Кадастровая оценка – 2023: что делать собственникам

Министерством финансов утвержден перевод к 2025 году налоговой базы всех объектов недвижимости на кадастровую стоимость. При этом сама система кадастровой оценки имеет существенные недочеты, в связи с чем налогоплательщики столкнутся со значительным увеличением налогов.
6,5 тыс. 2 тыс.
Кадастровая оценка – 2023: что делать собственникам
Иллюстрация: paul/pexels

Минфином утвержден перевод к 2025 году налоговой базы всех без исключения объектов недвижимости – зданий и сооружений, помещений и строений – на кадастровую стоимость.

В связи с этим проводится ряд подготовительных мероприятий, в частности, в 2022 году была произведена кадастровая оценка участков, а в 2023 году проводится оценка всех без исключения объектов капитального строительства.

По факту проведенной оценки будут составлены первые предварительные отчеты и это время, когда собственники могут защитить себя от возможных неприятностей в виде, например, значительного увеличения налогов.

Что ждет собственников

Говоря о реальном риске увеличения налогов, мы опираемся на холодную статистику:

  • за прошлый год в качестве имущественных налогов было собрано 1,5 трлн руб., из которых около 1 трлн – это сумма земельного и налогов на имущество организаций, который заплатили организации;

  • до трети этих налогов (то есть около 300 млрд руб.), рассчитанных от кадастровой стоимости, было уплачено несправедливо, потому что кадастровая стоимость завышена в среднем на 30%;

  • все то же самое касается не только собственников объектов капитального строительства, но и арендаторов государственных или муниципальных участков – с 2024 года арендная плата за такие участки тоже будет рассчитываться от кадастровой стоимости.

Именно во избежание неоправданно высоких налогов крайне важно сегодня подумать о своем завтра и сделать все, чтобы не допустить слива честно заработанных финансов.

Далее мы расскажем, какие факторы являются ценообразующими, то есть формирующими кадастровую оценку, что такое предварительный и основной отчеты, как их анализировать и исправлять в случае необходимости.

Как складывается кадастровая стоимость

Каждый объект недвижимости оценивается по нескольким характеристикам, присущим именно ему и являющимся ценообразующими факторами, то есть напрямую влияющими на размер кадастровой стоимости и опосредованно – на размер налогов. Наберемся терпения и рассмотрим эти характеристики:

Согласно ст. 8 закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – закон № 218-ФЗ), в ЕГРН содержится 19 обязательных характеристик:

  1. Вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид);

  2. Кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения;

  3. Описание местоположения объекта недвижимости;

  4. Кадастровый номер объекта недвижимости, из которого образован новый объект недвижимости ;

  5. Кадастровые номера помещений, машино-мест, расположенных в здании или сооружении, если объектом недвижимости является здание или сооружение;

  6. Кадастровые номера иных объектов недвижимости, в границах которых или в которых расположен объект недвижимости,

  7. Площадь объекта недвижимости;

  8. Основная характеристика объекта недвижимости (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки) и ее значение или проектируемое значение для объекта незавершенного строительства, если объектом недвижимости является сооружение;

  9. Степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах;

  10. Проектируемое назначение здания, сооружения, если объектом недвижимости является объект незавершенного строительства;

  11. Количество этажей, в том числе подземных, при наличии этажности;

  12. Номер этажа здания или сооружения, на котором расположено помещение или машино-место;

  13. Материал наружных стен, если объектом недвижимости является здание;

  14. Год ввода в эксплуатацию здания или сооружения;

  15. Сведения о том, что помещение в соответствии со всей предусмотренной документацией предназначено для обслуживания всех остальных помещений или такое помещение относится к общему имуществу в многоквартирном доме, если объектом недвижимости является помещение;

  16. Вид жилого помещения (комната, квартира), если объектом недвижимости является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме;

  17. Сведения о части объекта недвижимости, за исключением случая, если объектом недвижимости является объект незавершенного строительства;

  18. Кадастровый номер образованного объекта недвижимости – в отношении исходного объекта недвижимости;

  19. Номер кадастрового квартала, в котором находится объект недвижимости.

11 характеристик являются дополнительными и могут не содержаться в ЕГРН:

  1. Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости;

  2. Вид или виды разрешенного использования (за исключением вспомогательных;

  3. Сведения о включении объекта недвижимости в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации;

  4. Назначение здания (нежилое, многоквартирный дом, жилой дом, садовый дом, гараж), если объектом недвижимости является здание;

  5. Назначение помещения (жилое, нежилое), если объектом недвижимости является помещение;

  6. Наименование здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса, предприятия как имущественного комплекса;

  7. Назначение сооружения, если объектом недвижимости является сооружение;

  8. Сведения об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда, к жилым помещениям наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования;

  9. Сведения о том, что жилое помещение расположено в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, или о признании жилого помещения, непригодным для проживания;

  10. Адрес объекта недвижимости;

  11. Сведения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о признании жилого дома непригодным для проживания.

