⁉️ Минфин рассказал, как считать НДС при передаче прав на нежилые помещения

Особенности определения базы по НДС при передаче имущественных прав установлены ст. 155 НК РФ. При этом в пункте 3 названной статьи говорится, что при реализации имущественных прав на жилые помещения (в том числе участниками долевого строительства) базой по НДС является межценовая разница – то есть, разница между ценой реализации указанного права с НДС и расходами на его приобретение.

НДС в таком случае нужно считать по расчетной ставке (22/122 или пониженным расчетным ставкам при УСН). Однако про реализацию имущественных прав на нежилые помещения ни в п. 3 ст. 155 НК РФ, ни вообще в ст. 155 НК РФ ничего не говорится😬

Обычно в таких случаях, когда ст. 155 НК РФ не устанавливает особенностей по НДС для реализации имущественных прав, НДС считается в общем порядке – то есть, с полученной выручки с применением прямой ставки (п. 2 ст. 153 НК РФ).

Но с нежилыми помещениями не все так просто. Еще в далеком 2010 году Президиум ВАС в своем Постановлении от 25 февраля 2010 г. № 13640/09 указал, что имущественные права на недвижимое имущество и на имущество, перечисленное в п. 3 ст. 155 НК РФ, отнесены к одному виду объектов гражданских прав.

Значит их правовой режим применительно к вопросам НДС в случае, если законодательство не установило исключений, должен определяться одинаково🤔

Получается, что раз нет особого порядка для имущественных прав на нежилые помещения, применяться должен тот же порядок, что и по жилым (то есть, считать НДС нужно с межценовой разницы). Однако упомянутое Постановление Президиума ВАС не мешало Минфину придерживаться иной позиции (т.е. считать НДС в общем порядке с полученной выручки), что порождало смуту в рядах добропорядочных налогоплательщиков🫡

И вот Минфин в своем декабрьском письме, которое только-только до нас с вами ныне трендовой голубиной почтой дошло, вроде как определился – при реализации имущественных прав на нежилые помещения НДС считаем также как при и реализации прав на жилье – в порядке п. 3 ст. 155 НК РФ😏

Подробности в Письме Минфина России от 26.12.2025 № 03-07-11/127165. Перелистываем страницу.