О налоге на имущество в отношении котельной

Обязана ли Организация указанные объекты принять к учету как три объекта ОС и уплачивать налог на имущество по среднегодовой стоимости? Если на 2026 год здание внесут в Перечень, останется ли у Организации обязанность платить налог на имущество по кадастровой/балансовой стоимости с указанных 3-х объектов котельной?

Организация обязана уплачивать налог на имущество в отношении следующих объектов:

• недвижимого имущества, числящегося на ее балансе в качестве основных средств по среднегодовой стоимости,

• недвижимого имущества, принадлежащего ей на праве собственности и включенного в перечень, утвержденным уполномоченным органом субъекта РФ.

В целях бухгалтерского учета в составе основных средств объекты: здание – котельная; сооружение – газопровод среднего давления; сооружение – теплосеть подлежат отражению как отдельные объекты ОС. Иными словами, постановке на учет в качестве ОС подлежит три отдельных объекта.

Поскольку на момент ввода в эксплуатацию данные объекты не могут быть включены в Перечень, налог на имущество в отношении них уплачивается по среднегодовой стоимости.

Из арбитражной практики следует, что теплоснабжающий комплекс зданий и сооружений (котельная, внешний газопровод, внешняя теплосеть) автоматически не может быть признан принадлежностью здания.

По нашему мнению, в случае внесения в Перечень комплекса зданий с апартаментами, здание котельной, теплосеть и газопровод автоматически в состав имущества, облагаемого налогом на имущество по кадастровой стоимости, не включаются.

Следовательно, после внесения комплекса зданий с апартаментами в Перечень у Организации сохранится обязанность по уплате налога на имущество по среднегодовой стоимости в отношении котельной, теплосети и газопровода.

Обоснование:

Согласно пункту 1 статьи 373 НК РФ налогоплательщиками налога на имущество организаций (далее в настоящей главе – налогоплательщики) признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 НК РФ.

В силу пункта 1 статьи 374 НК РФ объектами налогообложения признаются:

1) недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.

2) недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 375 НК РФ налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

В силу пункта 2 статьи 375 НК РФ если иное не установлено настоящим пунктом, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, устанавливаются Законами субъектов Российской Федерации, а также уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации определяется Перечень недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется как кадастровая стоимость (далее – Перечень) (статья 378.2 НК РФ).

Пунктом 3 статьи 375 НК РФ установлено, что при определении налоговой базы как среднегодовой стоимости имущества, признаваемого объектом налогообложения, такое имущество учитывается по его остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации. В случае, если остаточная стоимость имущества включает в себя денежную оценку предстоящих в будущем затрат, связанных с данным имуществом, остаточная стоимость указанного имущества для целей настоящей главы определяется без учета таких затрат.

Согласно пункту 1 статьи 376 НК РФ налоговая база определяется отдельно в отношении каждого объекта недвижимого имущества, а также в отношении имущества, входящего в состав Единой системы газоснабжения в соответствии с Федеральным законом от 31 марта 1999 года № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» (далее в настоящей главе – имущество, входящее в состав Единой системы газоснабжения).

Таким образом, Организация обязана уплачивать налог на имущество в отношении следующих объектов:

- недвижимого имущества, числящегося на ее балансе в качестве основных средств по среднегодовой стоимости,

- недвижимого имущества, принадлежащего ей на праве собственности и включенного в перечень, утвержденным уполномоченным органом субъекта РФ.

В соответствии с пунктом 4 ФСБУ 6/2020[1] для целей бухгалтерского учета объектом основных средств считается актив, характеризующийся одновременно следующими признаками:

а) имеет материально-вещественную форму;

б) предназначен для использования организацией в ходе обычной деятельности при производстве и (или) продаже ею продукции (товаров), при выполнении работ или оказании услуг, для охраны окружающей среды, для предоставления за плату во временное пользование, для управленческих нужд, либо для использования в деятельности некоммерческой организации, направленной на достижение целей, ради которых она создана;

в) предназначен для использования организацией в течение периода более 12 месяцев или обычного операционного цикла, превышающего 12 месяцев;

г) способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем (обеспечить достижение некоммерческой организацией целей, ради которых она создана).

