Снос аварийного здания через суд: как ДГИ Москвы использует статью 1065 ГК РФ и как собственнику защититься

Традиционно споры о сносе построек рассматривались через призму статьи 222 Гражданского кодекса — самовольная постройка. Однако в последние несколько лет Департамент городского имущества города Москвы (ДГИ) активно осваивает альтернативный правовой механизм. Иск подаётся на основании статьи 1065 ГК РФ, которая позволяет потребовать прекращения деятельности, если она создаёт опасность причинения вреда в будущем. В иске ДГИ просит не просто запретить эксплуатацию здания, а именно снести его — как единственный способ устранить угрозу для неопределённого круга лиц.

Почему это важно для собственника? Потому что при сносе по ст. 222 ГК РФ у вас есть классические защиты: пропуск срока исковой давности, отсутствие признаков самовольности, нарушение процедуры. А по ст. 1065 ГК РФ акцент смещается: суд оценивает не законность возведения, а физическое состояние здания — создаёт ли оно реальную угрозу. И здесь бремя доказывания фактически перекладывается на владельца. Разберём, как работает этот механизм и как выиграть дело.

Автор: Мильский Андрей — адвокат, кандидат юридических наук, победитель премии «Адвокат года 2026» по версии RBG и Торгово-промышленной палаты России.

Часть 1. Почему ДГИ выбрал статью 1065 ГК РФ вместо 222-й

Статья 222 ГК РФ требует доказать, что объект возведён с нарушениями: на чужом участке, без разрешения, с грубым отступлением от норм. Это громоздкая процедура с длительным сбором доказательств. К тому же, если здание построено законно, но со временем пришло в аварийное состояние — ст. 222 не работает.

Статья 1065 ГК РФ позволяет обойти эти ограничения. Достаточно доказать, что эксплуатация здания создаёт угрозу жизни и здоровью людей. Неважно, есть ли у собственника права на землю, получены ли разрешения. Главное — текущее состояние. Для ДГИ это удобно: достаточно акта Государственной инспекции по недвижимости (ГИН) о том, что здание аварийное. И можно требовать сноса не как самовольной постройки, а как способа прекратить опасную деятельность.

Однако есть нюанс: буквальное толкование ст. 1065 ГК РФ говорит о запрете деятельности, а не о сносе объекта. Поэтому юристы спорят: можно ли в рамках этой статьи обязать снести здание или достаточно запретить его эксплуатировать?

Часть 2. Судебная практика: два подхода

Правоприменение по этой категории дел раскололось. Суды Московского округа (где таких исков большинство) демонстрируют две противоположные позиции.

Первая позиция: снос через ст. 1065 ГК РФ — ненадлежащий способ защиты

Ряд судебных актов исходит из того, что если здание угрожает безопасности, то закон позволяет запретить его эксплуатацию. Но снос — это крайняя мера, которая предусмотрена только для самовольных построек (ст. 222 ГК РФ) или в порядке изъятия земельного участка. Истец вправе просить запретить использование здания, а не сносить его. Если же он просит снос, то выбирает неправильный способ защиты права, и в иске следует отказать.

Арбитражные суды Московского округа неоднократно выносили постановления, в которых указано: требование о сносе не основано на ст. 1065 ГК РФ, надлежащим является запрет эксплуатации. Однако такие решения часто остаются без внимания нижестоящих инстанций.

Вторая позиция: если здание аварийное, снос допустим

Другая линия судов рассматривает снос как логичное следствие. Если деятельность по эксплуатации аварийного здания создаёт угрозу, а запрет эксплуатации не решает проблему (здание всё равно стоит, может рухнуть само по себе), то единственный способ устранить угрозу — демонтировать объект. В этом случае суд обязывает собственника снести строение за свой счёт.

Эта позиция набирает обороты, особенно в спорах с ДГИ Москвы. Судебные акты, где удовлетворяются иски о сносе на основании ст. 1065 ГК РФ, стали появляться с 2025 года и продолжают множиться в 2026-м.

Часть 3. Что нужно доказать для удовлетворения иска по ст. 1065 ГК РФ

Верховный суд в своём разъяснении указал, что опасность должна быть реальной, а не гипотетической. Доказательства должны подтверждать, что здание в текущем состоянии создаёт конкретную угрозу жизни или здоровью человека. При этом суд обязан учитывать нормативные требования к безопасности зданий и сооружений.

На практике это означает, что одного акта ГИН о том, что здание аварийное, недостаточно. Нужна строительно-техническая экспертиза, которая объективно оценит состояние конструкций, вероятность обрушения, наличие защитных мероприятий. Но проблема в том, что суды часто назначают экспертизу по ходатайству истца, и эксперт может быть из предложенной ДГИ организации. Результат предопределён.

