Как оформить инвестиции в недвижимость: 5 способов от инвестиционного юриста

Инвестиции в недвижимость могут быть:

• единоличными - когда инвестиционный объект целиком приобретает один инвестор и становится его единственным собственником;

• коллективными - когда в инвестициях участвуют два и более инвесторов, а также когда один инвестор покупает долю в объекте недвижимости и у объекта возникает, как минимум, два со-собственника.

Если с единоличными инвестициями в недвижимость особых вопросов нет, здесь всё довольно просто и понятно - одно лицо покупает объект недвижимости, держит/эксплуатирует/улучшает - продаёт с выгодой когда и как сам захочет.

То с коллективными инвестициями в недвижимость возникает множеством вопросов: какую форму (механизм) инвестиций в недвижимость выбрать, с помощью какой сделки оформить выбранный механизм инвестиций в недвижимость, как урегулировать отношения между со-инвесторами (со-собственниками), как определить порядок использования объекта, как и когда оформить сделку продажи объекта, как распределить прибыль от использования и перепродажи объекта между со-инвесторами (со-собственниками) и так далее.

Далее разберём эти вопросы подробно.

Существует, как минимум, 5 форм (способов) коллективного инвестирования в недвижимость:

1. одновременное приобретение объекта недвижимости двумя и более инвесторами - то есть коллективная покупка инвесторами объекта недвижимости;

2. приобретение доли в объекте недвижимости, когда у объекта возникает, как минимум, два со-собственника - изначальный собственник (продавец долей) и инвестор (инвесторы), выкупивший (выкупившие) долю (доли) в объекте;

3. предоставление инвестором инвестиционного займа для приобретения другим лицом объекта недвижимости, по которому инвестор получает возврат инвестиций и маржу в виде % от эксплуатации объекта и % от перепродажи объекта;

4. внесение инвестиций в виде вкладов в простое или инвестиционное товарищество, через которое (в лице уполномоченного/управляющего товарища) приобретается объект недвижимости, а инвестиции инвесторам возвращаются в виде % от эксплуатации объекта и % от перепродажи объекта;

5. приобретение инвесторами долей в юридическом лице, которое приобретает и владеет объектом недвижимости, и выплачивает инвесторам дивиденды в виде % от эксплуатации объекта и % от перепродажи объекта (к этой же схеме можно отнести покупку паев ПИФов/ЗПИФов).

Рассмотрим более подробно каждый из указанных способов (механизмов) оформления инвестиций в недвижимость.

Первый и наиболее очевидный способ внесения и оформления инвестиций в недвижимость - это совместная (коллективная) покупка 2 и более инвесторами объекта недвижимости, с определением в договоре и отражением в ЕГРН размера доли каждого инвестора в общей собственности на него.

Для оформления сделки заключается договор купли-продажи недвижимости, в котором покупателями выступают 2 и более лиц (инвесторов). После государственной регистрации права собственности каждый инвестор становится владельцем соответствующей доли.

Однако ключевым вопросом при оформлении коллективной (общей долевой) собственности инвесторов на объект недвижимости является регулирование будущих отношений инвесторов, связанных с коллективным управлением объекта недвижимости, распределением расходов и доходов в связи с использованием (эксплуатацией) объекта, порядком продажи долей и всего объекта целиком.

Для урегулирования указанных вопросов между инвесторами (со-собственниками объекта недвижимости) заключается специальное соглашение в соответствии со статьями 246 и 247 Гражданского кодекса РФ.

Такое соглашение может называться соглашением о порядке владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости. В принципе, оно может быть включено в состав договора купли-продажи объекта недвижимости, либо оформлено отдельно - но заключить его необходимо как можно раньше, лучше в один день с договором купли-продажи, чтобы избежать ситуации, когда после возникновения права собственности кто-то из инвесторов отказывается от подписания такого соглашения.

В указанном соглашении особое внимание нужно уделить следующим условиям:

• порядок принятия решений, касающихся управления объектом недвижимости, в том числе, его эксплуатации, содержания, перепродажи: так, например, в соглашении можно прописать, что принятие указанных решений осуществляется в результате голосования на основании простого большинства голосов;

• условия осуществления сделок с долями в объекте недвижимости, в том числе: обязательное письменное заблаговременное уведомление об этом всех инвесторов, необходимость получения согласия на такую сделку со стороны всех со-собственников, реализация преимущественного права покупки доли со-собственниками (инвесторами) и так далее;

• заверения инвесторов о том, что, например: они не имеют существенной долговой нагрузки (например, превышающей определённый размер) и признаков банкротства, в отношении них нет активных судебных разбирательств (в том числе, уголовных, налоговых, административных дел), которые могли бы повлиять на судьбу инвестора, средства, вносимые ими при покупке объекта недвижимости, имеют законное происхождение, у них нет конфликта интересов с другими инвесторами (например, они не являются аффилированным лицом с продавцом объекта) и так далее;

• неустойки (штрафы) за нарушение условий соглашения, в том, числе заверений, а также, если в качестве инвесторов выступают предприниматели - условия о возмещении потерь в соответствии со ст. 406.1 Гражданского кодекса РФ;

• порядок разрешения разногласий между со-собственниками (инвесторами).

