Инвестиции в недвижимость: ЗПИФы от УК Парус

Все фонды Паруса доступны только квалифицированным инвесторам. И раз уж я получил этот статус, то решил посмотреть все фонды.

Другие фонды, про которые я уже писал:

• Рентный доход (РД) от ВТБ.

• Арендный бизнес 7 (АБ7) от Сбера.

• Арендный поток 1 и 2 (АП) от Альфа Капитал.

• Атриум.

Что внутри и почему только для квалов?

Внутри одного фонда лежит один актив. Это либо склад, либо БЦ, либо ТРЦ (в будущем).

В отличие от других фондов, Парус использует кредитные деньги для формирования фондов (покупки коммерческой недвижимости). Кредит гасится по мере приобретения паёв инвесторами. Также внедряется подход «Level up» — когда не совсем гасится, подробнее по ссылке в видео. Теоретическая доходность выше, риски выше. Поэтому для квалов — и точка.

Купить паи фондов можно на сайте Паруса или на бирже. Я выбираю второй вариант. В стакане от УК на данный момент есть только ЛОГ и ДВН. Остальные уже только на вторичном рынке (и они, как водится, стали дороже). Но скоро должны будут добавиться новые фонды. Также мне нравится то, выплаты периодически поднимаются (раз в 1–2 года). Доходность растёт. Ниже я посчитал доходность по текущим биржевым ценам к текущим выплатам.

Комиссии: всегда 10% от дохода + 10 млн рублей за год.

Также я регулярно пишу про дивидендные акции РФ, корпоративный облигации (в том числе ВДО) и недвижимость.

ПАРУС-ЛОГ

https://parus.properties/funds/logistic

• ISIN: RU000A105328.

• Актив: склад.

• Level up: да, 35% (снизят до 20%).

• Старт: апрель 2023.

• Цена пая по СЧА / на бирже: 980 / 980 руб.

• Выплаты за месяц: 8,43 руб (9,05 с января 2024).

• Доходность: 10,32% (11,08% с января 2024).

ПАРУС-НОРД

https://parus.properties/funds/nordway

• ISIN: RU000A104KU3.

• Актив: склад.

• Level up: да, 42%.

• Старт: октябрь 2022.

• Цена пая по СЧА / на бирже: 1 100 / 1 162 руб.

• Выплаты за месяц: 10 руб.

• Доходность (биржа): 10,32%.

ПАРУС-ОЗН

https://parus.properties/funds/ozon

• ISIN: RU000A1022Z1.

• Актив: склад.

• Level up: да, 44%.

• Старт: май 2021.

• Цена пая по СЧА / на бирже: 6 300 / 7 840 руб.

• Выплаты за месяц: 66,53 руб.

• Доходность (биржа): 10,18%.

ПАРУС-СБЛ

https://parus.properties/funds/sberlogistika

• ISIN: RU000A104172.

• Актив: склад.

• Level up: да, 34%.

• Старт: январь 2022.

• Цена пая по СЧА / на бирже: 1 000 / 1 192 руб.

• Выплаты за месяц: 9,08 руб.

• Доходность: 9,14%.

ПАРУС-ДВН

https://parus.properties/funds/dvintsev

• ISIN: RU000A1068X9.

• Актив: БЦ.

• Level up: нет.

• Старт: август 2023.

• Цена пая по СЧА / на бирже: 910 / 910 руб.

• Выплаты за месяц: 7,32 руб.

• Доходность: 9,7%.

Ещё 6 фондов Парус планирует запустить в ближайшее время, 2 из них — до конца 2023 года. В ДВН высокая ставка по кредиту с привязкой к ставке ЦБ. Дополнительный риск. В ЛОГ кредит состоит из 3 частей, 2 из которых привязаны к КС, в планах погасить самый дорогой, снизив кредит до 20%.

Сравнение доходности

В зависимости от фонда и цены, за который можно купить пай, доходность получается от 9 до 10,3%. При этом паи на вторичном рынке торгуются выше СЧА. Доходности конкурентов не выше, на сентябрь такие были, сейчас слегка повыше должны быть. АБ7: 9,35%, РД: 9,43%, АП1: 8,75%, АП2: 8%, Атриум: 9,14%. Но стоит учитывать, что из-за повышения ставки ЦБ все фонды так или иначе начинают смотреть в сторону снижения цен, доходности повышаются.

Что бы выбрать?

Я в свой портфель выбираю ЛОГ и НОРД. По ним на данный момент неплохая доходность (если абстрагироваться от КС), есть в перспективе повышение ренты, ну и СЧА может (должна, ведь недвижимость всегда вверх) вырасти.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал про инвестиции, финансы и недвижимость.