1) Редевелопмент: где сильнее
Плюсы
Быстрее до дохода: меньше цикл “проект-стройка-ввод”, особенно если конструктив живой и меняется функция/планировка.
Меньше CAPEX, чем «с нуля» (часто), потому что часть “коробки” и инженерии уже есть.
Гибкость под рынок: можно перепрофилировать под то, что сейчас реально тянет спрос (F&B, сервисы, досуг, медицина, last-mile и т.д.), вместо ожидания идеального арендатора. Тренд на переориентацию ТЦ в сторону сервисов/общепита фиксируют консультанты.
Поддержка через КРТ: в РФ активно развивается механизм комплексного развития территорий (КРТ) как инструмент “вовлечения неэффективных/заброшенных территорий” в оборот; в активной стадии — сотни территорий и большой градпотенциал.
Минусы/риски
Скрытые дефекты и ограничения объекта (конструктив, инженерия, нормативка), которые могут “вылезти” на стройке.
Сложнее согласования/смена назначения/права, зависимость от градполитики и документов по площадке.
2) Новое строительство: где сильнее
Плюсы
Чистая “идеальная” концепция: можно сразу проектировать под современный tenant-mix, логистику, парковку, потоки.
Лучше ликвидность “класса А”: новый качественный объект легче позиционировать и продавать/рефинансировать, если рынок “в форме”.
В РФ ввод нежилой недвижимости в 2025 году рос (по данным Росстата, которые приводит «Коммерсантъ»), включая коммерческую недвижимость.
Минусы/риски
Дорого и долго: себестоимость строительства коммерческой недвижимости, по «Коммерсанту», росла на 15–30% (по итогам 2023), что уже приводило к сокращению нового строительства в отдельных сегментах.
Сдвиги сроков и слабый ввод в регионах: CMWP прямо отмечает, что в регионах новое строительство торговой недвижимости остаётся на низком уровне, сроки ввода часто смещаются из-за удорожания строительства.
Высокие финансовые издержки и рост себестоимости — ключевые вызовы девелопмента в последние годы (об этом говорят и аналитики рынка).
3) Простое правило выбора
✅ Редевелопмент чаще выигрывает, когда важны: скорость запуска, ограниченный бюджет, желание “поймать” текущий спрос, работа с вакантностью/перепрофилированием.
✅ Новое строительство оправдано, когда есть: сильная локация, понятный якорь/арендаторы заранее, доступ к финансированию, возможность выдержать длинный цикл.
Источники
CMWP: низкий уровень нового строительства в регионах и смещения сроков ввода из-за удорожания строительства (торговая недвижимость, 2024).
«Коммерсантъ»: рост себестоимости строительства коммерческой недвижимости на 15–30% и влияние на новое строительство (2024, по итогам 2023).
«Ведомости» (Яков и Партнёры): высокая стоимость финансирования и рост себестоимости как вызовы отрасли, переносы ввода (2025).
Минстрой РФ / Интерфакс / Совет Федерации: масштаб и развитие механизма КРТ (территории в реализации, площади, потенциал).
«Коммерсантъ» (со ссылкой на Росстат): ввод нежилой недвижимости в 2025 (рост, в т.ч. коммерческой).
