Продали аварийное здание вдвое дешевле кадастра: что грозит компании

К нам обратилась производственная компания, которая с советских времен работает в центре города. Территория у завода большая, и за последние годы вокруг нее выросли жилые кварталы. Переезжать предприятие не собирается: в центре ему удобно. Продукция по-прежнему востребована, а вот площади стали избыточными. Автоматизация и современные станки втрое сократили потребность в людях - и в цехах вместе с ними. Поэтому лишние корпуса компания постепенно продает. Один из таких объектов - двухэтажное здание площадью 1 000 м² в глубине заводской территории. Когда его впервые обследовали в 2017 году, специалисты признали конструкции аварийными, а физический износ оценили в 70%. Находиться внутри было опасно. Отдельного земельного участка под зданием нет: его еще предстоит выделить из общей территории.

Кадастровая стоимость здания - 80 млн ₽. Оценка независимого оценщика с учетом технического заключения дает около 20 млн ₽. Продали здание за 40 млн ₽, то есть вдвое дороже этой оценки: покупатель придумал, как усилить конструкции без серьезной переделки, и для него объект стоил больше, чем для любого другого инвестора. Через три месяца после регистрации сделки компании пришел запрос из инспекции: почему здание ушло за половину кадастровой стоимости?

Продавать дешевле кадастра закон не запрещает. Для организаций нет правила, по которому доход считают не ниже 70% кадастровой стоимости, - оно действует только для физлиц и только по НДФЛ (п. 5 ст. 217.1 НК). Но большой разрыв с кадастром для инспекции - повод проверить, не занижена ли налоговая база.

Закон определяет рыночную стоимость как наиболее вероятную цену отчуждения объекта на открытом рынке в условиях конкуренции (ст. 3 закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности»). Речь о конкретном объекте в его реальном состоянии, а не о любом здании такой же площади.

Кадастровую стоимость считают массово, сразу для тысяч объектов, по усредненным характеристикам. Аварийность, износ, проблемы с землей в нее почти не попадают. Поэтому у старых промышленных зданий кадастр часто расходится с рынком - иногда в разы.

Что снижает стоимость здания в нашем случае:

• аварийное состояние - пока конструкции не усилены, пользоваться зданием нельзя;

• износ 70% по результатам обследования;

• несформированный земельный участок - покупателю предстоят межевание, раздел территории и постановка участка на кадастровый учет, а это время, расходы и риск;

• расположение в глубине территории действующего завода - такой объект интересен узкому кругу покупателей.

•  

Если свести обе логики в таблицу:

 Почему покупатель заплатил больше рынка? Рыночную стоимость определяют для типичного покупателя. У нашего было свое инженерное решение, и для него здание стоило дороже. Оценщики называют это инвестиционной стоимостью - ценой объекта для конкретного лица с его планами. Для налоговой важно другое: продавец получил больше рыночной стоимости, а значит, налоговую базу не занизил.

Но этот довод работает, только если его подтверждают документы: техническое заключение, отчет оценщика «как есть» на дату, близкую к сделке, фотографии, переписка с покупателем о цене. Важна и их свежесть. Первое обследование здания провели еще в 2017 году, а инспекции нужны данные о состоянии объекта на дату продажи.

О каждой регистрации перехода права на недвижимость Росреестр сообщает в налоговую (п. 4 ст. 85 НК). Кадастровая стоимость объекта у инспекции тоже есть. Остается сравнить ее с выручкой в декларации продавца или запросить договор. В нашем случае цена составила ровно половину кадастра - такой разрыв заметен сразу.

Внимание к таким эпизодам растет еще и потому, что налоговый контроль сейчас приносит бюджету рекордные суммы. По итогам 2025 года проверки и аналитика дали 496 млрд ₽, рост за год - 22%. Из них 310 млрд ₽ принесла аналитическая работа, то есть анализ данных еще до назначения полноценной проверки. Число выездных проверок за год увеличилось с 4,9 до 5,4 тыс., а средний размер доначислений по одной проверке - больше чем на 24%. Практически каждая выездная проверка заканчивается доплатой: «пустыми» оказываются лишь около 2% из них.

