Миф для арендного бизнеса в очередной раз разрушен. Почему отсутствие ИП не спасет вас от НДС (история из зала суда)

Приветствую вас дорогие читатели! С вами вновь Ольга Ульянова, аудитор. Я помогаю предпринимателям и компаниям законно оптимизировать налоги и вовремя обнаруживать налоговые риски, пока они не превратились в многомиллионные доначисления.

Когда я несколько лет тому назад впервые затронула тему налоговых рисков неоформленных арендодателей, меня буквально засыпали гневными комментариями. Особенно запомнился один матерый юрист, который с пеной у рта доказывал, что без статуса ИП НДС доначислить невозможно — дескать, это прерогатива исключительно бизнеса.

Почитать выпущенные ранее материалы можно здесь:

- Почему сдача в аренду Андреем Карауловым¹ 11 квартир признана незаконной

- Про квартиры Караулова и налоги продолжение. Обзор рисков. Полезные советы

Увы, практика оказалась жестче и отличается от устаревших взглядов, законодательство ежегодно динамично меняется. Верховный суд РФ в очередной раз прямо указал, что уклонение от регистрации не является индульгенцией. 

Многие ошибочно полагают, что если уж платить, то хотя бы на «упрощенке». Но нет! Если вы вовремя не подали заявление о переходе на УСН, налоговая доначислит вам налоги так, будто вы ИП на общей системе (ОСНО). А это значит:

• НДС по ставке 22% (сверх цены аренды/продажи);

• НДФЛ по прогрессивной шкале (от 13% до 22% в зависимости от суммы дохода).

История, которую мы разбираем, — это не теория, а судебный прецедент, вошедший в Обзор ВС РФ № 3/2026. Налоговики провели проверку и переквалифицировали доходы гражданина от операций с недвижимостью в предпринимательские. Гражданин пытался спорить, но проиграл во всех трех инстанциях, а Верховный суд поставил точку: систематическое получение дохода от коммерческого использования имущества — это НДС.

Следует отметить, что идея в целом не нова. К аналогичным выводам Верховный суд уже приходил в Определении Судебной коллегии по административным делам ВС РФ № 16-КГ18-17 от 20.07.2018 г. Обратите внимание: в разборе речь идет о коммерческой недвижимости. Сдача в аренду жилых квартир, в том числе возможность уплаты НПД (самозанятость) отдельная тема для разговора. 

Игра в прятки с государством сейчас обходится в разы дороже, чем грамотное налоговое планирование на берегу. Не повторяйте чужих ошибок: регистрируйтесь вовремя или готовьтесь к тому, что бюджет пополнится за счет налогов, которых вы могли оплатить в 10 раз меньше.

Пример:

ИП Таврический Г.В. перед сдачей коммерческой недвижимости оформил предпринимательство, применяет УСН 6% и спит спокойно. 

При выручке 1,5 млн руб./мес. (18 млн в год) он заплатит за год всего 1,08 млн руб. налогов (без учета в расчетах страховых взносов). 

Если бы он НЕ оформился ИП, то налоговая переквалифицировала бы его деятельность в предпринимательскую и применила ОСНО. Тогда за этот же год ему бы «впаяли»: НДФЛ по прогрессии 2026 года (3,042 млн) и НДС 22% (3,96 млн) — итого 7 млн руб. вместо 1,08 млн.

За 3 года проверки разница по налогам составит: 7,002×3 = 21 млн против 3,24 млн у ИП на УСН. Но налоговая не остановится на этом: добавит штраф 20-40% (8,4 млн) и пени за просрочку (~2,5 млн). В итоге санкции доведут сумму до ≈31,9 млн руб. против 3,24 млн, которые бы вы заплатили как законопослушный ИП.

Игра в прятки с государством обходится многократно дороже, чем своевременное налоговое планирование. Этот пример не страшилки, чтобы вас расстроить или разозлить — он показывает реальную цену «экономии» на регистрации. Вопрос не в том, поймают или нет, а в том, готовы ли вы потенциально переплачивать в 10 раз больше только за то, чтобы не оформлять деятельность и жить в постоянном страхе?