Однако одним соглашением о порядке владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости обеспечение интересов всех инвесторов (со-собственников объекта недвижимости) не исчерпывается. Для создания эффективной системы защиты интересов инвесторов при коллективном владении объектом недвижимости (помимо указанного соглашения) рекомендуется использовать также следующие инструменты:

• опционы/опционные договоры на долю в недвижимости, по которым, например, в случае нарушения одним инвестором условий соглашения о порядке владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости, другой инвестор (другие инвесторы) получают возможность выкупить долю инвестора-нарушителя по заранее определённой выгодной цене; опционы/опционные договоры могут, например, помочь в ситуации, когда кто-то из инвесторов отказывается продавать свою долю в недвижимости, когда такое решение было принято коллективом инвесторов - в таком случае по опциону/опционному договору доля такого инвестора также может быть выкуплена кем-то из инвесторов по заранее определённой выгодной цене;

• наследственный договор, по которому доля инвестора в случае его смерти подлежит передаче другому инвестору, при условии выплаты стоимости этой доли наследникам умершего инвестора;

• залог доли в праве общей собственности на недвижимость (залог доли) в обеспечение исполнения каждым инвестором соглашения о порядке владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости, в частности, исполнения условий об уплате неустойки (штрафа) в случае нарушения условий указанного соглашения.

Таким образом, систему защиты интересов инвесторов при коллективной покупке ими объекта недвижимости (коллективных инвестициях в объект недвижимости) можно обозначить как систему 5 следующих важных элементов: (1) соглашение о порядке владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости, включая заверения (гарантии), (2) неустойки (штрафы) за нарушение условий соглашения о порядке владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости, в том числе, за предоставление ложных заверений (а также условия о возмещении потерь, если инвесторы являются предпринимателями), (3) опционы/опционные договоры на долю в недвижимости, (4) наследственные договоры, (5) залог доли в недвижимости в обеспечение исполнения условий соглашения о порядке владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости.

В принципе, данная форма инвестиций в недвижимость во многом схожа с формой коллективной покупки объекта недвижимости несколькими инвесторами. Отличием здесь является то, что при покупке доли (долей) в недвижимости одним или несколькими инвесторами, в составе со-собственников объекта недвижимости остаётся изначальный собственник (собственник, у которого выкупаются доли в недвижимости), тогда как при коллективной покупке объекта несколькими инвесторами, прежний собственник утрачивает титул собственника объекта и не приобретает титул собственника доли в недвижимости.

Как и в случае коллективной (совместной) покупки инвесторами всего объекта недвижимости, сделка здесь оформляется посредством заключения договора купли-продажи недвижимости (долей в праве общей собственности на недвижимость), однако в соответствии с п. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в первом случае (когда инвесторами выкупается весь объект недвижимости) договор заключается в простой письменной форме, а при выкупе не всех, а части долей в недвижимости - сделка удостоверяется нотариально.

Система защиты интересов инвесторов и изначального собственника (который становится со-собственником) применяется такая же, как и в случае с коллективной покупки инвесторами всего объекта недвижимости: (1) соглашение о порядке владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости, включая заверения (гарантии), (2) неустойки (штрафы) за нарушение условий соглашения о порядке владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости, в том числе, за предоставление ложных заверений (а также условия о возмещении потерь, если инвесторы являются предпринимателями), (3) опционы/опционные договоры на долю в недвижимости, (4) наследственные договоры, (5) залог доли в недвижимости в обеспечение исполнения условий соглашения о порядке владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости.

В этом случае инвестор не становится собственником/со-собственником объекта недвижимости, он предоставляет целевой заём для покупки объекта недвижимости другим лицом или другими лицами, а возврат инвестиций и получение инвестором выгоды от предоставления займа осуществляется в виде выплаты ему % от ренты при использовании объекта недвижимости и % от его дальнейшей перепродажи.

