НДФЛ при мене недвижимости: Правительство вывело четкую формулу расчета

В Госдуму внесен законопроект № 1272209-8, который наконец-то прописывает в НК РФ прозрачный порядок расчета НДФЛ при обмене жилья (не для предпринимательских целей).

Предыстория: почему это важно
До сих пор Налоговый кодекс не содержал четкой формулы расчета базы по НДФЛ при бартере недвижимости. Из-за этого налоговые органы и суды трактовали нормы по-разному, что приводило к произвольным доначислениям. Поправки разработаны Правительством РФ во исполнение Постановления Конституционного суда РФ от 15.01.2026 № 1-П. Суд обязал законодателя устранить пробел.

Как предлагается считать доход
Законопроект дополняет ст. 214.10 НК РФ. Доход от мены будет определяться по следующей логике:

• База: Кадастровая стоимость полученного объекта минус кадастровая стоимость отчужденного объекта.

• Доплаты: Если по договору мены одна из сторон доплачивает разницу в стоимости деньгами, эта сумма также включается в облагаемый доход.

Что это значит на практике
Теперь у налогоплательщиков и налоговых агентов (если обмен сопровождается участием посредников или застройщиков) не будет споров о том, какую цену брать для расчета налога. Законодатель жестко привязывает базу исключительно к кадастровой стоимости, игнорируя рыночные колебания и субъективные оценки сторон.

Практический пример: как считать НДФЛ при мене с доплатой

Чтобы понять, как работает новая формула, разберем две классические ситуации.
Важно: по новым правилам рыночная стоимость из договора игнорируется. В расчет берется только кадастровая стоимость (КС).

Ситуация 1. Гражданин А получает доплату
Гражданин А меняет свою квартиру (КС — 10 млн руб.) на квартиру Гражданина Б (КС — 12 млн руб.). По договору мены Гражданин Б доплачивает Гражданину А разницу в стоимости в размере 2 млн руб.

• Считаем доход по новой формуле ст. 214.10 НК РФ:
  (КС приобретенной квартиры – КС отчужденной квартиры) + Полученная денежная доплата
  (12 млн – 10 млн) + 2 млн = 4 млн руб.

• Итог: Налоговая база по НДФЛ — 4 млн руб. (При этом Гражданин А вправе уменьшить эту базу на стандартный имущественный вычет в 1 млн руб. или на сумму расходов на покупку своей старой квартиры).

Ситуация 2. Гражданин А сам платит доплату
Условия те же (обмен квартиры с КС 10 млн на квартиру с КС 12 млн), но теперь Гражданин А, чтобы уравнять ценности, сам доплачивает Гражданину Б 2 млн руб. из своего кармана.

• Считаем доход:
  (КС приобретенной квартиры – КС отчужденной квартиры) – Уплаченная денежная доплата
  (12 млн – 10 млн) – 2 млн = 0 руб.

• Итог: Экономический доход отсутствует. Налоговая база равна нулю, НДФЛ платить не нужно.

Резюме:
Законодатель фактически закрепил принцип налогообложения только реальной экономической выгоды (чистого дохода). Если вы при обмене только выигрываете (получаете более дорогой объект + деньги) — с разницы платите налог. Если вы доплачиваете, чтобы получить желаемый объект — налога при мене не возникает.

Статус:
Законопроект № 1272209-8 внесен в Госдуму.

Ваш налоговый консультант, Евгений Сивков