Полгорода сдает посуточно и боится реестра. А в реестр их и не берут

Он пришёл ко мне в июле, в разгар сезона, с распечаткой.

«Елена, мне пишут, что с осени Авито и Суточно снимут все объявления, если я не встану в реестр. У меня шесть квартир в Зеленоградске. Куда мне вставать? Сколько это стоит? И правда ли, что потом ещё туристический налог платить?»

Я посмотрела распечатку. Потом посмотрела на него.

— Вас туда не возьмут.

— В смысле не возьмут? Я готов платить.

— Не в этом дело. Вас там не предусмотрено.

Постановление Правительства от 27.12.2024 № 1951 утвердило Положение о классификации средств размещения. Пункт 4 — перечень исчерпывающий, всего четыре позиции: гостиницы, санатории, базы отдыха, кемпинги.

Всё. Больше типов нет.

Дальше пункт 5 расшифровывает, что такое гостиница: номера, расположенные в здании, в части здания с отдельным входом или в нескольких корпусах на одной территории, находящиеся под единым управлением юридического лица или ИП. К гостиницам приравнены отели, мотели, ботели, апарт-отели, хостелы и пансионаты.

Теперь приложите к этому шесть разных квартир в шести разных подъездах, купленных в разные годы. Отдельного входа в часть здания нет — есть общий подъезд с соседями. Единого управления объектом нет — есть шесть отдельных квартир в чужих домах. Под определение не подходит ни одна.

И это не пробел, который вот-вот закроют. Это конструкция: жилое помещение в многоквартирном доме законодатель в средства размещения не пустил сознательно.

Хорошее для него оказалось таким.

Запрет работать без реестра к нему не относится. Часть 21 статьи 5.1 закона от 24.11.1996 № 132-ФЗ запрещает предоставлять услуги средства размещения тем средствам размещения, сведения о которых не включены в реестр. Он не средство размещения. Он сдаёт жильё внаём.

Требование указывать идентификационный номер — тоже. Часть 22 той же статьи обязывает при размещении информации в интернете, включая агрегаторы, сервисы объявлений и социальные сети, указывать номер из реестра и ссылку на запись. Обязанность привязана к статусу средства размещения, а не к факту сдачи жилья посуточно.

Плохое было дальше, и оно про деньги.

Подпункт 19 пункта 1 статьи 164 НК даёт ставку НДС 0 % на услуги по предоставлению мест для временного проживания. Но не всем подряд, а — цитирую норму — «в гостиницах и иных средствах размещения». В редакции закона от 23.07.2025 № 227-ФЗ эта ставка работает по 31 декабря 2030 года.

Ключ снова в трёх словах. Нулевая ставка привязана к статусу средства размещения. Того самого, который у него не получится оформить при всём желании.

С 2026 года порог, после которого упрощенец становится плательщиком НДС, — 20 миллионов. Значит, при выручке за 24 миллиона он в НДС уже влетел. И вот тут разница между ним и его конкурентом в соседнем доме перестаёт быть теоретической.

Конкурент десять лет назад выкупил первый этаж, прорубил отдельный вход, сделал восемь номеров под единым управлением и встал в реестр как мини-отель. Формально — гостиница по пункту 5 Положения. У него ставка ноль.

Один и тот же квартал, один и тот же турист, одна и та же кровать. Разный налог.

Здесь начинается вторая часть истории, и она дороже первой.

Допустим, вы тот самый мини-отель. Вы в реестре, ставка 0 % ваша по праву. В конце 2025 года вы, как и половина рынка, сели считать, что выгоднее на упрощёнке — 5 % без вычетов или общая ставка с вычетами. Посчитали, выбрали 5 %, потому что «меньше цифра и меньше возни».