Реализация данной инвестиционной схемы осуществляется посредством оформления договора инвестиционного займа. Почему инвестиционного, а не простого займа? Потому что простой заём предусматривает возврат инвестору тела займа и соответствующих процентов годовых за период пользования займом. То есть в случае с простым займом займодавец, по сути, не является инвестором в классическом смысле - его доход не связан напрямую с судьбой объекта инвестирования. В этом смысле он является просто кредитором (займодавцем), а не инвестором. А если мы рассматриваем именно инвестиционные схемы, то конечно, в этом контексте следует говорить именно об инвестиционном займе, а не о простом займе.

Как мной неоднократно указывалось в предыдущих статьях, посвящённых инвестиционному займа (например, здесь, здесь и здесь), инвестиционный заём прямо не поименован в ГК РФ, однако в силу свободы договора и признания данной договорной конструкции судебной практикой (см., например, определение Верховного Суда РФ № 305-ЭС24-24318 от 02.06.2025 по делу № А40-206328/2023) - абсолютно легитимен и может законно использоваться в российской юрисдикции. Также можно также считать инвестиционный заём непоименованной в ГК РФ разновидностью договора займа.

В договоре инвестиционного займа (ДИЗ) особое внимание нужно уделить следующим условиям:

• что конкретно считается «доходом» или «прибылью» от использования объекта недвижимости, % от которой подлежит уплате инвестору;

• механизм контроля инвестора над добросовестным, рачительным и эффективным использованием собственником объекта недвижимости (отчётность собственника, физический доступ инвестора к объекту недвижимости, удалённое наблюдение через видео-камеры, доступ инвестора к интернет-системам мониторинга и так далее);

• инвестиционные условия: сроки выплат инвестору % от дохода от использования объекта недвижимости, размер предельной суммы выплат инвестору, сроки перепродажи объекта, минимальная доходность от перепродажи объекта, % от какой суммы при перепродаже объекта подлежит уплате инвестору и так далее;

• инструменты обеспечения интересов инвестора: неустойки (штрафы), залог, заверения, условия наследования инвестором объекта недвижимости в случае смерти собственника объекта недвижимости (включение в ДИЗ условий наследственного договора или оформление отдельного наследственного договора), опционные условия принудительной продажи объекта или доли в объекте инвестору при наступлении тех или иных событий (включение в ДИЗ условий опциона/опционного договора или отдельное оформление указанных сделок), и так далее.

На практике у инвесторов-предпринимателей нередко возникает страх переквалификации договора инвестиционного займа в договор простого товарищества в контексте налоговых последствий (речь про НДС). Подробно этот вопрос я разбирал в этой статье.

Однако в контексте данной статьи стоит отметить, что риски, связанные с указанной квалификацией и начислением в связи с этим НДС не актуальны в отношении реализации земельных участков и долей в них (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ), реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). Так же не стоит забывать об установленных законодательством лимитах доходов, не превышая которые можно не беспокоиться о начислении НДС.

Также стоит отметить следующее: чтобы не произошло переквалификации договора инвестиционного займа в договор простого товарищества, нужно соблюсти, как минимум, следующие условия:

• договор инвестиционного займа должен предусматривать конкретный или определяемый срок действия договора (срок возврата инвестиционного займа);

• договор инвестиционного займа должен предусматривать право заёмщика в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (хотя бы под условием выплаты неустойки/компенсации за отказ от исполнения договора);

• договор инвестиционного займа не должен предусматривать очень широкий контроль займодавца за деятельностью заёмщика;

• займодавец по договору инвестиционного займа не должен быть вовлечён (помимо предоставления денежных средств бизнесу) в деятельность по ведению и развитию профинансированного им бизнеса.

Одним из способов структурирования коллективных инвестиций в недвижимость является создание инвесторами простого или инвестиционного товарищества, внесения в него вкладов (денег, иного имущества, иных благ) и совместное приобретение за счёт таких вкладов недвижимости через управляющего партнёра товарищества.

При этом, стоит учитывать, что ни простое, ни инвестиционное товарищество не является юридическим лицом, фактически — это форма объединения товарищей (инвесторов) и их ресурсов для совместного достижения ими тех или иных бизнес/инвестиционных целей.

Простое товарищество регулируется главой 55 Гражданского кодекса РФ, инвестиционное товарищество регулируется отдельным Федеральным законом "Об инвестиционном товариществе".

Юридической основной создания и существования простого товарищества является договор простого товарищества (договор о совместной деятельности), который заключается в простой письменной форме, а юридической основой создания и существования инвестиционного товарищества является договор инвестиционного товарищества, подлежащий нотариальному удостоверению.

