Согласно п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
По общему правилу согласно части 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
Однако, из этого правила имеется ряд исключений и спорных ситуаций, наиболее частными из которых являются:
Отчуждение всеми участниками долевой собственности: если все сособственники продают свои доли по одной сделке (например, продается вся квартира целиком), нотариальное удостоверение не требуется.
Сделки между сособственниками: в судебной практике (включая позиции Верховного Суда РФ) встречается мнение, что если в результате сделки купли-продажи приобретатель становится единоличным собственником объекта недвижимости, то правило об обязательном нотариальном удостоверении (ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ) не подлежит применению, так как отсутствует необходимость защиты прав иных сособственников.
Важно: Несмотря на наличие такой судебной практики, Росреестр часто придерживается противоположной позиции, полагая, что закон не содержит исключений для сделок между сособственниками. В связи с этим существует высокий риск отказа в государственной регистрации перехода права собственности, если договор был заключен в простой письменной форме.
При этом и тут есть исключения, когда нотариальное удостоверение обязательно даже если сделка подпадает под вышеуказанные пункты:
Участие несовершеннолетних или ограниченно дееспособных: если отчуждается недвижимое имущество, принадлежащее несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ст. 54 Закона N 218-ФЗ).
Распоряжение на условиях опеки: сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки.
Рекомендация: в любых неоднозначных ситуациях прибегать к нотариальному удостоверению, либо быть готовым к судебному обжалованию возможного отказа (приостановки) в регистрации.
Судебная практика в основном подтверждает приоритет императивных норм закона над попытками сторон оформить сделки с долями в простой письменной форме, если такие сделки не подпадают под прямо предусмотренные законом исключения.
P.S. Обратите внимание, что личная правовая позиция автора может не совпадать с позицией контролирующих органов.
Все мои статьи основаны на реальных проблемах и запросах моих клиентов и доверителей. В комментариях Вы можете просить осветить и другие актуальные для Вас вопросы.