И несколько характеристик могут применяться согласно новым Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденным приказом Росреестра от 4 августа 2021 г. № П/0336, среди которых:

  1. Информация о фактическом использовании вне связи с юридически установленным видом использования;

  2. Обеспечение инженерными коммуникациями;

  3. Дорожно-транспортное обеспечение;

  4. Любые, не упомянутые в других характеристиках ограничения в использовании.

Как видите, ценообразующих факторов достаточно много.

Но мы уже упомянули, что в ЕГРН содержатся только 19 обязательных характеристик, так как в их отсутствии объект недвижимости вообще считается несуществующим, его нельзя поставить на учет или совершать сделки купли-продажи.

Остальные характеристики – 11 дополнительных и 4 возможных согласно Методическим указаниям – в ЕГРН не содержатся и требуют специального уточнения.

Для сбора этой информации сотрудники ГБУ вправе делать соответствующие запросы об оцениваемых объектах у представителей организаций, где эта информация может быть.

Но качество полученной информации зависит от человеческих факторов – было ли использовано работником ГБУ право обращения, был ли передан стороной ответчика полноценный исчерпывающий ответ и т. д.

В результате мы наблюдаем массовые пробелы и несоответствия в ценообразующих характеристиках объектов недвижимости.

Именно здесь находится брешь, в которую утекли более 300 млрд руб. несправедливых налогов, о которых мы сказали вначале.

И еще может утечь значительно больше, ведь использование или игнорирование содержания характеристик могут кардинально менять финальную цифру кадастровой стоимости.

Как найти ошибку в кадастровой оценке

Ищите ошибки в характеристиках ваших объектов.

Для этого закажите выписку из ЕГРН. Найдите в выписке описание 19 обязательных и 11 дополнительных характеристик.

Просто сравните официальные данные с тем, что есть на самом деле.

Не удивляйтесь, если 11 дополнительных характеристик вообще не описаны – так бывает чаще всего.

После этого необходимо перепроверить 4 последних характеристики – заполнены ли данные и соответствуют ли они реальному положению дел?

Помните, что одна опечатка в виде дополнительного ноля в разделе «Площадь земельного участка» в автоматическом режиме применит к размеру вашего налога коэффициент х10.

Поэтому проверку нужно проводить максимально педантично, так как существует множество видов ошибок и нужно найти все их – методологические, технические, искажающие реальные данные.

Как исправить ошибку в кадастровой оценке

Помните, что изменение кадастровой стоимости после исправления всех ошибок может произойти как в сторону уменьшения, так и увеличения.

Поэтому перед переходом к активным действиям рекомендуем убедиться, что они приведут вас к желаемому снижению кадастровой стоимости, а не наоборот.

Этот анализ поможет провести юрист по имущественным правам или оценщик – тот, кто знает принцип расчета суммы налогов на базе кадастровой стоимости.

Если вами все же принято решение о проведении «работы над ошибками», то приступаем к делу.

Начинать следует с анализа предварительного отчета.

Этот документ является результатом проведенной кадастровой оценки и публикуется на сайте Росреестра с тем, чтобы граждане могли с ним ознакомиться и при желании подать заявление на исправление данных.

Предварительные отчеты начинают появляться в фонде данных государственной кадастровой оценки со второй половины лета и до начала осени.

Далее, не позднее 30 ноября 2023 года эти отчеты должны быть скорректированы и утверждены, а потом – переведены в статус «основных».

Именно в период между публикацией предварительного отчета и перевода его в основной и нужно искать неточности.

На это дается 30 дней, в течение которых процедура внесения изменений проще (п.13 ст. 14 закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Но не отчаивайтесь, если не успели этого сделать – вносить изменения можно и позже, только немного сложнее.

Как только появится предварительный отчет, необходимо его скачать. Это долгая и нудная процедура.

В любом случае наберитесь терпения и качайте, сколько бы дней не потребовалось для этого.

Потом отчет нужно самым тщательным образом проверить: проанализировать данные всех ценообразующих характеристик объекта и конечную оценку кадастровой стоимости.

Если вы нашли ошибки, обращайтесь в региональные отделения ГБУ, находящиеся в вашем субъекте.

Список этих организаций приведен на сайте Росреестра в разделе «Фонд данных государственной кадастровой оценки».

Там же вы найдете проекты отчетов и другую информацию.

Отправьте замечания и предложения к предварительному отчету в ГБУ.

Важно добиться исправления кадастровой стоимости еще на этапе предварительного отчета, ДО ее утверждения. На это законом отведено только 30 дней.

По окончании этого времени отчет перестанет являться «предварительным» и будет утвержден, что осложнит исправление ошибок в кадастровой стоимости, но все же не сделает этот процесс невозможным.

Начать дискуссию

3-НДФЛ

Если вы ошиблись в 3-НДФЛ, сдайте уточненку

Бывают случаи, когда человек сдал декларацию 3-НДФЛ с ошибкой, в результате которой неправомерно претендует на возврат или, наоборот, начисляет себе налог к уплате.