Ключевые различия простого и инвестиционного товарищества в контексте темы инвестиций в недвижимость следующие:

• участниками простого товарищества могут быть ИП и коммерческие организации, участниками инвестиционного товарищества могут быть только коммерческие организации (то есть не могут быть физические лица, даже имеющие статус ИП) - что сразу значительно сужает сферу применения инвестиционного товарищества;

• цель простого товарищества - любая, не противоречащая закону, в том числе, направленная на извлечение прибыли, цель инвестиционного товарищества - только реализация совместной инвестиционной деятельности;

• в простом товариществе по умолчанию (если иное не установлено договором простого товарищества) каждый участник вправе действовать от имени всех и принимать решения. Это даёт гибкость, но повышает риски: если один партнёр ошибётся, ответственность несут все. В инвестиционном товариществе чётко разделяют роли: есть управляющий товарищ (он ведёт дела, заключает сделки, например, покупает объект или сдаёт его в аренду), а остальные — вкладчики, которые как правило, не вмешиваются в операционную деятельность (если иное не установлено договором инвестиционного товарищества).

Как видно, использование формы простого товарищества гораздо более подходит для коллективных инвестиций в недвижимость, тем более что закон предоставляет участникам большую свободу и гибкость при формулировании условий договора простого товарищества.

Это набирающая популярность схема структурирования коллективных инвестиций в недвижимость. На практике она реализуется, например, через использование ООО - как титульного собственника недвижимости, центра управления недвижимостью и аккумулирования ресурсов инвесторов.

К этой же схеме можно отнести приобретение инвесторами паёв ПИФов/ЗПИФов. Тема ПИФов (ЗПИФов) уже довольно широко раскрыта в блогосфере, поэтому я не буду акцентировать большое на ней внимание, но при этом раскрою некоторые важные с точки зрения инвестиций в недвижимость детали.

Главным преимуществом и одновременно недостатком схемы коллективных инвестиций через юридическое лицо, владеющее недвижимостью является то, что инвесторы напрямую не связаны с объектом (объектами) недвижимости и чаще всего лишены возможности прямого непосредственного участия в управлении ею - управлением недвижимостью занимается менеджмент юридического лица-собственника/управляющей компании, а прямая юридическая связь “собственник — объект недвижимости” есть только между недвижимостью и самим юридическим лицом, а не между инвестором и объектом недвижимости (в случае с ПИФами/ЗПИФами в графе «Собственник» в ЕГРН фигурирует управляющая компания, тогда как инвесторы владеют лишь паями — ценными бумагами, которые удостоверяют их долю в общей долевой собственности на весь имущественный комплекс фонда, а не на конкретный объект).

Существенным недостатком указанной схемы, как при использовании ПИФов (в том числе ЗПИФов), так и при владении недвижимостью через ООО, является также необходимость покрывать расходы на управление, которые могут существенно снижать потенциальную доходность для инвесторов. Затраты на содержание юридического лица (включая вознаграждение менеджменту, административные и операционные расходы) финансируются за счёт доходов от эксплуатации недвижимости. В результате уменьшается объём средств, доступных для распределения между инвесторами.

Более того, инвесторы в такой схеме часто имеют ограниченные возможности не только наблюдать за фактической деятельностью управляющей компании, но и реально контролировать её. Доступ к оперативной информации зачастую сводится к периодической отчётности (ежеквартальной или годовой), а механизмы принятия решений сосредоточены у менеджмента. В результате инвесторы нередко лишаются возможности оперативно реагировать на спорные управленческие решения или корректировать стратегию эксплуатации объекта.

Всё это актуально, когда инвесторы вкладываются в более массовые проекты, когда личность инвестора теряет значительность в связи с большим количеством (массовых) инвесторов. Если же некоторый коллектив инвесторов решил создать отдельное ООО специально для структурирования совместных инвестиций в конкретные объекты недвижимости, то такая схема может оказаться гораздо более интересной по сравнению с участием инвесторов в массовых инвестиционных проектах.

Рассмотрим её.

Оформление инвестиций в недвижимость через ООО — наиболее доступный и наименее затратный способ коллективных инвестиций через юридическое лицо, который доступен инвесторам в российской юрисдикции. Организационно-правовая форма ООО является наиболее распространённой, практика применения ООО является обширной и понятной, корпоративные инструменты обкатаны и надёжны.

Итак, в чём особенность схемы коллективных инвестиций в недвижимость через ООО.

Во-первых, собственником всей приобретаемой недвижимости является само ООО, а инвесторы владеют долями в уставном капитале ООО, получая возврат инвестиций и доходность в виде дивидендов и(или) в виде выплаты действительной стоимости доли при выходе инвестора из ООО.

