными не на равные доли?

4) Может ли несовершеннолетний ребенок участвовать в приватизации как равноправный партнер, обязательно ли его родителям тоже участвовать?

1. Обязать приватизировать нельзя. Участие в приватизации или отказ от нее – это право гражданина. Если Вы отказываетесь от участия в приватизации, что не становитесь сособственником квартиры, и продавать или менять ее формально будут те, кто заключил договор приватизации.

2. Да, ребенок должен участвовать в приватизации. Отказ ребенка от приватизации возможен с разрешения органов опеки при условии предоставления ребенку доли в праве собственности на другую, равноценную квартиру.

3. Минимальная доля ребенка определяется исходя из равенства долей участников, если в приватизации участвуют пятеро, доля ребенка составит 1/5 (четверо - 1/4,. Трое – 1/3, двое – ½). Взрослые участники могут по своему соглашению отступить от равенства своих долей, каждый в пределах своей доли.

4. Ребенок обязан по закону участвовать в приватизации, как равноправный партнер, при этом родители могут не участвовать в приватизации.

Автор ответов: Александр ПЕТРЕНКО Адвокат, Заместитель заведующего АФ «ЮРИНФОРМ – ЦЕНТР»

Комментарии

4
  • Vitaln84
    Собираюсь приватезировать квартиру. В квартире прописаны я и мой брат, у которого есть несовершеннолетний ребенок, прописанный по другому адресу. Та квартира приватезированна и ребенок вступал в приватизацию. Имеет ли ребенок право на повторное участие в приватизиции? И если имеет, то какова его доля?
  • mihail75

    Прошу помочь! Купил участок под ИЖС, хочу построить там дом, для этого нужно продать приватезированную на меня квартиру где прописан я и моя 3-х летняя дочь, на время строительства нас может прописать к себе моя мать, но мне сказали что до 14 лет нельзя перепрописывать ребенка, подскажите как быть? Спасибо.

  • Над. К

    Правильно говорят. У Вашего ребенка нет другого жилья.

Мошенники не могут украсть недвижимость на Госуслугах

Решения по сделкам с недвижимостью принимает Росреестр. Даже если к мошенникам попадет смартфон жертвы, они не смогут перерегистрировать право собственности.

Профсоюзы рекомендуют в жару уходить с работы домой

При плохом самочувствии из-за жары нужно сообщить об этом работодателю, остановить работу и покинуть рабочее место.

Миграционный учет

Как белорусу получить ВНЖ и гражданство РФ в 2024 году

Получение вида на жительство (ВНЖ) и гражданства Российской Федерации — важный вопрос для белорусов. В 2024 году процесс стал проще благодаря межгосударственным соглашениям, предоставляющим льготные условия.

Курсы повышения
квалификации

18
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора
Проверки

Минфин утвердил 8 индикаторов риска для контроля за рынком табака

С 20 июля 2024 года индикаторы риска закреплены приказом Министерства финансов от 11.06.2024 № 87н.

Автоматизация учета

Распознавание корпоративных документов: как не утонуть в море бумаг

Мы подсчитали, что ручной ввод данных из типовых форм занимает у сотрудников 6–7 часов в день. Автономная система Smart Document Engine на смартфоне справляется с подобной задачей буквально за минуты. В этой статье мы расскажем о самых эффективных бизнес-кейсах применения нашей мобильной OCR.

Распознавание корпоративных документов: как не утонуть в море бумаг

Росфинмониторинг начнет контролировать крупные операции с драгметаллами

Участникам нелегального оборота драгоценных камней и металлов установят запрет на списание денежных средств с банковских счетов.

Опытом делятся эксперты-практики, без воды

В ГПК может появиться глава о Службе финансового уполномоченного

Служба финансового уполномоченного (омбудсмена) подготовила концепцию внесения изменений в Закон о финуполномоченном и Гражданский процессуальный кодекс (ГПК).

Аутстаффинг

Аутстаффинг иностранного персонала: мифы и реальность 

В условиях потребности в квалифицированных кадрах и оперативном решении задач возрастает популярность аутстаффинга. Однако вокруг этой услуги витает много мифов, которые порождают недоверие и страх. Развеем распространенные заблуждения об аутстаффинге иностранных работников, разберемся в правовой стороне вопроса и осветим реальные преимущества.

