Крупная строительная компания готовилась купить земельный участок. Но был риск изъятия, который мог повлиять на интересы покупателя.
Что нужно проверить перед покупкой земельного участка?
🔸Продавец и история владения. Законность приобретения земли, документы и переходы права собственности.
🔸Обременения и права третьих лиц. Сервитуты, ограничения, залоги и возможные судебные споры.
🔸Правовой статус земли. Категорию, разрешённое использование и возможность строительства.
🔸Особые зоны. Ограничения, связанные с природоохранными, водоохранными и другими территориями.
🔸Задолженности и финансовое положение продавца. Наличие долгов, признаков банкротства и рисков оспаривания сделки.
🔸Фактическое состояние. Границы участка, незаконные постройки и расхождения с документами.
Когда покупатель рискует потерять землю?
1. Изъятие для государственных нужд
Землю могут изъять для строительства инфраструктуры с предусмотренной законом компенсацией.
Источник
2. Незаконная приватизация и истребование участка
Участок могут истребовать через суд, даже если покупатель действовал добросовестно.
Источник
3. Самовольное строительство и нарушение правил использования
Нарушения могут привести к сносу построек, а в установленных законом случаях - к отчуждению земли.
Источник
4. Ограничения водоохранных Ограничения на строительство могут сделать запланированный проект невозможным или существенно дороже.
Источник
5. Банкротство продавца
Сделку могут оспорить, а участок - вернуть в конкурсную массу.
Источник
А вы сталкивались с такими “интересными” сделками?
Чек-лист рабочий, добавлю две вещи из практики, которые чаще всего и дают сюрприз. Первое: зоны с особыми условиями использования далеко не всегда видны в выписке ЕГРН, их надёжнее ловить через ПЗЗ и градостроительный план участка по статье 57.3 ГрК, и именно оттуда приходит неприятное «строить нельзя» уже после покупки. Второе: если у продавца есть признаки неплатёжеспособности, смотреть надо не только долги, но и трёхлетнее окно оспаривания по статье 61.2 закона о банкротстве, поэтому цена не ниже рыночной и полные доказательства расчётов тут дороже любых заверений. И мелочь, которая дорого стоит покупателям: по статье 617 ГК смена собственника аренду не прекращает, так что действующий договор аренды участка покупатель получает вместе с землёй.