Во-вторых, непосредственным операционным управлением недвижимостью занимается генеральный директор ООО (управляющая компания) - который избирается коллективным решением инвесторов, в некоторых случаях в процесс операционного управления может быть также вовлечён специально созданный для этого совет директоров. Конечно, общее собрание участников ООО (инвесторов) также управляет процессами, но на более стратегическом уровне и не на постоянной (а на систематической или периодической) основе.

В-третьих, количество инвесторов - участников ООО не может быть более 50.

В-четвёртых, инвестиции инвесторов могут вноситься в ООО посредством нескольких инструментов: (1) через вклады в уставный капитал ООО, (2) через вклады в имущество ООО, (3) через предоставление ООО займов, в том числе, инвестиционных займов, (4) а также (косвенный вклад) - через временный отказ от распределения дивидендов, то есть по сути - через реинвестирование прибыли ООО.

Во-пятых, отношения между инвесторами оформляются преимущественно с помощью корпоративных инструментов: устава ООО, корпоративных договоров, опционов на доли в уставном капитале ООО. При этом, в целом, перечень инструментов обеспечения интересов инвесторов здесь довольно похож на перечень инструментов обеспечения интересов инвесторов в схеме коллективного непосредственного владения инвесторами объектом недвижимости (см. раздел 1 данной статьи).

Так, в схеме с ООО функцию соглашения инвесторов о порядке пользования, владения и распоряжение инвестиционным активом выполняет устав ООО и корпоративный договор (договоры), включая прописываемые в нём заверения (гарантии), функцию обеспечения исполнения устава ООО и корпоративного договора выполняют опцион на долю в уставном капитале ООО и неустойки (штрафы), предусмотренные корпоративным договором, а также залог доли в уставном капитале — как обеспечение уплаты указанных неустоек (штрафов). Наследственный трансфер доли в уставном капитале ООО в случае смерти инвестора также контролируется посредством наследственного договора.

Как видно, схема с использованием ООО является довольно удобной и эффективной формой структурирования коллективных инвестиций в недвижимость (при условии, если её грамотно структурировать). Её преимуществами являются:

• централизованное и гибкое управление недвижимостью:

  все решения по управлению объектами принимает единоличный исполнительный орган ООО (директор) либо коллегиальный орган (совет директоров), в рамках компетенции, закреплённой в уставе; нет необходимости согласовывать каждую сделку со всеми инвесторами (например, сдача в аренду, заключение договоров на обслуживание, ремонт — всё это делает директор без созыва общего собрания);

• удобный вход и выход инвесторов; в

  отличие от прямой долевой собственности, где любые действия с долей требуют участия всех сособственников и нотариальных сделок, в ООО есть более удобные механизмы;

• у

  добные механизмы привлечения дополнительных инвестиций (увеличение уставного капитала ООО, вклады в имущество ООО, займы и инвестиционные займы, выпуск облигаций и т.д.);

• понятные и обкатанные инструменты защиты интересов инвесторов и снижения рисков возникновения конфликтов (опционы, корпоративные договоры, механизмы одобрения крупных сделок, порядок принятия ключевых управленческих решений на общем собрании участников и т.д.);

• ограниченная ответственность инвесторов по долгам ООО (за исключением некоторых случаев, например, привлечения к субсидиарной ответственности, что имеет не очень высокую вероятность на практике);

• контролируемая передача прав (долей) инвесторов (практически все сделки с долями проходят через нотариуса и ЕГРЮЛ, что снижает риск мошенничества и даёт публичную прозрачность структуры владения);

• и так далее.

Правда, одним из минусов схемы с использованием ООО является дополнительный уровень налогообложения на уровне юрлица — например, налог на прибыль организации, помимо личных налоговых обязательств каждого из инвесторов.

Однако в отдельных случаях (использование специального налогового режима, грамотное структурирование расходов и так далее) этот минус можно нивелировать. Что в совокупности с ранее указанными достоинствами схемы (централизованное и гибкое управление недвижимостью, удобный вход и выход инвесторов, удобные механизмы привлечения дополнительных инвестиций и т.д.) делает схему с использованием ООО очень привлекательной.

На этом мы рассмотрели 5 основных способов (форм) структурирования инвестиций в недвижимость в российской юрисдикции.

Если вам нужна помощь в выборе, проработке и профессиональном структурировании того или иного способа (механизма) инвестиций в недвижимость, обращайтесь по следующим контактным данным, мы с радостью поможем вам грамотно решить эти задачи:

С уважением, Евгений Рябов
Инвестиционный и корпоративный юрист, СЕО Ryabov Capital Cоnsulting, автор книг «Как привлечь и оформить инвестиции в бизнес», «Стартап и инвестор: правила игры»

Telegram: t.me/eriabov
E‑mail: evrcapital@gmail.com