Как выиграть в суде / остаться при своих в споре с пенсионерами, обманутыми мошенниками и возвращающими себе квартиры после их продажи — чек-лист действий от юриста

Какие меры следует предпринять, чтобы повысить устойчивость сделки купли-продажи квартиры, значительно повысить шансы на победу в суде или хотя бы остаться при своих (с деньгами):

1. В суде ссылаемся на ст. 179 ГК РФ (про обман) и добиваемся её применения, объясняем суду, что ст. 178 ГК РФ (про заблуждение) в деле неприменима

Статья 178 ГК РФ (про заблуждение) и статья 179 ГК РФ (про обман) имеют принципиально разный подход к защите прав сторон оспариваемой сделки. И эти различия способны коренным образом изменить восприятие дела.

Заблуждение — это искреннее неправильное восприятие реальности человеком, вызванное его собственным невежеством, а не действиями третьих лиц. "Заблуждение" — от слова заблудился. Нельзя человека заблудить, он может заблудиться только сам. Данные выводы можно сделать, изучив определения термина "заблуждения", данные в известных словарях, в том числе в Википедии. 

Обман — это искажение восприятия реальности человеком, вызванное влиянием третьих лиц.

В случае с Долиной был именно ОБМАН, а не заблуждение, её именно обманули, она не заблуждалась. На неё воздействовали третьи лица — то есть она является жертвой обмана со третьих лиц, а не самостоятельного заблуждения. Однако, суд применив ст. 178 ГК РФ (про заблуждение), вынес решение в пользу Долиной, хотя, если бы была применена ст. 179 ГК РФ (про обман), то суд не смог бы признать сделку недействительной, поскольку ст. 179 ГК РФ не позволяет это сделать в случае, если контрагент по сделке не знал и не должен был знать об обмане.

Статья 178 ГК РФ даёт суду ПРАВО признать (или не признать) сделку, совершённую под заблуждением, недействительной, даже если другая сторона сделки не могла распознать наличие заблуждения у заблуждающейся стороны сделки. Вот как выглядит формулировка п. 5 ст. 178 ГК РФ:

"Суд МОЖЕТ отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон".

То есть даже если добросовестная сторона сделки не могла распознать наличие заблуждения у контрагента, то закон всё равно даёт суду ПРАВО (возможность) признать сделку недействительной. Пределы судейского усмотрения здесь крайне широкие. И пределы эти явно не в пользу добросовестной стороны сделки. Связана такая широта пределов судейского усмотрения здесь с тем, чтобы защитить действительно НЕВЕЖЕСТВЕННЫХ людей, уровень образования, культуры, интеллекта которых не позволяют адекватно оценивать реальность.

Статья же 179 ГК РФ вводит суд в очень жёсткие рамки и ОБЯЗЫВАЕТ суд не признавать сделку недействительной, если другая [добросовестная] сторона сделки не знала или должна была знать об обмане. Вот как выглядит формулировка абз. 3 п. 2 ст. 179 ГК РФ:

"Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, МОЖЕТ БЫТЬ признана недействительной по иску потерпевшего ПРИ УСЛОВИИ, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане".

(!) Таким образом, ст. 179 ГК РФ очень жёстко и устойчиво защищает добросовестную сторону сделки. Ст. 179 ГК РФ не даёт суду возможность признать сделку недействительной, если другая сторона не знала и не могла знать об обмане!

А ст. 178 ГК РФ ставит защиту добросовестной стороны сделки под судейское усмотрение. 

Принципиальная разница между юридической сутью указанных статей ГК РФ кроется в различии феноменов ЗАБЛУЖДЕНИЯ и ОБМАНА. В том числе, поэтому "заблуждение" и "обман" — как различные основания порока воли — разделены и вынесены в разные статьи! Это очень важно.

Так, Верховный Суд Республики Саха (Якутия) в аналогичном деле №2-1316 (Аргунова vs Кириллина) 1 октября 2025 года совершенно правильно применил ст. 179 ГК РФ и отказал в признании договора купли-продажи недействительным по иску обманутого мошенниками продавца-пенсионера. Подробно об этом деле можно почитать в этой статье.

