Изъятие сельхозземель стало реальностью. Когда собственник может потерять участок и можно ли этого избежать

При этом судебная практика пока остается неоднозначной. Одни суды подходят к вопросу формально, другие оценивают, действительно ли собственник пытался устранить нарушения и заслуживает ли применение столь жесткой меры ответственности.

Меня зовут Андрей Мильский, я адвокат, кандидат юридических наук. В этой статье разберем, в каких случаях государство действительно может изъять сельхозземлю, какие ошибки чаще всего допускают собственники и что позволяет сохранить участок даже после начала судебного процесса. Материал подготовлен на основе действующего законодательства и актуальной судебной практики.

Главная причина заключается не только в усилении контроля.

Несколько лет назад процедура изъятия была настолько сложной, что на практике использовалась редко. После изменений законодательства механизм стал значительно проще. Дополнительно завершилось действие большинства ограничений на проведение контрольных мероприятий, введенных в период моратория на проверки.

В результате количество выявленных нарушений выросло, а вместе с ним увеличилось и число исков об изъятии земельных участков.

Оснований несколько, однако на практике абсолютное большинство дел связано именно с длительным неиспользованием земли.

Если участок в течение трех и более лет фактически не используется по целевому назначению, собственник рискует потерять его.

Кроме этого, основаниями могут стать:

• использование земли с нарушением требований земельного законодательства;

• действия, приведшие к существенному ухудшению плодородия;

• причинение вреда окружающей среде;

• повторное неиспользование участка после его приобретения с публичных торгов.

Наиболее распространенной причиной остается именно заброшенный участок.

Многие собственники считают, что если участок просто "ждет лучших времен", никаких последствий не будет. На практике все иначе.

Контролирующие органы обращают внимание на вполне конкретные признаки:

• участок зарос кустарником или деревьями;

• большая часть территории покрыта сорной растительностью;

• отсутствуют признаки ведения сельскохозяйственной деятельности;

• происходит деградация почвы.

Все это фиксируется в ходе контрольных мероприятий и впоследствии используется в качестве доказательств в суде.

Важно понимать, что правила распространяются далеко не на все земельные участки.

Закон касается земель сельскохозяйственного назначения, расположенных за пределами населенных пунктов. При этом существуют исключения.

Например, не подлежат изъятию участки, на которых расположены зарегистрированные объекты капитального строительства. Не применяется такой порядок и к отдельным категориям земель, используемых для садоводства, огородничества и личного подсобного хозяйства.

Изъятие участка невозможно сразу после проверки.

Сначала проводится государственный земельный контроль.

Затем собственнику выдается предписание устранить нарушения.

Если оно не исполняется, наступает административная ответственность.

Лишь после этого материалы передаются в уполномоченный орган, который вправе обратиться в суд.

Одновременно сведения о нарушении могут быть внесены в ЕГРН, что фактически блокирует продажу участка до окончания спора.

Сегодня суды уже выработали определенный стандарт доказывания.

Недостаточно одного акта проверки.

Как правило, анализируются результаты нескольких контрольных мероприятий, материалы дистанционного мониторинга, фотографии, данные геопорталов, лабораторные исследования почвы, сведения о возрасте древесной растительности и другие доказательства.

Особенно важно, что для дел о трехлетнем неиспользовании суды обычно требуют подтверждения нарушений именно на протяжении всего необходимого периода, а не только в момент последней проверки. Если такого подтверждения нет, иск может быть отклонен.

Это один из самых спорных вопросов современной судебной практики.

Часть судов считает, что если собственник начал осваивать землю уже после получения предписания или даже во время судебного разбирательства, это не имеет значения. По их мнению, нарушение уже состоялось.

Однако существует и противоположная практика.

Многие суды исходят из того, что изъятие является исключительной мерой. Если собственник реально приступил к обработке участка, расчистке территории, заключил договоры на сельскохозяйственные работы и подтвердил намерение использовать землю по назначению, суд может отказать в удовлетворении иска.

Именно поэтому каждый подобный спор требует индивидуального анализа. Универсального подхода сегодня не существует.

Распространенная ошибка собственников заключается в том, что они считают предписание обычной формальностью.

На практике именно этот документ становится отправной точкой практически всего дальнейшего процесса.

Если своевременно начать работы, собрать доказательства освоения участка и грамотно взаимодействовать с контролирующим органом, вероятность сохранить землю значительно возрастает.

Если же никаких действий не предпринимать, судебный спор становится гораздо сложнее.

Некоторые полагают, что государство выплатит рыночную стоимость участка.

Это не так.

После изъятия земля реализуется на публичных торгах, а собственнику перечисляется сумма продажи за вычетом расходов. При этом стартовая цена определяется исходя из кадастровой стоимости, которая для многих сельхозземель значительно ниже рыночной.

Поэтому итоговая компенсация нередко оказывается весьма незначительной.

Если участок длительное время не используется, ждать проверки не стоит.

Практика показывает, что наиболее эффективной стратегией является заблаговременное вовлечение земли в хозяйственный оборот и документальное подтверждение всех выполненных работ.

Если проверка уже началась, необходимо внимательно анализировать законность действий контролирующих органов, проверять соблюдение процедуры, оценивать достаточность доказательств трехлетнего неиспользования и при необходимости оспаривать результаты проверки.

Во многих делах именно процессуальные ошибки или наличие убедительных доказательств фактического освоения участка становятся основанием для отказа в удовлетворении требований об изъятии.

Сегодня изъятие сельхозземель перестало быть редкостью. Государство действительно активно использует этот механизм, однако считать подобные дела заранее проигранными нельзя. Судебная практика пока не сформировала единый подход, а значит, при грамотной правовой позиции собственник во многих случаях может сохранить свой участок. Именно поэтому реагировать необходимо уже на стадии проверки, а не после подачи иска в суд.