Вычет по процентам по ипотеке кажется простым: платишь проценты, возвращаешь 13% с суммы до 3 млн ₽, максимум 390 тыс. ₽. Но у него есть особенность, которая делает каждую ошибку дорогой. По п. 8 ст. 220 НК вычет по процентам дают только по одному объекту. Использовал на маленькой ипотеке, и даже если вернул 40 тыс. из возможных 390, остаток сгорает.
Я работаю с ипотекой и залоговыми кредитами в Петербурге и регулярно вижу, как люди теряют этот вычет ещё на этапе выбора кредита или банка. Ниже шесть ситуаций, о которых стоит знать заранее, а бухгалтеру полезно подсказать сотруднику, пока не поздно.
1. Рефинансирование без нужной формулировки в договоре
Рефинансирование само по себе права на вычет не лишает. Но в новом договоре должно быть прямо указано, что кредит выдан на погашение кредита, полученного на покупку жилья. Если банк оформил «потребительский кредит на любые цели», а человек потом сам погасил им ипотеку, связь с жильём потеряна, и проценты по новому кредиту к вычету уже не примут.
Что делать: до подписания попросить у банка проект договора и найти в нём цель кредита. Крупные банки обычно пишут её правильно, но проверить стоит.
2. Нецелевой кредит под залог квартиры
Частая история: человек берёт кредит под залог своей квартиры и на эти деньги покупает другую. Залог есть, жильё куплено, но кредит в договоре нецелевой. Вычета по процентам по такому кредиту не будет: налоговая смотрит на цель в договоре, а не на то, куда фактически ушли деньги.
Если цель именно покупка жилья, это нужно обсуждать с банком на этапе заявки. Целевой кредит под залог имеющейся недвижимости на покупку новой бывает, но не во всех банках и не по всем продуктам.
3. Покупка у родственника
Если продавец взаимозависимое лицо (супруг, родители, дети, братья и сёстры, опекуны и подопечные), имущественный вычет не дают вовсе, ни на покупку, ни на проценты. Это касается и ипотеки: банк кредит выдаст, сделку зарегистрируют, а вычет будет нулевым.
4. Неудачное распределение между супругами
У каждого из супругов своё право на вычет по процентам, по 3 млн ₽ базы. При покупке в браке вычет можно распределить в любой пропорции заявлением в налоговую.
Ошибка бывает в двух вариантах. Первый: всё оформили на одного, и его лимит исчерпан, а у второго право осталось неиспользованным, хотя проценты платились общими деньгами. Второй: оба заявили вычет по небольшой ипотеке, и оба потеряли право на будущую, более крупную. Если в семье планируют расширяться, иногда разумнее сейчас заявить вычет на одного супруга, а право второго сохранить.
5. Досрочное погашение «в ущерб вычету»
Обратная крайность: люди боятся гасить досрочно, потому что «уменьшится вычет». Да, база вычета это фактически уплаченные проценты, и при досрочке процентов станет меньше. Но вычет возвращает 13% от процентов, а досрочка экономит все 100% этих процентов. Посчитать на своих цифрах можно в любом калькуляторе досрочного погашения, разница почти всегда в пользу досрочки.
6. Пропущенные годы
Вычет за проценты заявляют за год, в котором они уплачены. Декларацию 3-НДФЛ на возврат можно подать за последние три года. Если человек годами платил ипотеку и не заявлял вычет, более ранние годы для возврата уже потеряны.
Проценты, уплаченные до регистрации права собственности (например, при покупке новостройки), тоже можно включить, но заявлять их можно только после того, как право оформлено.
Коротко для бухгалтера
Если сотрудник приносит уведомление о праве на вычет по процентам, можно задать ему три вопроса:
не рефинансировал ли он ипотеку и есть ли в новом договоре цель «погашение ипотечного кредита»
не у родственника ли куплена квартира
как вычет распределён с супругом и не планирует ли семья другую покупку
Это минута разговора, а цена ошибки до 390 тыс. ₽ на человека.
P.S. Если вы из Петербурга: я веду телеграм-канал, где простыми словами разбираю вычеты, ипотеку, льготы и выплаты. Там же афиша недели, куда сходить с детьми без лишних трат, бесплатные дни в музеях и шаблоны для печати, которых нет на сайте.
