Какие именно изменения ждут собственников?
На самом деле речь идёт о двух разных блоках изменений — они затрагивают разные ситуации, поэтому важно не запутаться.
Налог при продаже недвижимости. Минфин предложил распространить на доходы от продажи жилья общую прогрессивную шкалу НДФЛ. Сейчас такой доход часто облагается отдельно (по ставке 13–15%), а по новым правилам его будут суммировать со всеми остальными доходами человека за год (зарплатой, доходами от бизнеса, дивидендов и т.п.). Итоговая сумма за год будет облагаться по ступенчатой шкале: до 2,4 млн руб. — 13%, от 2,4 до 5 млн руб. — 15%, от 5 до 20 млн руб. — 18%, от 20 до 50 млн руб. — 20%, свыше 50 млн руб. — 22%. Эксперты отмечают: для многих это означает риск роста налога. Например, если у человека есть зарплата и он продаёт инвестиционную квартиру, доход от сделки «подтягивает» общую базу в более высокую ступень. При этом важное уточнение: если вы владели недвижимостью дольше минимального срока (5 лет в общем случае, 3 года — для жилья, полученного в наследство или в дар от близкого родственника), налог платить не придётся вообще.
Налог на имущество (ежегодный платёж за владение). Здесь есть два нюанса. Во-первых, с 2027 года ФНС сама будет рассчитывать налог на имущество для организаций — компаниям не придётся подавать уведомления, налоговая пришлёт готовое исчисление. Для физических лиц механика расчёта остаётся прежней, но есть риск роста базы. Во-вторых, власти усиливают контроль: ФНС будет передавать регионам данные, которые помогут Роскадастру выявлять неучтённые объекты или расхождения в ЕГРН (неверная площадь, границы, незарегистрированные пристройки, мансарды, хозпостройки). Если в результате проверки характеристики объекта уточнят в сторону увеличения (например, фактическая площадь больше, чем в реестре), налоговая база вырастет — и сумма налога тоже. В отдельных случаях разница может быть существенной.
Объекты с высокой кадастровой стоимостью. Для недвижимости, чья кадастровая стоимость превышает 300 млн руб., могут отменить действующие ограничения. Сейчас рост налога для таких объектов ограничен (не более 10% в год), а по законопроекту эту льготу планируют убрать.
Что делать собственнику?
Не стоит паниковать сразу — многие риски можно минимизировать.
Если планируете продажу недвижимости в ближайшие годы, прикиньте, как доход от сделки сложится с другими вашими доходами за год — это поможет спрогнозировать ставку НДФЛ.
Проверьте данные в ЕГРН. Убедитесь, что площадь, границы, назначение объекта указаны верно. Если есть расхождения с реальностью, лучше исправить их до 2027 года — так вы избежите неожиданного роста базы.
Если кадастровая стоимость вашего объекта завышена относительно рынка, имеет смысл оспорить её до начала нового налогового периода. Это можно сделать через комиссию при Росреестре или в суде.
Следите за региональным законодательством: субъекты РФ вправе устанавливать свои ставки и льготы в пределах, разрешённых Налоговым кодексом.
В целом реформа направлена на то, чтобы сделать налоговую систему более справедливой, но для конкретного собственника важно заранее просчитать свои сценарии.
