Вычет 1 млн ₽ при продаже долей: две ошибки инспекций, которые Верховный Суд исправил в 2025 году

Клиент продал долю в квартире или вместе с братом и сестрой дом с участком. Срок владения не вышел, налог по его расчёту нулевой. Дальше обычно два вопроса: нужна ли декларация и правильно ли инспекция посчитала вычет, если требование уже пришло.

По обоим вопросам есть свежая определённость — одна в самом Налоговом кодексе, две в практике Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда осенью 2025 года.

Долго считалось, что при неистёкшем минимальном сроке владения декларацию подают всегда, даже если налог к уплате ноль. С 2021 года это не так. Пункт 4 статьи 229 НК (в редакции закона от 02.07.2021 № 305-ФЗ) разрешает не указывать в декларации доход от продажи, если он не превышает размер фиксированного вычета:

• 1 000 000 ₽ — по жилым домам, квартирам, комнатам, долям в них и земельным участкам;

• 250 000 ₽ — по иному имуществу, в том числе гаражам, машино-местам, апартаментам.

Это как раз самые частые «нулевые» продажи: комната за 900 тысяч, доля, гараж. С такого клиента декларацию закон не требует, и штраф по статье 119 НК за её отсутствие не возникает.

Две оговорки, на которых легко ошибиться:

1. Лимит считается по всем продажам такого имущества за год, а не по одной сделке. Продал гараж за 200 тысяч и машино-место за 150 — суммарно 350, лимит 250 превышен.

2. Если доход больше вычета, а налог обнулили расходы на покупку, декларация нужна. Ноль в итоге от обязанности не освобождает.

И ещё одно: доход берётся не ниже 0,7 кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10 НК). Если цена в договоре занижена, сравнивать с лимитом нужно вменённый доход, а не цену.

Раньше главным аргументом «подайте декларацию, даже если налога нет» был штраф по пункту 1 статьи 119 НК. Законом от 26.06.2026 № 201-ФЗ в статью 119 добавлены два пункта. Пункт 3 освобождает от этого штрафа, если по опоздавшей декларации налога к уплате нет. Пункт 4 — прямо про продавцов жилья: физлицо освобождается от ответственности по пункту 1 статьи 119 за непредставление в срок 3-НДФЛ по доходам от продажи или дарения недвижимости, сведения о которой инспекция и так получает по статье 85 НК.

Как это объяснять клиенту, чтобы он не услышал «можно не подавать»:

• обязанность подать декларацию, когда доход больше лимита, никуда не делась — отменён штраф за просрочку, а не сама декларация;

• если налог есть, инспекция посчитает его сама по имеющимся у неё сведениям (п. 1.2 ст. 88 НК) — и учтёт только те расходы, о которых знает; документы о покупке, которые есть только у клиента, в такой расчёт не попадут;

• на неуплаченный налог идут пени (ст. 75 НК), а штраф за неуплату (ст. 122 НК) новые пункты статьи 119 не затрагивают.

То есть экономия от новой нормы — только на штрафе за опоздание. Выгода от своевременной декларации для продавца с расходами на покупку или с правом на вычет по долям остаётся прежней.

Дело № 57-КАД25-6-К1 (определение СКАД ВС РФ от 22.10.2025). Три сособственника одним договором продали свои доли в большом сельхозучастке — в сумме 26 010/85 225. Остальные совладельцы свои доли не продавали.

Инспекция разделила миллион пропорционально долям в праве на весь участок: продавцу с долей 8 670/85 225 досталось 101 730,71 ₽ вычета. Доначислили НДФЛ 76 186 ₽ и два штрафа. Три инстанции с этим согласились.

Верховный Суд акты отменил. Вычет предоставляется на объект сделки, то есть на то, что реально продано по договору. Миллион делится только между продавцами и пропорционально их долям в предмете договора. В этом деле знаменатель — 26 010, а не 85 225. На долю продавца приходится около 333 тысяч, а не 101 тысяча: инспекция занизила вычет в разы.

Дело направлено на новое рассмотрение, так что сумма конкретному продавцу ещё не пересчитана. Но правило расчёта ВС назвал прямо, и на него можно ссылаться в возражениях.

Дело № 19-КАД25-11-К5 (определение СКАД ВС РФ от 12.11.2025). Три сособственника по 1/3 продали одним договором дом и участок. Инспекция дала продавцу треть от одного миллиона на всё — 333 333 ₽ — и доначислила 43 333 ₽ налога, штрафы по статьям 119 и 122 НК и пени.

ВС отменил акты трёх инстанций и в требованиях инспекции отказал полностью. Вычет распределяется пропорционально доле применительно к каждому объекту отдельно: треть миллиона за участок и треть за дом, всего 666 667 ₽. Общий вычет за год при этом не больше 1 млн ₽ на человека. Разница закрыла весь доначисленный налог.

Опора — постановление КС РФ от 13.03.2008 № 5-П: распределение вычета применяется, когда в долевой собственности продаётся единый объект права. Дом и участок — два объекта. Ту же позицию ФНС изложила в письме от 02.08.2024 № БС-4-11/8876@, так что ссылаться на неё можно уже на стадии возражений на акт, не дожидаясь суда.

• Сколько объектов в договоре. Дом и участок, квартира и машино-место — вычет по каждому, суммарно не выше лимита.

• Все ли сособственники продают. Если нет — делить миллион только между продавцами, по их долям в проданной части.

• Какой доход сравнивать с лимитом. Цена или 0,7 кадастровой — что больше; и по всем продажам года.

• Не выгоднее ли вычет по расходам (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК), если документы о покупке сохранились. Тогда спор о распределении миллиона не нужен вовсе.

• Нужна ли декларация. Доход в пределах лимита — можно не подавать. Больше лимита — подавать, даже если налог нулевой.

Для сделок, которые ещё впереди, есть развилка, которую решают до подписания: если каждый сособственник продаёт свою долю отдельным договором, каждый вправе на полный миллион. Одним договором — миллион на всех. Отдельные договоры усложняют сделку для покупателя, поэтому это решение сторон, а не только налоговый вопрос.