Структура затрат застройщика

Застройщики, они бывают разные. Но кое-что общее у них есть.
Структура затрат застройщика

В предыдущих постах, которые были опубликованы в сентябре, мы рассмотрели правовые отношения, в которые вступает застройщик с остальными субъектами капитального строительства, заключая договор с техническим заказчиком.

Повторим еще раз (хотя вывод был сделан в предыдущем посте), что для застройщика этот договор будет смешанным с точки зрения ГК РФ: в какой-то части — договор на оказание услуг, в какой-то — агентский (причем, как по модели договора поручения, так, может быть, и по модели договора комиссии).

Но, в конечном итоге, в учете застройщика будут собираться затраты, начиная с даты решения о возведении этого объекта и вплоть до признания его пригодным к дальнейшему использованию.

На каком счете их собирать?

Однозначного ответа дать вот так сразу не могу.

Все зависит от того, для каких целей возводится данный объект недвижимости.

Сразу же хотелось бы отметить, что не всякое капитальное строительство можно признать капитальными вложениями.

Ведь по закону № 39-ФЗ, точно так же как и по ФСБУ 26/2020 капитальными вложениями признаются вложения (затраты) (по закону № 39-ФЗ они названы инвестициями) в объекты основных средств.

*С 2024 году (после вступления в силу изменений, внесенных в ФСБУ 26/2020) капитальными вложениями будут признаваться и вложения (затраты) по созданию нематериальных активов.

В июне я уже высказывался по этому поводу, упрекнув разработчиков этих изменений в том, что нормативно-правовой акт органа исполнительной власти вступает в противоречие с Федеральным законом (который № 39-ФЗ).

Ведь в ст. 1 его (в четвертом абзаце) однозначно сказано, что капитальные вложения — инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

А нематериальные активы — это не основные средства.

На последнем (или предпоследнем) заседании Комитета по бухгалтерскому учету ИПБ МР, где в очередной раз рецензенты докапывались до моих Разъяснений по применению ФСБУ 6 и 26 (надеюсь к концу месяца завершить работу над ними) я этот вопрос задал рецензенту, которая и работает как раз в Отделе методологии бухгалтерского учета Минфина. Она отмазалась тем, что согласно ОКОФ нематериальные активы включаются в состав основных фондов, так что противоречия нет. Я был вынужден тогда с ней согласиться. Однако заглянув сейчас в ст. 1 Закона № 39-ФЗ, увидел, что там говорится об основных средствах, а не основных фондах. Так что проблема пока остается нерешенной.

Но вернемся к застройщику, возводящему объект недвижимости.

Ежели он намерен после завершения стройки, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и регистрации возникновения права собственности, использовать этот объект для длительного получения дохода — в производстве, для управленческих своих нужд, для сдачи в аренду — то недвижимость сия будет в итоге принята им к учету, как объект основных средств. То есть это самые что ни на есть капитальные вложения, и все затраты собираем (в необходимой аналитике) на балансовом счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (кстати, ранее он так и назывался — «Капитальные вложения»). А после завершения всех процедур будет финальная проводка: Дебет счета 01 Кредит счета 08*.

*В нашем видеокурсе по пяти новым ФСБУ я (считаю) довольно подробно рассматриваю весь процесс капитальных вложений. Поэтому здесь повторяться не буду.

Ежели изначально объект строится для того, чтобы весь его продать (разумеется, с выгодой для себя), то это уже производство продукции, пусть и недвижимой. То есть это оборотный актив, о капитальный вложениях речи быть не может, на выходе будет не счет 01 «Основные средства», а 43 «Готовая продукция».

Поэтому, если строго по уставу (то есть по законодательству и нормативно-правовым актам), то применять надо в процессе строительства такой недвижимости не ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения», а ФСБУ 5/2019 «Запасы».

И подп. «ж» п. 3 этого Стандарта гласит, что запасами, в частности, являются объекты недвижимого имущества, приобретенные (то есть товары) или созданные (находящиеся в процессе создания) (то есть готовая продукция) для продажи в ходе обычной деятельности организации;

Поэтому никакого 08, а только балансовый счет 20 «Основное производство» (также в максимально подробной, но без излишнего фанатизма аналитике), а после регистрации возникновения права собственности проводки: Дебет счета 43 Кредит счета.

Дальше продаем готовую недвижимую продукцию, считаем прибыль, радуемся (или считаем убытки и плачем).

