Арендодатель требует ремонт помещения: как арендатору оспорить недостатки и не платить за капитальный ремонт

Арендодатель предъявил арендатору список из 1584 недостатков здания и потребовал устранить их за 14 дней. Стоимость ремонта оценили в 58,5 млн рублей. За неисполнение решения суда предложили начислять еще около 585 тыс. рублей ежедневно.

Первая инстанция поддержала собственника. Но судебная экспертиза показала, что значительная часть требований не относилась к обязанностям арендатора.

Верховный суд в итоге защитил арендатора от чрезмерных требований.

Этот спор показывает, почему односторонний акт арендодателя нельзя воспринимать как окончательное доказательство обязанности арендатора отремонтировать здание.

Автор: адвокат, кандидат юридических наук, адвокат года 2026 (RBG, Торгово-промышленная палата России) Андрей Мильский. Более 10 лет представляю бизнес в арбитражных судах, сопровождаю споры по коммерческой аренде, взыскание убытков, оспаривание требований арендодателей и защиту имущественных интересов предпринимателей.

Основные правила установлены статьей 616 ГК РФ.

По общему правилу арендатор должен поддерживать помещение в исправном состоянии, выполнять текущий ремонт и оплачивать содержание имущества.

Арендодатель, в свою очередь, отвечает за капитальный ремонт.

Однако закон позволяет сторонам иначе распределить эти обязанности в договоре, если специальные нормы не устанавливают ограничений.

Поэтому при возникновении спора необходимо изучать не только статью 616 ГК РФ, но и конкретные условия аренды.

Именно неправильное разграничение ремонтных работ часто становится причиной многомиллионных претензий.

Важно учитывать, что нормальный износ сам по себе не всегда освобождает арендатора от обязанности проводить согласованный текущий ремонт.

Необходимо определить, какие работы действительно входят в его обязательства.

В деле № А41-73017/2023 арендодатель, управляющая компания «Ат-Инвест», потребовал от арендатора, ООО «Лента», выполнить ремонт складского здания.

Основанием стал односторонний акт от 7 декабря 2022 года, содержащий 1584 позиции.

Арендодатель настаивал, что арендатор нарушил договорную обязанность по текущему ремонту.

Кроме того, собственник потребовал обязать компанию устранить все недостатки в течение 14 дней после вступления решения в силу и установить судебную неустойку в размере 1% стоимости работ за каждый день просрочки.

Первая инстанция удовлетворила иск полностью.

Однако при рассмотрении апелляции выяснилось, что фактический объем ремонтных работ требует специального исследования.

По договору арендодатель имел право осматривать объект с предварительным письменным уведомлением арендатора не менее чем за два календарных дня.

Если представитель арендатора не являлся, допускалось составление одностороннего акта.

Кроме того, арендатору предоставлялось десять рабочих дней для направления мотивированных возражений.

Арендодатель ссылался на то, что возражения вовремя не поступили, поэтому недостатки считались принятыми.

Но Верховный суд обнаружил существенное обстоятельство: в материалах дела отсутствовали доказательства предварительного уведомления арендатора о предстоящем осмотре в порядке, установленном договором.

Следовательно, необходимо было проверить саму процедуру формирования акта.

Отсутствие своевременных возражений не позволяет автоматически возложить на арендатора любые работы, которые собственник указал в одностороннем документе.

Апелляционный суд назначил судебную экспертизу, которая исследовала характер дефектов, причины их возникновения и необходимые способы устранения.

Результаты существенно отличались от позиции арендодателя.

Экспертиза также установила, что некоторые недостатки к моменту исследования уже были устранены.

На основании полученных выводов апелляция значительно сократила объем работ, подлежащих выполнению арендатором.

Верховный суд указал, что для разрешения спора необходимо установить:

• какие дефекты действительно имеются;

• почему они возникли;

• какие работы необходимы для их устранения;

• относятся ли они к текущему ремонту;

• не входят ли они в обязанности арендодателя;

• возможно ли выполнить работы в установленный срок.

Без специальных технических знаний ответить на такие вопросы невозможно.

Поэтому назначение апелляционным судом экспертизы было обоснованным.

Судебная коллегия также обратила внимание, что нижестоящие суды не вправе были ограничиваться только формальной ссылкой на отсутствие возражений против акта.

Суд должен установить действительный объем обязательств арендатора, а не автоматически переносить в решение весь перечень требований собственника.

При прекращении аренды действует статья 622 ГК РФ.

Она предусматривает, что имущество возвращается в состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа, либо в состоянии, обусловленном договором.

Поэтому обычное старение материалов, поверхностей и инженерных элементов необходимо отличать от повреждений, вызванных ненадлежащей эксплуатацией.

Дополнительный пример содержится в деле № А40-48922/2024.

Арендодатель пытался взыскать ущерб за состояние возвращенного помещения, однако суды отказали во встречном требовании, поскольку не было доказано, что повреждения возникли по вине арендатора и выходили за пределы естественного износа.

Верховный суд определением от 13 мая 2025 года № 305-ЭС25-3343 отказал в передаче жалобы на пересмотр.

Это не самостоятельная новая правовая позиция Судебной коллегии, но показательный пример применения правил доказывания.