Часть 4. Ключевой элемент защиты: строительно-техническая экспертиза

Если вы получили иск о сносе по ст. 1065 ГК РФ, центральным событием процесса станет экспертиза. Судья почти всегда назначает её для проверки наличия угрозы. Исход дела зависит от того, что напишут эксперты.

Что можно сделать заранее

1. Заказать досудебное экспертное исследование состояния здания у независимой организации, имеющей аккредитацию. Это позволит выявить слабые места и подготовить возражения.

2. По возможности устранить выявленные нарушения до прихода судебного эксперта: укрепить конструкции, заделать проломы, убрать мусор.

3. Организовать физическую защиту участка: установить забор по периметру, повесить предупреждающие таблички («Опасно», «Посторонним вход запрещён»), нанять охрану. Это доказывает, что собственник принимает меры для недопущения доступа людей к аварийному объекту, а значит, угроза минимизирована.

Что важно в судебной экспертизе

Заключение судебного эксперта должно ответить на вопрос: создаёт ли здание угрозу для жизни и здоровья неопределённого круга лиц? Если эксперт скажет «нет» — суд, скорее всего, откажет в иске. Если «да» — шансы на победу минимальны.

Поэтому собственнику следует активно участвовать в выборе экспертного учреждения, заявлять отводы необъективным экспертам, представлять свои вопросы для постановки перед экспертом. Судебные решения, где ДГИ отказали именно из-за выводов экспертизы об отсутствии угрозы, регулярно встречаются в практике Московского округа.

Часть 5. Таблица: сравнение двух оснований для сноса (ст. 222 ГК РФ и ст. 1065 ГК РФ)

Часть 6. Как выстроить линию защиты: пошагово для собственника

Шаг 1. Получив иск, не паниковать, но действовать быстро. Изучите исковое заявление: требует ли ДГИ сноса или запрета эксплуатации? Если сноса — готовьте аргумент о ненадлежащем способе защиты.

Шаг 2. Закажите независимую досудебную экспертизу. Лучше, если она будет проведена до первого судебного заседания. Заключение приобщите к материалам дела как доказательство отсутствия угрозы (или незначительности нарушений).

Шаг 3. Устраните видимые дефекты. Если есть трещины, осыпающаяся штукатурка, заколотите окна и двери, поставьте ограждение. Сфотографируйте результат. Это покажет суду, что вы, как ответчик, принимаете меры для безопасности.

Шаг 4. В суде настаивайте на проведении совместной экспертизы. Заявите ходатайство о назначении экспертизы в конкретном учреждении, предложите свои вопросы. Если истец навязывает своего эксперта, требуйте включения альтернативной организации.

Шаг 5. Готовьте альтернативный вариант. Если здание действительно аварийное и восстановлению не подлежит, попробуйте договориться о добровольном сносе или реконструкции с рассрочкой. Это лучше, чем проиграть процесс и получить судебные расходы.

Часть 7. Особенности споров с ДГИ Москвы

Департамент городского имущества Москвы — системный истец по таким делам. Он действует по отработанной схеме:

• получает акт ГИН о том, что здание аварийное (проверки проводятся регулярно, особенно в центре Москвы);

• подаёт иск в арбитражный суд по ст. 1065 ГК РФ, прикладывая акт и фотографии;

• в процессе заявляет ходатайство о назначении экспертизы в подведомственном учреждении;

• после получения «нужного» заключения требует сноса.

Суды при этом часто соглашаются с иском, даже если здание имеет законный статус и собственника. Практика показывает, что шанс выиграть дело есть только в двух случаях:

1. Удастся убедить суд, что угроза отсутствует (обычно через независимую экспертизу, которая опровергает выводы ГИН).

2. Суд примет позицию о ненадлежащем способе защиты — откажет в сносе, разрешив только запрет эксплуатации.

Второй вариант менее популярен, но встречается. Если суд запретит эксплуатацию, собственник формально не обязан сносить здание. Но на практике такой запрет делает объект бесполезным, и собственник сам его разбирает или продаёт за копейки.

Резюме

Иски о сносе на основании ст. 1065 ГК РФ — реальная и растущая угроза для владельцев недвижимости, особенно в Москве. Этот инструмент позволяет обойти сложную процедуру признания постройки самовольной и напрямую атаковать собственника через аварийное состояние. Защита строится на трёх китах:

• доказывание отсутствия реальной угрозы (экспертиза);

• указание на ненадлежащий способ защиты (снос вместо запрета деятельности);

• превентивные меры (ограждение, охрана, устранение дефектов).

Если вы получили такой иск — не оставляйте его без ответа. Судебная практика хотя и противоречива, но шансы на отказ в иске есть, особенно если здание не представляет опасности или вы успели до экспертизы привести его в порядок.