Вот по такой схеме — возведение дома за счет взятого в банке кредита и своих свободных оборотных средств и выставление потом квартир на продажу — работают застройщики жилых домов в большинстве стран.

И только мы, как всегда, пошли своим путем.

Вступивший в силу 01.04.2005 Закон № 214-ФЗ ввел понятие договора об участии в долевом строительстве, с которым застройщики маются вот уже 17 с лишним лет.

Схема учета и налогообложения, по которой заставили работать таких застройщиков, идет поперек всего действующего законодательства, всех нормативных актов, и основана только на письмах чиновников Минфина и ФНС, с учетом ну очень противоречивой арбитражной практики.

Не будут сейчас подвергать её критике (я это делал неоднократно), спрошу только в очередной раз — где дано определение такого термина, как «услуги застройщика»?

Внятного ответа не могу добиться с того же 2005 года.

Однако во всех трех упомянутых вариантах структура затрат застройщика, вне зависимости от того, на каком или каких счетах ее отражать, одна и та же.

И в нее будут включены:

— затраты на обеспечение прав на земельный участок;

— затраты на проведение изысканий земельного участка;

— затраты на разработку проектно-сметной документации;

— затраты на возведение объекта недвижимости;

— затраты на оплату услуг технического заказчика;

— прочие затраты застройщика, необходимые при возведении объекта недвижимости.

(Тут я пытался нарисовать красивую цветную картинку, но что-то у меня не вышло при загрузке, может, редакторы смогут мне помочь).

На этом я заканчиваю это вступление.

Дальше попытаюсь провести опрос.

Лично я думаю дальше перейти к порядку отражения в учете затрат подрядчика на выполнение СМР. Материала там — месяца на два-три публикаций, если не больше. Планирую закончить к концу года.

Потом попытаюсь перейти к учету капитальных вложений, то есть возведению объектов основных средств.

И уже после этого представлю суду коллег свое видение проблем застройщика многоквартирных жилых домов, в том числе и по Закону № 214-ФЗ.

Такая схема подходит?

Как оно будет в реальности — посмотрим.

Комментарии

5
  • natti
    а после регистрации возникновения права собственности проводки: Дебет счета 43 Кредит счета.

    не дописали чуть)

    чисто теоретический вопрос:

    строили для себя и все расходы аккумулировали на 08. в процесс создания или по завершению (но до вода в эксплуатацию) решили объект продать. как учитывать такой объект? надо делать ввод в эксплуатацию или нет?

    • Сергей Верещагин

      Бывает и такая ситуация.

      Получается, что вы продаете незавершенку с 08. И достраивать и получать разрешение на ввод в эксплуатацию будет новый владелец (застройщик).

  • Евгений

    @Сергей Верещагин, как художник - художнику: как думаете, аренду земли под строительство МКД застройщик должен учитывать как ППА или нет? У нас тут уже до драки дошло с коллегами ))

Самые интересные споры по госзакупкам за 1 квартал 2024 года

ФАС привела обзор судебной практики в сфере госзакупок за 1 квартал 2024 года.

Курсы повышения
квалификации

20
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора

🔥 Акция «Жаркие скидки в любую погоду»! Самые горячие онлайн-курсы «Клерка» за 4 290 рублей до 20 мая

Мы предлагаем самые выгодные цены на онлайн-курсы по учету на маркетплейсах, УСН, ВЭД, финмоделированию, ФСБУ и бухгалтерии с нуля. Только до 20 мая их можно купить за 4 290 рублей!

Святой рандом мая. PIKK — акции ПИК

Продолжаю третий сезон святого рандома с покупкой российских акций. Каждый месяц я выбираю одну рандомную акцию из индекса Мосбиржи. Ну как я, делает это святой рандом, он же генератор случайных чисел. Я её потом просто покупаю. Почему? Да потому что какой смысл ручками выбирать акции, если рынок ведет себя непредсказуемо ¯\_(ツ)_/¯

Святой рандом мая. PIKK — акции ПИК
Лучшие спикеры, новый каждый день
Бесплатно с Трудовые отношения

Сверхурочные в 2024 году: как оплачивать по новым правилам

Порядок оплаты сверхурочных работ закреплен в обновленной ст. 152 ТК во исполнение поручения, которое дал законодателям КС в постановлении от 27.06.2023 № 35-П. Теперь при оплате сверхурочной работы необходим принимать во внимание все компенсационные и стимулирующие выплаты.