Роль искусственного интеллекта в этом пока сложно измерить. По данным профильных изданий, летом 2025 года ФНС внедрила платформу автоматизации с ИИ-модулем: она обрабатывает договоры и акты и ищет нестыковки в отчетности. Но главный инструмент налоговой - не нейросети, а связанные между собой базы: декларации, банковские выписки, данные Росреестра, сведения ЗАГС, по которым проверяют родство сторон. Продажу недвижимости налоговая заметит обязательно. Разница лишь в том, встретит ли продавец запрос с готовым пакетом документов или начнет собирать его в спешке.

Исходная позиция - в пользу налогоплательщика: цена, о которой договорились стороны, для целей налогообложения считается рыночной. Напрямую проверять ее инспекция может лишь в контролируемых сделках. Для сделок между российскими взаимозависимыми компаниями порог - больше 1 млрд ₽ в год плюс ряд дополнительных условий (ст. 105.14 НК). Продажа одного здания почти никогда под это не подпадает. Поэтому налоговая заходит с другой стороны - через необоснованную налоговую выгоду (ст. 54.1 НК). Ей нужно показать, что сделка искажает реальные условия или что ее единственная цель - сэкономить на налогах. Низкая цена в таком споре служит доказательством, но сама по себе ничего не решает.

Эту логику подтвердил Верховный суд (определение от 29.03.2018 № 303-КГ17-19327): многократное отклонение цены от рыночного уровня учитывается только вместе с другими признаками - взаимозависимостью сторон, созданием покупателя незадолго до сделки, необычным порядком расчетов. Разницу в 11–52% суд многократной не признал, причем даже при взаимозависимом контрагенте. Обратный пример - дело делового центра «Минаевский». Там недвижимость досталась связанному лицу, по оценкам экспертов, не меньше чем в 29 раз дешевле рыночной цены - и здесь ВС согласился с налоговой.

Нижестоящие суды обычно разбирают четыре группы вопросов:

• рыночная стоимость - кто ее определял, на какую дату, учтено ли фактическое состояние объекта, корректно ли подобраны аналоги;

• связь сторон - родство, общие участники бизнеса, служебная зависимость, общее прошлое на одном месте работы;

• исполнение договора - пришли ли деньги, состоялась ли передача объекта, кто распоряжается им после сделки;

• обстоятельства продажи - где и как нашли покупателя, чем он оказался лучше других кандидатов, откуда взялась цена.

   

Докажет инспекция занижение - и налоговую базу пересчитают по цене, которую назовет ее эксперт. Возьмем худший сценарий: эксперт не учтет аварийное состояние и выйдет на уровень кадастра - 80 млн ₽. Тогда спорная разница составит 40 млн ₽ с НДС. Землю в нашем случае не продавали, поэтому НДС облагается вся сумма. Считаем по ставкам, которые действуют в 2026 году: НДС - 22%, налог на прибыль - 25%.

 К этому прибавятся пени, которые начисляют за каждый день просрочки исходя из ключевой ставки ЦБ. Выходит, что компания рискует отдать бюджету около половины выручки от продажи. Последствия могут быть и серьезнее. Вопрос по одной сделке способен перерасти в выездную проверку, где инспекторы найдут другие эпизоды. А если неуплата за три финансовых года подряд превысит 18,75 млн ₽, появляется риск уголовного дела против руководителя по ст. 199 УК. В нашем примере сами налоги - около 15,4 млн ₽, но вместе с другими эпизодами порог несложно перешагнуть.

Дело № А63-21683/2017. Оно ближе всего к нашей истории: спор решило состояние объекта. Предприниматель на УСН продал за 300 тыс. ₽ пострадавшие от пожара помещения на 922 м², хотя нанятый им оценщик определил стоимость в 370 тыс. По экспертизе инспекции помещения стоили 23,4 млн ₽, отсюда доначисление единого налога на 1,4 млн ₽. Инспекция напирала на то, что почти все участники цепочки перепродаж - родственники, но доказать, что они действовали сообща, не сумела. Главное, суды не приняли ее экспертизу: эксперт взял цены объявлений вместо цен сделок, не осмотрел объект полностью и не учел последствия пожара. Доначисление отменили.

Дело № А40-228504/2025. Участок, который компания продала физлицу за 790 млн ₽, позже перепродали за 1,7 млрд. Инспекция посчитала налог исходя из цены перепродажи. Девятый арбитражный апелляционный суд в апреле 2026 года с этим не согласился. Цена договора совпала с кадастровой стоимостью, а от оценки специалиста инспекции отличалась менее чем на пятую часть. Участники цепочки отразили сделки в декларациях, сговора налоговая не доказала, а цену последующей продажи суд не признал базой для расчета.