2. Вместе с договором купли-продажи квартиры заключаем отдельный договор ПОРУЧИТЕЛЬСТВА на основании ст. 361 ГК РФ, в котором близкий для продавца человек становится его поручителем

В случае, если сделка купли-продажи квартиры будет признана недействительной, тогда за долг продавца перед покупателем также будет отвечать поручитель. Согласно п. 1 ст. 361 ГК РФ договор поручительства может быть заключен в обеспечение как денежных, так и неденежных обязательств, а также в обеспечение обязательства, которое возникнет в будущем.

Конечно, не всегда у поручителей будут в наличии средства, чтобы быстро погасить долг за продавца, однако, во-первых, юридически поручитель будет отвечать перед покупателем за долг продавца (в это значительно повышает вероятность возврата денег), а во-вторых, ПСИХОЛОГИЧЕСКИ продавцу (пенсионеру) будет очень сложно потребовать признания сделки недействительной, поскольку тогда может пострадать его близкий человек.

Более того, близкий человек-поручитель может до сделки отговорить продавца от сделки, если он не будет уверен в искренности намерений и чистоте воли продавца. Что на корню решит проблему (не даст её возникнуть).

3. Добиваемся того, чтобы продавец квартиры совершил как можно больше действий, направленных на подготовку, совершение и исполнение сделки купли-продажи квартиры

Чем больше продавец совершит таких действий, тем больше это будет указывать на твёрдую и чистую волю (намерение) продавца избавиться от квартиры и получить за неё встречное предоставление (деньги).

К таким действиям, помимо заключения основного договора купли-продажи квартиры, могут быть отнесены следующие:

• заключение предварительного договора купли-продажи квартиры;

• получение продавцом задатка по предварительному договору купли-продажи;

• обеспечение получения нотариального согласия супруга на сделку;

• подготовка акта оценки рыночной стоимости квартиры;

• заключение договора на оказание услуг с риэлтором/риэлторским агентством;

• переписка продавца с покупателем через СМС или электронную почту (неудаляемые в одностороннем порядке сообщения), содержащая, как минимум, несколько сообщений, свидетельствующих о наличии у продавца твёрдого намерения продать квартиру и получить за неё вознаграждение;

• снятие жильцов с регистрационного учёта по месту нахождения квартиры до момента заключения договора купли-продажи;

• вывоз продавцом своих личных вещей до момента заключения договора купли-продажи;

• погашение продавцом всех долгов по ЖКУ и налогам на квартиру до момента заключения договора купли-продажи;

• и так далее.

Перечень таких действий является открытым.

Что очень важно, в ранее упомянутом деле Аргуновой-Кириллиной Верховный суд Республики Саха (Якутия), оценивая совокупность действий продавца, указал следующий важный аргумент, отказывая продавцу в требовании о признании сделки недействительной:

“Кириллина И.И. при заключении оспариваемого договора купли-продажи от 11 сентября 2023 года понимала значение своих действий и могла руководить ими, совершив ряд последовательных, объединенных одной целью, логически выстроенных действий и сделок, при этом как ответчик Аргунова О.В., так и ответчик ПАО «Банк ВТБ» не знали и при должной степени осмотрительности и разумности не могли знать о том, что истец не имела намерения отчуждать спорное жилое помещение”.

“Как установлено из материалов дела, Кириллина И.И. совершила последовательные действия по заключению 26 августа 2023 года агентского договора с риэлтором ООО «Агентство недвижимости «Панорама», 29 августа 2023 года предварительного договора купли-продажи квартиры и 11 сентября 2023 года договора купли-продажи с ответчиком Аргуновой О.В.”

Из указанного фрагмента можно сделать вывод, что в глазах суда — чем больше действий, направленных на подготовку, совершение и исполнение сделки совершит продавец квартиры, тем сильнее это свидетельствует о реальном намерении (наличии истинной воли) продавца избавиться от своей квартиры и получить за неё вознаграждение в соответствии с договором купли-продажи. Данный фактор будет очень важен в суде.

