Учет аренды и неотделимых улучшений во франчайзинге в 2026 году: ФСБУ 25/2018, амортизация смр и риски ст. 256 НК РФ

Открытие практически любой франчайзинговой точки в ритейле, общепите или сфере услуг начинается с заключения долгосрочного договора аренды коммерческой недвижимости и масштабных строительно-монтажных работ (СМР) по адаптации помещения под стандарты брендбука франшизы.

В 2026 году средние затраты партнера на ремонт, вентиляцию, монтаж электрических мощностей и сантехнику составляют от 2,5 до 8 млн рублей. При этом для бухгалтерской службы как франчайзи, так и управляющей компании арендные отношения таят множество методологических ловушек: В каких случаях франчайзи обязан применять ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» с признанием права пользования активом (ППА) и обязательства по аренде, а когда вправе учитывать платежи в упрощенном порядке? Как правильно капитализировать и амортизировать неотделимые улучшения арендованного имущества в налоговом учете по статьям 256–258 НК РФ? * Какие налоговые риски по НДС (ст. 146 НК РФ) и налогу на прибыль возникают при досрочном расторжении договора аренды и безвозмездной передаче ремонта собственнику помещения?

Разбираем нормативную базу, правила документооборота и типовые бухгалтерские проводки.

ФСБУ 25/2018 является обязательным для всех коммерческих организаций. Однако пункт 11 стандарта предоставляет арендаторам право не признавать ППА и обязательство по аренде при соблюдении одного из условий: 1. Срок аренды не превышает 12 месяцев на дату предоставления предмета аренды; 2. Рыночная стоимость предмета аренды без учета износа не превышает 300 000 рублей (не применимо к недвижимости); 3. Арендатор относится к субъектам малого предпринимательства (СМП), имеющим право на упрощенный бухгалтерский учет.

Франчайзи — субъект МСП вправе признавать арендные платежи в качестве текущих расходов равномерно в течение срока аренды: Дт 20 (26, 44) — Кт 76 (60) — начислена ежемесячная арендная плата; Дт 19.04 — Кт 76 (60) — отражен входящий НДС (если арендодатель на ОСНО); * Дт 68.02 — Кт 19.04 — НДС принят к вычету на основании счета-фактуры или УПД.

Если арендатор не имеет права на упрощенный учет, при получении помещения формируются проводки: Дт 08.ППА — Кт 76.Обязательство по аренде — отражено обязательство по приведенной (дисконтированной) стоимости будущих платежей; Дт 01.ППА — Кт 08.ППА — сформирована первоначальная стоимость права пользования активом; Дт 20 (44) — Кт 02.ППА — ежемесячная амортизация ППА; Дт 91.02 — Кт 76.Обязательство по аренде — начисление процентных расходов по дисконту.

Рис. 1. Документальное оформление договоров аренды и аудит сметы СМР во франчайзинге

Адаптация помещения под франшизу (монтаж вентиляционных свечей, усиление электросетей до 40 кВт, возведение перегородок, укладка плитки) классифицируется гражданским законодательством как неотделимые улучшения (ст. 623 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 256 НК РФ, капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений амортизируются арендатором только в том случае, если они произведены с согласия арендодателя.

Если в договоре аренды или отдельном дополнительном соглашении отсутствует письменное согласие собственника на проведение конкретных СМР, налоговая инспекция полностью снимет начисленную амортизацию и откажет в признании расходов по налогу на прибыль (ст. 270 НК РФ).

• Капвложения аккумулируются на счете 08.04 и вводятся в эксплуатацию проводкой Дт 01 — Кт 08;

• Амортизация начисляется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию (п. 3 ст. 259.1 НК РФ);

• Норма амортизации рассчитывается исходя из срока полезного использования самого здания по Классификации ОС (п. 1 ст. 258 НК РФ), но начисляется только в течение срока действия договора аренды;

• Амортизационная премия (10% или 30%) к неотделимым улучшениям у арендатора не применяется (прямой запрет абз. 6 п. 9 ст. 258 НК РФ).

• 

Рис. 2. Финансовый контроль капвложений и учет амортизации помещений сети

Самый опасный налоговый сценарий для франчайзи — досрочное закрытие филиала (например, из-за кассового разрыва или неудачной локации) и возврат помещения собственнику.

Если договором аренды не предусмотрена денежная компенсация стоимости неотделимых улучшений арендодателем, передача ремонта при возврате помещения признается для целей НДС безвозмездной реализацией: Арендатор обязан начислить НДС с остаточной стоимости неотделимых улучшений по ставке 20% (п. 2 ст. 154 НК РФ); Недоамортизированную остаточную стоимость капвложений арендатор не вправе учесть в расходах по налогу на прибыль на основании пункта 16 статьи 270 НК РФ (Позиция Минфина РФ № 03-03-06/1/88724).

В договоре аренды целесообразно прямо фиксировать: 1. Письменное согласие собственника на проведение неотделимых улучшений с приложением проектной сметы; 2. Порядок выкупа неотделимых улучшений арендодателем по остаточной стоимости при досрочном расторжении, либо зачет их стоимости в счет арендной платы последних месяцев.

1. Проверьте письменное согласие: Наличие подписи собственника на проекте СМР и техническом задании обязательно для признания амортизации по ст. 256 НК РФ.

2. Определите порядок ФСБУ 25/2018: Закрепите в учетной политике право на упрощенный учет без признания ППА для организаций на МСП.

3. Разграничьте текущий и капитальный ремонт: Затраты на покраску стен и замену светильников списываются единовременно (ст. 260 НК РФ), а вентиляция и перегородки — амортизируются как капвложения.

4. Урегулируйте судьбу улучшений при съезде: Исключите риски безвозмездной передачи и доначисления НДС при возврате помещения.

Автор материала — Виталий Олегович, эксперт по бухгалтерскому учету, налоговому аудиту и структурированию партнерских сетей. Практическими разборами и налоговыми кейсами делюсь в Telegram-канале «Диалог Франшиз».

Коллеги, как в вашей практике оформляются неотделимые улучшения при аренде коммерческих площадей? Компенсирует ли собственник капвложения при выезде? Делитесь опытом в комментариях!