Открываем пункт 9 статьи 164 НК. Дословно:

«Организации и индивидуальные предприниматели, применяющие налоговые ставки, установленные пунктом 8 настоящей статьи, не применяют налоговые ставки, установленные пунктом 1 (за исключением случаев налогообложения по данной ставке операций, указанных в подпунктах 1 - 1.2, 2.1 - 3.1, 7 и 11 пункта 1), пунктами 2 и 3 настоящей статьи».

Пункт 8 — это как раз 5 % и 7 %. Пункт 1 — это ноль. Исключения перечислены поимённо: подпункты 1 — 1.2, 2.1 — 3.1, 7 и 11. Это экспорт, международные перевозки и подобное.

Подпункта 19 в этом перечне нет.

Выбрав 5 %, вы своими руками отказались от нулевой ставки на собственную основную услугу. Не потеряли по недосмотру, не пропустили срок — просто выбрали цифру, которая выглядела меньше.

Мини-отель в реестре. Выручка за 2026 год — 30 000 000 рублей с НДС. Расходы, по которым поставщики предъявляют НДС (коммуналка, бельё, ремонт, мебель, комиссии площадок), — 6 000 000 рублей с НДС по ставке 22 %.

Вариант первый: выбрали 5 %.
Начисленный НДС: 30 000 000 × 5 / 105 = 1 428 571 руб.
Вычеты: недоступны, ставка 5 % их не предполагает.
К уплате: 1 428 571 руб.

Вариант второй: остались на общих ставках и применяете 0 % по услугам проживания.
Начисленный НДС по основной услуге: 30 000 000 × 0 % = 0 руб.
Входной НДС к вычету: 6 000 000 × 22 / 122 = 1 081 967 руб.
Итог: 1 081 967 руб. к возмещению.

Разница за год: 1 428 571 + 1 081 967 = 2 510 538 рублей.

Два с половиной миллиона. За одну галочку, поставленную в декабре под фразу «ну пять же меньше двадцати двух».

Проверьте арифметику сами, я специально дала исходные данные — это ровно тот случай, когда считать надо на своих цифрах, а не на моих.

Первое. Определите, кто вы по Положению № 1951, а не по вывеске. Отдельный вход в часть здания есть? Номера под единым управлением? Если ответ «нет» — вы не средство размещения, и половина страшилок из интернета к вам не относится. Если «да» — вам в реестр, и это не вопрос выбора.

Второе. Если вы в реестре и применяете НДС — проверьте, какую ставку вы выбрали. Открываете декларацию за I квартал 2026 года и смотрите. Увидели 5 или 7 — вы не применяете ноль по своей основной услуге, даже если были уверены в обратном.

Третье. Посчитайте долю расходов с входным НДС. Чем она выше, тем дороже обошёлся выбор пониженной ставки. У гостиничного бизнеса эта доля традиционно большая: ремонт, оснащение, коммунальные, комиссии агрегаторов.

Четвёртое. Если объект пограничный — считайте оба сценария до того, как переделывать вход. Иногда экономически осмысленно привести объект под определение гостиницы. Иногда нет. Это арифметика, а не убеждения.

Пятое. Не переносите на себя чужие сроки. Требования к гостевым домам, к квартирам и к отелям — это три разные истории с разными датами. Прежде чем платить консультанту за «постановку в реестр», выясните, подлежите ли вы классификации вообще.

Мой клиент в реестр не пошёл. Ему туда нельзя.

Зато мы нашли у него другое — но это уже тема отдельного разбора.

Если у вас УСН, НДС или маркетплейс — подписывайтесь. Здесь я разбираю реальные налоговые ситуации без пересказа пресс-релизов.

Хотите понять, сколько это стоит именно вашему бизнесу? Нужны не общие советы, а ваши цифры — их можно разложить отдельным расчётом: buhkld.ru

Вопрос к коллегам, кто ведёт гостиничный бизнес: вы своим клиентам в декабре считали выбор ставки с учётом подпункта 19, или порог 20 миллионов тогда закрыл собой всё остальное?