4. В кратчайшие сроки после заключения сделки купли-продажи квартиры прописываемся в ней и прописываем в ней детей (если они есть)

Наличие прописки покупателя и его детей в квартире значительно усложнит задачу признания сделки купли-продажи недействительной. Более того, если в квартире будут прописаны дети, то с высокой вероятностью суд привлечёт к судебному процессу органы опеки, что может сыграть на руку покупателю жилья, поскольку участие государственного органа на стороне покупателя — отличный козырь.

5. Если у продавца есть супруг(а) и квартира является их совместной собственностью (даже если продавец числится в ЕГРН единственным собственником), берём нотариальное согласие супруга(и) на сделку

Наличие нотариального согласия супруга(и) в случае совместного режима собственности продаваемой квартиры является не только обязательным с точки зрения законодательства, но и дополнительным фактором, подтверждающим искреннее намерение и волю продавца на совершение сделки купли-продажи и наступление последствий такой сделки.

Получение выписки из ЕГРН на квартиру, кадастрового/технического паспорта на квартиру, сведений о наличии обременений (в том числе, долгов по ипотеке) и арестов на квартиру, сведений о наличии несовершеннолетних детей и соблюдение их прав в случае продажи квартиры, сведений о наличии перепланировок квартиры, сведений об основании возникновения права собственности на квартиру у продавца — это база, которая и так уже повсеместно известна, поэтому останавливаться отдельно на этом не будем.

6. В договоре прописываем, что в случае признания его недействительным по инициативе продавца, покупатель имеет право (а продавец соглашается с этим) привлечь продавца к уголовной ответственности за мошенничество, поскольку продавец заверяет покупателя, что на момент заключения сделки купли-продажи квартиры не имеет какого-либо порока воли

Данное право покупателя (привлечь продавца к уголовной ответственности за мошенничество), при наличии состава преступления, работает вне зависимости от того, прописано оно в договоре или нет.

Однако указанное условие имеет целью ПСИХОЛОГИЧЕСКОЕ (!) воздействие на продавца, который может из-за страха быть привлечённым к уголовной ответственности бросить затею признать сделку недействительной. В рассматриваемых в данной статье сделках часто участвуют пенсионеры, воспринимающие юридические вещи на бытовом уровне, поэтому указанное условие в договоре действительно может способствовать их добросовестному поведению.

7. С письменного разрешения продавца под видео-запись проверяем его телефон/компьютер на предмет наличия переписок/созвонов с мошенниками

По результатам проверки составляем письменный акт осмотра техники и подписями сторон сделки подтверждаем отсутствие следов общения продавца с мошенниками.

Данные действия обеспечат подтверждение наличия ПОВЫШЕННОЙ ОСМОТРИТЕЛЬНОСТИ покупателя при подготовке к сделке, что является очень значимым фактором в пользу покупателя в случае признания продавцом сделки недействительной.

8. В договоре согласно ст. 431.2 Гражданского кодекса РФ прописываем заверения о том, что "продавец не находится под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств, осознаёт суть, смысл, цель и последствия совершаемой сделки, искренне желает наступления последствий, предусмотренных условиями сделки", etc.

Раздел с заверениями в договоре гораздо важнее, нежели это принято считать на бытовом уровне. Заверения (гарантии) прямо предусмотрены ст. 431.2 Гражданского кодекса РФ, которая говорит следующее:

Сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

(!) Признание договора незаключенным или недействительным само по себе не препятствует наступлению последствий (!), предусмотренных предыдущим абзацем (не препятствует привлечению продавца квартиры к ответственности за ложные заверения).

Предусмотренная настоящей статьей ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения.

Очень важно при прописывании заверений в договоре также грамотно прописать санкции за их нарушение (предоставление ложных заверений) — в частности, неустойку. Наличие неустойки за нарушение гарантий, во-первых, окажет психологическое воздействие на продавца, во-вторых, может породить дополнительное финансовое обязательство продавца перед покупателем в случае признания сделки недействительной, что также будет на руку покупателю.

9. Получаем от продавца квартиры справку из ПНД (психоневрологического диспансера) и НД (наркологического диспансера) о том, что продавец находится в адекватном состоянии, также дополнительно получаем заключение профессионального психолога о том, что человек находится в адекватном состоянии

Конечно, наличие указанных справок не всегда помогает, однако в общей массе доказательств может сыграть важную роль.

