Как сформировать бюджет строительства в рамках финансовой модели?

Как правило, финансовая модель рождается не на пустом месте. У нового проекта есть инициатор, имеющий планы и предпосылки для его реализации. Предпосылками финансовой модели могут быть инвестиционный договор застройщика с органами власти и/или договор аренды земельного участка. Инициатор привлекает специалистов для конкретизации и развития этих планов. Застройщик (т.е. собственник или арендатор земли) обращается к профессиональному техническому заказчику (т.е. организатору выполнения девелоперского проекта) с предложением начать разработку проекта. Привлекается архитектурное бюро для разработки концепции, создаётся финансовая модель или ТЭО (технико-экономическое обоснование), далее привлекаются проектные организации для разработки проекта и рабочей документации. Проект проходит экспертизу, согласовывается с органами власти, и застройщик получает разрешение на строительство от администрации муниципального образования.

Под надзором технического заказчика заключается договор генерального подряда. Генподрядчик – юридическое лицо, имеющее полномочия на организацию строительно-монтажных работ (в частности, это лицо должно быть членом СРО – саморегулируемой организации, объединяющей организации определённого профиля, что в настоящее время заменяет собой лицензирование). Финансовая модель является очень важным инструментом развития самого проекта, так как позволяет анализировать различные сценарии на стадии планирования и корректировать работу над проектом, выявляя наиболее эффективные варианты девелопмента.

Строительство – сложный многоступенчатый процесс, и на каждом этапе есть свои риски и специфические затраты. Эта сфера имеет обширную нормативную базу, и специалисты в сфере строительства должны привлекаться для планирования затрат, в частности, для составления строительных смет. По отдельным видам работ делают локальные сметы (фундаменты, стены, каркас, перекрытия, кровли, лестницы, отделка и т.д.). Локальные сметы обобщают в объектной смете (для объектов таких как энергетическое хозяйство) и в сводной смете (для строительного проекта в целом). Основной документ, регламентирующий составление смет − это «Методика определения стоимости строительной продукции» МДС 81-35.2004. Базовая формула сметной стоимости выглядит так:

Сметная стоимость строительства = Прямые затраты + Накладные затраты + Сметная прибыль + Прочие затраты + Непредвиденные затраты.

Элементы прямых затрат включают в себя материалы, эксплуатацию машин и оплату труда рабочих и механизаторов. Накладные расходы обеспечивают создание общих условий производства. Прибыль нужна для развития. Прочие расходы – это специфические вспомогательные статьи, поименованные в нормативной документации, например, восстановление дорог и командировки.

Сметное нормирование группируется по видам работ: Строительно-монтажные (СМР), Ремонтно-строительные, Монтажные и пуско-наладочные. Ценовые и натуральные нормативы указаны в справочниках ФЕР (Федеральные единичные расценки) и ГЭСН (Государственные элементные сметные нормы). Также существуют государственные, отраслевые и территориальные сметные нормативы. Классификация СМР следующая: подготовка стройплощадки; земляные работы; возведение конструкций; отделочные работы; инженерные сети и коммуникации; благоустройство территорий; гидротехнические сооружения.

ГЭСН предназначены для определения потребности в материалах, эксплуатации машин и количестве труда для отдельных работ в натуральных показателях (человеко-часах, машино-часах и единицах расхода материалов) и не содержат стоимости. Единичные расценки содержатся в сборниках ФЕР или ТЕР.

При составлении сметы из состава прямых затрат всегда выделяют оплату труда, так как накладные расходы и сметная прибыль рассчитываются по нормативам как процент от оплаты труда.

Отсюда возникают следующие основные способы составления сметы: 

1. Ресурсный способ, когда определяют потребность в материалах и работах по ГЭСН и умножают количество потребляемых единиц на текущие цены, которые выясняют с помощью действующих источников (прейскуранты потенциальных поставщиков и подрядчиков, статистика);

2. Базисно-индексный, когда для определения стоимости используют нормативные цены по ФЕР, умноженные на коэффициент роста цен;

3. Укрупненные сметные нормы (применяются сборники нормативных цен для объектов массового строительства).