Шансы компании высоки, если покупатель - посторонний человек, цена объяснима состоянием объекта, а экспертиза инспекции выполнена небрежно.

Дело № А41-24571/2026. Паркинг продали связанной компании за 758 млн ₽, хотя кадастровую стоимость объекта ранее установили равной рыночной - 1,6 млрд ₽. Отчет оценщика, подготовленный до сделки, показал 756 млн ₽ - почти точную цену договора. Отчет не спас: суд установил взаимозависимость сторон, а расчет прошел не деньгами, а зачетом через уступки требований внутри группы. В мае 2026 года Арбитражный суд Московской области поддержал инспекцию.

Дело № А12-9717/2024. Пять земельных участков в Калининградской области компания отдала физлицу за 850 тыс. ₽ - ровно за столько, за сколько сама их купила. По экспертизе инспекции участки стоили 7,73 млн ₽, доначисленный налог на прибыль составил 1,376 млн ₽. Три инстанции согласились с налоговой: директор продавца и покупатель когда-то трудились в одной организации, объявлений о продаже компания не размещала, оценку перед сделкой не заказывала. Отчет оценщика появился уже после проверки, и суды его не приняли. Инспекцию об оценке не уведомили, а оценщик при дате оценки в 2022 году пользовался сборниками корректировок 2011 и 2014 годов.

Дело № А28-10257/2023. Здание ремонтно-строительного цеха вместе с наружным газопроводом ушло взаимозависимому покупателю. Цена договора - 3,585 млн ₽, а экспертиза инспекции показала 20,47 млн ₽. Суды оставили в силе доначисление 2,814 млн ₽ налога на прибыль и штраф. Довод о плохом состоянии здания не сработал: даже отчет, который заказала сама компания, дал 9,39 млн ₽ - в 2,6 раза выше цены договора. Вывод: на состояние объекта можно ссылаться, только если оно подтверждено документами и не противоречит собственной оценке.

Что объединяет эти дела: связанный покупатель, непубличная продажа или нестандартные расчеты. Отчет оценщика нигде не выручил - его делали поздно, с ошибками либо его перевешивали другие обстоятельства.

1.      Закажите оценку объекта «как есть» на дату, близкую к сделке, с осмотром. Оценщик должен опираться на техническое заключение и актуальные рыночные данные.

2.      Обновите техническое обследование, если прежнее давно устарело. Для аварийного здания это главный документ: заключение специализированной организации, фото- и видеофиксация, при необходимости смета усиления или ремонта.

3.      Если кадастровая стоимость явно не учитывает состояние здания, ее можно установить в размере рыночной: подать в региональное бюджетное учреждение заявление с отчетом оценщика (ст. 22.1 закона № 237-ФЗ). Так вы уберете главный повод для вопросов, а заодно снизите налог на имущество, если его считают от кадастра.

4.      Соберите доказательства того, как шла продажа: скриншоты объявлений с датами и ценами, договор с риелтором, предложения покупателей и отказы, переписку о цене.

5.      Проверьте покупателя на связи с компанией: нет ли среди его близких ваших участников, руководителей, бывших или нынешних сотрудников.

6.      Рассчитывайтесь только деньгами на расчетный счет. Зачеты, уступки и векселя в такой сделке - красный флаг для инспекции.

7.      Если договорная цена ниже кадастра в несколько раз, готовьте документы заранее: вопрос от налоговой почти неизбежен.

1.      Посмотрите, на какую статью ссылается инспекция: от этого зависит срок ответа. Пояснения по камеральной проверке дают в течение 5 рабочих дней (п. 3 ст. 88 НК). Документы, истребованные в ходе проверки, представляют за 10 рабочих дней (ст. 93 НК). Столько же отводится на документы по конкретной сделке, если проверки нет (п. 2 и 5 ст. 93.1 НК).

2.      Давайте развернутый ответ с приложениями: техническим заключением, отчетом оценщика, историей продажи, платежками.

3.      Если инспекция назначила экспертизу, используйте права из ст. 95 НК: заявить отвод эксперту, предложить своего, поставить дополнительные вопросы. Выясните, был ли эксперт на объекте и на какие цены опирался - сделок или объявлений.

4.      Если собственную оценку заказываете уже после претензии, сообщите об этом инспекции. Иначе суд может ее не учесть, как случилось в деле А12-9717/2024.