Сверхурочные в 2024 году: как оплачивать по новым правилам
Бесплатно с Налоговые проверки

Продажа авто учредителю по цене ниже рыночной: сколько доначислят налоговики

Если организация продает самортизированные активы по низкой цене взаимозависимым лицам, ей доначислят налоги. Разбираем судебную практику.

Продажа авто учредителю по цене ниже рыночной: сколько доначислят налоговики

Что будет с интернетом, мобильной связью, Почтой России, электронными услугами, ИТ: заявления Минцифры

Максут Шадаев перед утверждением на должность министра цифрового развития, связи и массовых коммуникаций РФ назвал основные направления работы и какие вызовы стоят перед Минцифры.

Опытом делятся эксперты-практики, без воды

Новое приложение «Ситидрайва» удалили из App Store

Уже установленные приложения будут работать на iOS. Пользователям рекомендуют отключить функцию «Сгружать неиспользуемые».

Платись, платись большая и маленькая: независимо от размера зарплату нужно платить два раза в месяц! 💰«Ночной бухгалтер» № 1684

Даже если ваш сотрудник на неполной ставке получает зарплату размером в несколько тысяч рублей, ее нельзя платить один раз. Даже сотрудник просит. Так Роструд сказал.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру

Расценки на техобслуживание газового оборудования, возможно, будет устанавливать государство

Регионы предлагают ввести государственное регулирование стоимости услуг по техобслуживанию газового оборудования.

Обменники крипты: как выбрать подходящий

Сегодня купить и продать криптовалюту* в России можно несколькими способами: через криптовалютные биржи, P2P-сервисы, криптоматы и обменники, работающие онлайн и офлайн. Последний вариант позволяет проводить сделки анонимно – без отправки своих персональных данных и платежных реквизитов.

Обменники крипты: как выбрать подходящий

Можно ли выдать за раз маленькую зарплату, как оплачивать переработку в командировке, на ГПД положен стандартный вычет. 3 важных разъяснения для бухгалтеров по зарплате

Собрали полезные разъяснения Роструда и Минфина по расчетам с работниками.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру

Приобретение лицом из недружественного государства доли (акций) в российской компании (ООО или АО) в 2024 году

Необходимо ли получать разрешение подкомиссии, если лицо из недружественного государства хочет стать участником (акционером) российской компании (ООО или АО). Какие требования предъявляются к данным сделкам (операциям).

Миникурсы, текстовые и видеоинструкции для бухгалтеров
Зарплата

Выделено финансирование на увеличенные выплаты педагогам

Правительство направит более 8 млрд рублей на увеличенные выплаты классным руководителям и кураторам.

IT-компании

Нидерландская компания Yandex сменит свое название до 31 июля

До 31 июля иностранная организация продаст остаток акций, перестанет использовать бренды российской компании «Яндекс» и сменит название.

Проверки ФАС

ФАС рассказала, как, где и на что контролирует цены

Контроль ценообразования на социально значимых рынках остается для Федеральной антимонопольной службы приоритетной задачей.

В России нашли фейковый магазин приложений Play Market

Специалисты по изучению киберпреступлений предупредили об опасном магазине приложений для смартфона. В файлах содержатся вирусы, которые могут украсть личные данные и деньги.

Обзоры новостей

⚡️ Итоги дня: искусственный интеллект защитит смартфон от кражи, в Петербурге будут следить за курильщиками, а в TikTok появятся часовые видео

Подготовили обзор главных событий дня — 17 мая 2024 года. Все самое интересное, что писали и обсуждали в сети, в одной подборке.

Малый бизнес получил 130 млрд рублей по программе «1764»

По льготной ставке 13,4% годовых финансирование привлекли представители МСП из сферы гостиничных услуг, обрабатывающих производств, сельского хозяйства, а также транспортные компании и склады.

С 2025 года социальный заказ будет работать во всех регионах

Экспериментальный механизм социального заказа оказался успешным, поэтому Минфин утвердит его на постоянной основе. К участию присоединятся все регионы РФ.

Интересные материалы

Модульбанк запустил оценку юридического риск-профиля клиентов

Модульбанк запустил новый сервис по оценке юридического риск-профиля бизнеса на базе направления Модульюрист. Сервис подойдет для продавцов на маркетплейсах, производственных компаний и других типов бизнеса.