Формула расчета прямых затрат базисно-индексным способом следующая:

Стоимость = Объем потребляемых ресурсов*Нормативное значение единичной расценки*Повышающий или понижающий коэффициент (в зависимости от условий строительства)*Индекс цен.

Индексы цен можно взять из специальных писем Минстроя «Об индексах изменения сметной стоимости проектных работ». Письма выпускают на ежеквартальной основе. Для составления смет специалисты-сметчики используют компьютерные программы.

Стоимость в части накладных затрат можно определить по «Укрупненным нормативам по основным видам строительства» из приложения 3 к МДС 81-35.2004. Например, для промышленного строительства коэффициент = 106% от расходов на оплату труда, для жилищного 112%.

Сметная прибыль для СМР рекомендована пп.2.1 и 2.2 МДС в размере 65% от оплаты труда для СМР и 50% для ремонтно-строительных работ. Непредвиденные затраты должны составлять 10% для уникальных объектов, 2% для жилья и социалки, 3% - для производств. Предполагается, что в состав расходов на оплату труда надо включать все «зарплатные налоги».

Как видим, составление сметы строительства – сложный процесс, требующей соответствующей квалификации. Но в большинстве случаев на стадии формирования финансовой модели проектная и сметная документация ещё отсутствует, и говорить о точных суммах затрат и даже о более или менее точных ТЭПах (технико-экономических показателях) не приходится. Есть отраслевая статистика и опыт ведения аналогичных проектов, позволяющий экспертным путём «прикинуть» приблизительный бюджет затрат с разбивкой на основные этапы в текущих ценах. Распределение затрат по времени зависит от срока выполнения каждого этапа и их очерёдности.

Бюджет строительства, имеет вид таблицы, в которой указаны суммы затрат по каждому этапу и даты выполнения этих этапов. Большинство затрат зависит от количества метров строящейся площади, поэтому в бюджете они представлены как произведение площади на стоимость единицы, определяемой до составления сметы строительства экспертным путём.

Некоторые этапы длятся более одного периода (квартала или года) финансовой модели. Это значит, что стоимость каждого этапа надо разделить на периоды, увеличив стоимость на коэффициент инфляции для каждого периода. Например, если прогнозируется годовая инфляция 10%, то затраты каждого будущего квартала надо умножить на коэффициент, рассчитанный по формуле:

Коэфф. инфляции = Коэфф. инфляции предыдущего квартала*(1+Годовая инфляция)^(Кол-во дней квартала/Кол-во дней в году).

Например, для первого квартала коэффициент инфляции:

Коэфф. инфляции = 1*(1+0,1)^((31+28+31)/365)≈1,02378

Если вместо квартала периодом планирования был бы выбран год, то этот коэффициент был бы равен 1,1 (что соответствует годовой инфляции 10%). Выражать все доходы и затраты проекта в текущих ценах с последующим их умножением на коэффициент инфляции очень удобно. Текущие цены можно проверить на основе имеющейся статистики, а будущие цены легко пересчитывать, подставляя в финансовую модель новый прогноз инфляции. Причём инфляцию можно использовать как общую, так и отраслевую либо специфическую по видам продукции, материалов, услуг, затрат. 

Бюджет должен позволять соотнести затраты с конкретными частями строительства. При отсутствии точных данных о себестоимости отдельных частей строительства можно использовать экспертную оценку, вводя между метрами и себестоимостью дополнительную промежуточную базу распределения затрат. Например, можно предположить, что стоимость строительства 1 кв. метра парковки составляет 10% от стоимости строительства 1 кв.м. здания. Такую оценку должны давать специалисты по строительству, представители технического заказчика.