Курсы повышения
квалификации

18
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора

ООО «КСК АУДИТ» включено в реестр аудиторских компаний

ООО «КСК АУДИТ» — в реестре компаний, оказывающих аудиторские услуги общественно значимым организациям (ОЗО).

Банки

9 тысяч клиентов банка «Киви» получили страховое возмещение от Агентства по страхованию вкладов

Около 20 000 вкладчиков банка «Киви» должны получить свои средства после отзыва лицензии у кредитной организации. АСВ выплатила уже 85% страховой ответственности.

Лучшие спикеры, новый каждый день

Иностранные компании потеряли больше 107 млрд долларов от ухода с российского рынка

Предприятия, которые перестали работать в России, несут убытки от списания активов и недополучают доходы.

Не открывайте бизнес с нуля. Купите готовый

❗️Покупая готовый бизнес, вы минимизируете риски потери денег и времени. Покупая готовый бизнес, вы приобретаете платформу, которая генерирует деньги уже с 1 дня, + вы можете внедрить множество полезных фишек, тем самым увеличить прибыль и капитализацию бизнеса.

🚖 У работодателей будет новая обязанность. Возможно придется оплачивать сотрудникам такси + опрос

Оплату такси в ночное время могут признать производственной необходимостью, поскольку сотрудники не могут пользоваться общественным транспортом.

Опытом делятся эксперты-практики, без воды

Узнай звезду! Бухгалтер, оторвись от работы, перегрузи мозги

Время послеобеденного отдыха! Давайте на 10 минут дадим себе отдохнуть и поиграем. Перезагрузка тоже важна.

Создано с помощью ИИ OpenAI © Вера Ревина, Клерк
179

Мошенники выдают себя за сотрудников ФНС и требуют прислать налоговые декларации

Сотрудники ФНС не рассылают электронные сообщения о задолженности и не требуют оплатить ее онлайн. Такие схемы применяют только мошенники. Декларации физлица и компании должны подавать самостоятельно.

Этапы регистрации кабинета в ЕГИСЗ (а также подсистемах ФРМР и ФРМР)

В статье даем пошаговую инструкцию по регистрации кабинета в ЕГИСЗ и подсистемах ФРМР и ФРМО для медорганизаций.

Этапы регистрации кабинета в ЕГИСЗ (а также подсистемах ФРМР и ФРМР)

«Тинькофф» стал оператором по выпуску цифровых финансовых активов

Теперь банк «Тинькофф» может обеспечивать заключение сделок с ЦФА по купле-продаже активов, их обмену и другим операциям.

Понятие «ключевая разовая проблема». Для чего нужно её искать?

Раннее я указал, что только найдя ключевую разовую проблему низкой производительности интеллектуального труда, мы сможем разработать действенный способ по её преодолению.

Понятие «ключевая разовая проблема». Для чего нужно её искать?
50

Вышел рейтинг операторов фискальных данных — 2024

Опубликован официальный ежегодный рейтинг операторов фискальных данных России.

Вышел рейтинг операторов фискальных данных — 2024
Миникурсы, текстовые и видеоинструкции для бухгалтеров

Стало известно, на сколько выросла выручка ИТ-компаний в России

По предварительным данным Минцифры выручка ИТ-компаний составила 5,5 трлн рублей и увеличилась на 43% за 2023 год.

Акцизы

В декларации по акцизам появятся новые коды для алкоголя

Для заполнения декларации по акцизам с 1 мая нужно указывать новые коды для алкогольной продукции с содержанием спирта.

Как предпринимателю не подставить себя перед налоговой

Предприниматели часто по незнанию допускают бухгалтерские ошибки, которые ведут к печальным последствиям: штрафам, доначислениям, пеням и даже закрытию бизнеса. Рассказали в статье о четырех самых актуальных правилах, которых следует придерживаться в сегодняшних реалиях и что предпринять, если их нарушили.

Как предпринимателю не подставить себя перед налоговой

Для НКО продлят пониженные тарифы страховых взносов

Минфин предлагает на 2 года продлить пониженные тарифы страховых взносов, которые могут применять некоммерческие организации.

Принят закон о свободном доступе провайдеров в многоквартирные дома

Теперь жители могут свободно выбирать нужного им провайдера и заключать индивидуальный договор.

4
187

Расходы на ремонт служебных автомобилей выросли на 25%

Общая сумма госконтрактов по ремонту и обслуживанию автомобилей выросла до 30 млрд рублей, а число торгов увеличилось на 5%.

УСН

Минфин: при торговле через маркетплейсы на УСН агентское вознаграждение тоже идет в доход

При УСН есть закрытый перечень доходов, которые не учитывают для налогообложения. Эта норма не предусматривает уменьшение доходов принципалов на вознаграждение, которое они платят агентам.

Интересные материалы

Основные изменения по НДС в 2023–2024 

Большинство последних новаций по налогу на добавленную стоимость являются «отраслевыми». Поправки касаются застройщиков, экспортеров, рестораторов, туроператоров, продавцов детских товаров и даже перекупщиков б/у авто. В статье собрали для вас самые важные изменения на 2023–2024 гг.

Основные изменения по НДС в 2023–2024 
2
77