В силу пункта 10 ФСБУ 6/2020 единицей учета основных средств является инвентарный объект. Инвентарным объектом основных средств признается объект основных средств со всеми приспособлениями и принадлежностями или отдельный конструктивно обособленный предмет, предназначенный для выполнения определенных самостоятельных функций, или обособленный комплекс конструктивно сочлененных предметов, представляющих собой единое целое и предназначенный для выполнения определенной работы. Комплексом конструктивно сочлененных предметов считается один или несколько предметов одного или разного назначения, имеющие общие приспособления и принадлежности, общее управление, смонтированные на одном фундаменте, в результате чего каждый входящий в комплекс предмет может выполнять свои функции только в составе комплекса, а не самостоятельно. При наличии у одного объекта основных средств нескольких частей, стоимость и сроки полезного использования которых существенно отличаются от стоимости и срока полезного использования объекта в целом, каждая такая часть признается самостоятельным инвентарным объектом. Самостоятельными инвентарными объектами признаются также существенные по величине затраты организации на проведение ремонта, технического осмотра, технического обслуживания объектов основных средств с частотой более 12 месяцев или более обычного операционного цикла, превышающего 12 месяцев.

В рассматриваемом случае при строительстве комплекса зданий с апартаментами и ФОЦ также было построено и зарегистрировано право собственности на следующие объекты: здание – котельная; сооружение – газопровод среднего давления; сооружение – теплосеть.

По нашему мнению, в целях бухгалтерского учета в составе основных средств данные объекты подлежат отражению как отдельные объекты ОС. Иными словами, постановке на учет в качестве ОС подлежит три отдельных объекта.

Поскольку на момент ввода в эксплуатацию данные объекты не могут быть включены в Перечень, налог на имущество в отношении них уплачивается по среднегодовой стоимости.

В отношении уплаты налога на имущество в том случае, если в 2026 году комплекс апартаментов будет включен в Перечень объектов недвижимости, в отношении которых налог на имущество уплачивается по кадастровой стоимости, отметим следующее.

В силу пункта 1 статьи 378.2 НК РФ налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:

1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;

2) нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;

3) объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства;

4) жилые помещения, жилые строения, многоквартирные дома, наемные дома, садовые дома, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, а также хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

В Постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2023 № 08АП-10333/2022 по делу № А75-6402/2022[2] в отношении признания внешних тепловых сетей самостоятельными объектами был сделан следующий вывод:

«Все инженерные сети... [теплоснабжения - ред.] можно условно разделить на 2 группы: внутренние, которые расположены внутри зданий и помещений, а также внешние, которые находятся за пределами зданий, и их граница, как правило, устанавливается на внешней стене таких зданий и сооружений...

Поскольку внутренние коммуникационные сети предназначены для обеспечения зданий энергоресурсами и не могут функционировать вне здания, то право собственности на само здание, зарегистрированное в предусмотренном законом порядке, закрепляет право собственности его владельца и на инженерные коммуникации, расположенные в границах здания.

Однако само по себе указанное правило не распространяется на внешние сети, которые с учетом их назначения могут являться самостоятельными линейными объектами недвижимости. Участок теплосети, несмотря на то что он подключен к зданию, автоматически не может быть признан его принадлежностью...»

Аналогичные выводы содержат Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2024 № 07АП-4841/2024 по делу № А27-20061/2023, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2022 № 08АП-11555/2022 по делу № А75-6401/2022.

Таким образом, из арбитражной практики следует, что теплоснабжающий комплекс зданий и сооружений (котельная, внешний газопровод, внешняя теплосеть) автоматически не может быть признан принадлежностью здания.

Более того в рассматриваемом случае Организацией получено право собственности на каждый из объектов в отдельности, следовательно в ЕГРН данные объекты зарегистрированы как самостоятельные объекты.

По нашему мнению, в случае внесения в Перечень комплекса зданий с апартаментами, здание котельной, теплосеть и газопровод автоматически в состав имущества, облагаемого налогом на имущество по кадастровой стоимости, не включаются.

Следовательно, после внесения комплекса апартаментов в Перечень у Организации сохранится обязанность по уплате налога на имущество по среднегодовой стоимости в отношении котельной, теплосети и газопровода.

 Только собственные авторские материалы в  телеграм-канале . Бухгалтерия, налоги, нововведения, юридические вопросы, иностранные компании и работники, сложные случаи.

Коллегия Налоговых Консультантов, 15 июля 2025 года

[1] Федеральный стандарт бухгалтерского учета ФСБУ 6/2020 «Основные средства», утв. Приказом Минфина РФ от 17.09.2020 № 204н.

[2] оставлено без изменения Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 02.05.2023 № Ф04-1141/2023 по делу № А75-6402/2022