Нельзя считать, что любое повреждение можно списать на обычный износ.

Например, если в договоре согласовано конкретное состояние возвращаемого помещения, суд будет учитывать соответствующие условия.

Показательно дело № А56-33227/2024, где стороны специально определили перечень повреждений и загрязнений, которые не относятся к нормальному износу.

Суд учитывал согласованное сторонами состояние объекта, акт приема-передачи и документы, подтверждающие необходимость восстановления.

Поэтому арендатору недостаточно просто сослаться на длительный срок использования помещения. Необходимо сопоставить первоначальное состояние имущества, договорные условия и фактические дефекты.

В деле № А41-73017/2023 первая инстанция установила судебную неустойку в размере 1% от заявленной стоимости работ за каждый день неисполнения решения.

Это составляло около 585 тыс. рублей ежедневно.

Апелляция снизила размер астрента до 5000 рублей в день и увеличила срок выполнения работ до четырех месяцев.

Верховный суд согласился с таким подходом.

Согласно статье 308.3 ГК РФ и Постановлению Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7, судебная неустойка должна соответствовать принципам справедливости и соразмерности.

Она направлена на стимулирование исполнения судебного акта, а не на необоснованное обогащение взыскателя.

Поэтому суд должен учитывать реальную сложность исполнения и содержание возложенных обязанностей.

Если арендодатель требует значительного ремонта, ходатайство о назначении судебной экспертизы может стать ключевым процессуальным инструментом.

Вопросы эксперту желательно формулировать конкретно.

Например:

1. Какие из указанных в акте недостатков фактически имеются на объекте?

2. Каковы причины возникновения каждого недостатка?

3. Какие недостатки обусловлены нормальным физическим износом?

4. Какие работы относятся к текущему ремонту?

5. Какие работы имеют характер капитального ремонта?

6. Какие недостатки входят в зону эксплуатационной ответственности арендатора согласно договору?

7. Какова стоимость необходимых работ?

8. Какой срок объективно требуется для выполнения соответствующего ремонта?

При этом окончательное распределение юридических обязанностей относится к компетенции суда. Эксперт устанавливает технические обстоятельства, а суд применяет к ним договор и закон.

Помимо экспертизы, большое значение имеют документы, фиксирующие состояние помещения на разных этапах.

Особенно важно сохранять документы о предыдущем ремонте и о недостатках, выявленных еще при передаче помещения.

Еще одна распространенная проблема возникает при прекращении договора аренды.

Собственник может отказаться подписывать акт возврата, мотивируя это необходимостью предварительного ремонта.

Но само наличие недостатков не всегда дает ему право не принимать имущество и продолжать начислять аренду.

В деле № А40-243366/2022 суды не поддержали требование арендодателя, который пытался связать приемку помещения с устранением претензий к его состоянию.

Верховный суд определением от 15.02.2024 № 305-ЭС23-29363 отказал в передаче кассационной жалобы.

Аналогичные вопросы о подтверждении фактического освобождения помещения рассмотрены Верховным судом в Определении от 19.08.2025 № 305-ЭС25-4276 по делу № А40-290648/2023.

При споре необходимо сохранять доказательства направления уведомлений, возврата ключей и фактического освобождения объекта.

Применять эти решения необходимо с учетом их процессуального характера. В частности, определения об отказе в передаче жалобы не равнозначны постановлениям Судебной коллегии, содержащим самостоятельные правовые выводы по существу.

Для бизнеса полезно заранее согласовать:

• точный перечень работ, относящихся к текущему ремонту;

• периодичность обслуживания;

• границы эксплуатационной ответственности;

• порядок осмотра помещения;

• обязательное предварительное уведомление;

• возможность представить мотивированные возражения;

• порядок независимого обследования спорных недостатков;

• разумные сроки выполнения ремонта;

• правила возврата помещения с учетом износа.

Особенно нежелательно использовать условие, позволяющее арендодателю самостоятельно определять любые недостатки и признавать их бесспорными при отсутствии ответа арендатора.

Такая конструкция создает значительные риски при длительной аренде складов, производственных зданий и торговых помещений.

Если собственник требует отремонтировать помещение, не следует автоматически соглашаться с представленным перечнем.

Сначала необходимо проверить процедуру осмотра, содержание договора и действительный характер дефектов.

Затем следует отделить текущий ремонт от капитального, установить причины повреждений и оценить стоимость работ.

При существенном техническом споре необходимо ходатайствовать о судебной экспертизе.

Именно такой подход позволил арендатору в деле № А41-73017/2023 существенно сократить объем работ, увеличить срок их исполнения и добиться снижения ежедневного астрента более чем в сто раз.

Главный вывод: арендодатель не вправе превращать обычный износ здания в обязанность арендатора провести полный ремонт за собственный счет без проверки содержания договора и фактических обстоятельств.

Правовая основа: статьи 308.3, 616, 622 ГК РФ, статьи 65, 82, 83, 86 АПК РФ, Постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7.

Судебная практика меняется, поэтому объем ремонтных обязанностей необходимо оценивать с учетом актуальных решений и конкретных условий договора аренды.