10. Все расчёты по сделке осуществляем в безналичной форме.

Это позволит обеспечить наличие 100-процентных доказательств передачи денежных средств покупателю.

11. Проверяем продавца квартиры на предмет: наличия долгов в базе данных ФССП и ФНС, участия в судебных делах банкротства, розыска в базе данных МВД и иных официальных источниках, действительности паспорта и ИНН, участия в сомнительных организациях и так далее

Для этого можно использовать следующие официальные базы данных: базу данных ФССП, ГАС «Правосудие», Федресурс о компаниях и физических лицах, которые проходят процедуру банкротства, база доверенностей, специальный сервис МВД о действительности паспортов, перечень экстремистов и террористов Росфинмониторинга, Госуслуги и так далее.

12. Все переговоры, осмотры квартиры, процесс совершения, подписания сделки фиксируем с помощью видео-записи, чтобы обеспечить более полную доказательственную базу в случае конфликта

Наличие видео-материалов может в значительной степени повлиять на мнение суда относительно намерения продавца реально осуществить сделку и продать свою квартиру.

13. Сделку купли-продажи квартиры оформляем у нотариуса

Участие нотариуса в процессе совершения сделки может в значительной степени усложнить признание сделки недействительной, поскольку большую часть проверочных мероприятий может взять на себя нотариус, особенно если прописать это в договоре.

14. Страхуем титул — право собственности на квартиру

Страхование титула обеспечивает финансовую защиту покупателя в случае, если через какое-то время выяснится, что у продавца не было законного права продавать квартиру или продавец имел порок воли (не намеревался на самом деле продавать квартиру в силу различных обстоятельств: обмана, заблуждения, угроз, неблагоприятных обстоятельств и так далее) — и как следствие, сделка купли-продажи квартиры будет признана недействительной. Страховая компания в таком случае возместит покупателю стоимость жилья.

Главное — внимательно читать и грамотно оценивать условия договора страхования.

15. Даже если сделку купли-продажи квартиры признали недействительной, не нужно отчаиваться — во-первых, нужно подавать жалобы в следующие инстанции (апелляцию, кассацию, надзор), во-вторых, нужно быстро инициировать банкротство продавца

В соответствии со ст. 213.3 Федерального закона “О несостоятельности (банкротстве)” кредитор должника вправе подать в арбитражный суд заявление о признании должника (продавца квартиры по сделке, признанной недействительной) банкротом, при условии, что требования к должнику составляют не менее чем 500 000 (пятьсот тысяч) рублей и указанные требования не исполнены в течение 3 (трёх) месяцев с даты, когда они должны быть исполнены, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В случае возбуждения процедуры банкротства, при соблюдении определённых условий, можно добиться обращения взыскания на имущество (в том числе, квартиру) должника в пользу покупателя.

Важно: для того, чтобы иметь возможность инициировать процедуру банкротства продавца квартиры, нужно чтобы суд в результате признания сделки купли-продажи недействительной применил двустороннюю реституцию (возврат уплаченного за квартиру вознаграждения покупателю) и (или) присудил выплату продавцом в пользу покупателя неустойки (суммы убытков) в результате нарушения продавцом предоставленных в договоре заверений (об этом мы говорили в п. 8 настоящей статьи).

P.S. Конечно, невозможно представить полностью исчерпывающий перечень мер по обеспечению безопасности сделки, поскольку каждая конкретная ситуация может иметь свою специфику и в связи с этим может возникнуть необходимость в дополнительных мерах, отвечающих такой специфике. Однако указанный перечень мер более чем достаточен для обеспечения безопасности сделки в большинстве случаев.

Если вам нужна помощь в грамотном оформлении сделки купли-продажи недвижимости, в частности квартиры, или вам необходима грамотная защита ваших прав и интересов в суде, можете обращаться по следующим контактным данным или контактным данным, указанным в описании профиля:

С уважением, Евгений Рябов, юрист, автор книг «Стартап и инвестор: правила игры», «Как привлечь и оформить инвестиции в бизнес»

Telegram: t.me/eriabov