Аутстаффинг иностранного персонала: мифы и реальность 
Самозанятые

Почему опасно работать с самозанятыми? Как правильно оформить сотрудника

«Не работайте с самозанятыми!» — об этом кричат из каждого «утюга». Компании начали бояться платить самозанятым, даже в случаях, когда заключение договора с самозанятым обосновано. Хотя на самом деле, главное — не злоупотреблять.

Почему опасно работать с самозанятыми? Как правильно оформить сотрудника
Отчетность в СФР

Как заполнить форму ЕФС-1 по травматизму за полугодие 2024 

До 25 июля 2024 года компании и ИП с сотрудниками должны отчитаться по взносам на «травматизм». Разбираемся, как заполнить отчётную форму.

Как заполнить форму ЕФС-1 по травматизму за полугодие 2024 

Учет основных средств на УСН: гайд для бухгалтера

Применяя УСН «доходы минус расходы», можно уменьшить налоговую базу на стоимость основных средств, приобретенных или созданных своими силами, включая затраты по реконструкции и модернизации (пп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК). Разберемся, какие действия помогут бухгалтеру правильно учесть основные средства для расчета налога.

Учет основных средств на УСН: гайд для бухгалтера

Число легальных производителей БАД увеличилось на 86%

Число регистраций в системе «Честный ЗНАК» в несколько раз превысило количество выданных свидетельств о государственной регистрации производителей и импортеров биологически активных добавок.

Как получить субсидии при найме сотрудников

За трудоустройство некоторых категорий работников компания может получить до 75 000 рублей за каждого сотрудника. Разбираемся, что для этого нужно сделать, и какие ограничения для работодателей и сотрудников нужно учитывать. 

Как получить субсидии при найме сотрудников

Обучение управлению бизнес-процессами: 15 курсов в 2024 году

Бизнес-процессы — это повторяющиеся действия внутри компании, например: обработка заявки от клиента, прием на работу нового сотрудника или согласование договора с юристом. Эффективность работы организации напрямую зависит от того, насколько правильно разработаны и описаны алгоритмы операций и исполняются ли они. Научиться внедрять системный подход и управлять бизнес-процессами можно на специальных курсах.

Обучение управлению бизнес-процессами: 15 курсов в 2024 году
Банки

Банки начали отказываться от рекламы кредитов

Чтобы не указывать полную стоимость кредитов в рекламе, банки сократили число рекламных кампаний для займов. Они сконцентрировались на рекламе платежных сервисов, вкладов и накопительных счетов.

Маркетинг

Контент-маркетинг: зачем он нужен вашему бизнесу

Рассказать аудитории о продукте или услугах можно по-разному: настроить таргет, разместить наружную рекламу, поработать с блогерами. Но если для компании важен не краткосрочный эффект, а построение бренда, которому доверяют, стоит задуматься о долгосрочной стратегии ― контент-маркетинге. 

Контент-маркетинг: зачем он нужен вашему бизнесу
ПСН

ИП на ПСН с пожертвования платит НДФЛ

Если ИП применяет ПСН, он освобожден от НДФЛ в части бизнес-доходов, по которым применяется ПСН.

Охрана труда

Успей заявить в СФР о возмещении средств, потраченных на охрану труда

Многие работодатели сетуют на большие траты денежных средств на охрану труда. Это и медосмотры, и спецоценка, и покупка СИЗ и пр. Государство, понимая насколько внимательно нужно относиться к сохранению жизни и здоровья работников в процессе трудовой деятельности, готово поощрять работодателей посредством компенсации части потраченных ими средств.

Успей заявить в СФР о возмещении средств, потраченных на охрану труда

📛Офис больше не нужен? Гибридная удаленка

Как эффективно управлять сотрудниками на удаленке? Возможно ли такое в принципе и какие инструменты для этого нужны? Разбираемся на примере бухгалтерской фирмы.

📛Офис больше не нужен? Гибридная удаленка

Интересные материалы

62% самозанятых хотят увеличить лимит доходов для применения НПД

Сейчас самозанятые могут платить налог на профессиональный доход (НПД), если их заработок за год не превышает 2,4 млн рублей. Не все укладываются в этот лимит.