Приветствую вас дорогие читатели! С вами вновь Ольга Ульянова, аудитор. Я помогаю предпринимателям и компаниям законно оптимизировать налоги и вовремя обнаруживать налоговые риски, пока они не превратились в многомиллионные доначисления.
По этой теме я делаю уже не первый выпуск, но она по-прежнему вызывает вопросы и затруднения на практике. Сегодня попробую раскрыть информацию максимально просто и понятно, чтобы вы не путались на практике с коммуналкой.
Давайте вместе разберемся кто и в каком случае платит налоги, и какие оговорки в договоре делать о возмещении коммунальных платежей. Вопрос налогообложения прежде всего волнует арендодателя на предмет того, нужно ли включать коммуналку в свои доходы. Очевидно, что делать это не сильно хочется.
✅ Часть 1. Для тех, кто хочет быстро принять решение
Вариант №1. Коммуналка внутри арендной платы
Здесь все достаточно просто коммунальные платежи в договоре аренды фиксированная часть + переменная (по счетчику/доле/мощности).
Налог | Арендодатель | Арендатор |
|---|---|---|
УСН «доходы» | Вся арендная плата (включая коммуналку) = доход. Расходы не учитываются | — |
УСН «Д-Р» | Вся арендная плата = доход; коммуналка = матрасходы (после оплаты) | Вся сумма = расход (аренда) |
НДС | НДС со всей арендной платы, счет-фактура на всю сумму, входной НДС к вычету | Вычет НДС со всей суммы |
Налог на прибыль | Доход = вся аренда; расход = коммуналка (своя + арендатора) | Расход = вся аренда |
Формулировка для договора
«Арендная плата состоит из постоянной и переменной частей. Постоянная часть составляет [сумма] руб. в месяц. Переменная часть равна стоимости коммунальных услуг, потребленных арендатором в расчетном периоде, определенной на основании счетов ресурсоснабжающих организаций, и оплачивается арендатором в составе арендной платы. Расчет переменной части производится [пропорционально площади / по показаниям счетчиков / по мощности оборудования]».
Вариант №2. Коммуналка по отдельному счету (возмещение затрат)
В этом случае аренда по договору у нас идет отдельно, коммуналка также отдельным счетом. Это не посредничество, а возмездная услуга.
Налог | Арендодатель | Арендатор |
|---|---|---|
УСН «доходы» | Компенсация = доход. Расходы не учитываются | — |
УСН «Д-Р» | Компенсация = доход; коммуналка = матрасходы (после оплаты) | Расход = компенсация |
НДС | Не выставляет счет-фактуру, НДС на компенсацию не начисляет; входной НДС по «арендаторской» части — в стоимость (не принимает к вычету) | Вычет не заявляет, НДС включает в стоимость |
Налог на прибыль | Компенсация = внереализационный доход; коммуналка = внереализационный расход | Расход = компенсация |
Формулировка для договора
«Коммунальные услуги не входят в состав арендной платы. Арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг, потребленных в арендованном помещении, на основании отдельного счета, выставляемого арендодателем. Размер компенсации определяется [пропорционально площади / по показаниям счетчиков / по мощности оборудования] на основании счетов ресурсоснабжающих организаций. Компенсация производится в течение [срок] дней с даты выставления счета».
Вариант №3. Посреднический (агентский) договор
Еще одна конструкция, при которой арендодатель — агент, арендатор — принципал. Агент покупает коммуналку от своего имени, за счет принципала.
Критично важно в этом случае агентский договор заключить раньше, чем договор с РСО. Иначе суд признает схему формальной (см. дело АС Поволжского округа № А12-2485/2025 дата?).
Налог | Арендодатель (агент) | Арендатор (принципал) |
|---|---|---|
УСН «доходы» | Доход = только вознаграждение (1% и т.п.). Возмещение — не доход (подп. 9 п. 1 ст. 251 НК) | — |
УСН «Д-Р» | Доход = вознаграждение; расходы = только невозмещаемые | Расход = возмещение + вознаграждение |
НДС | Начисляет НДС только на вознаграждение; по возмещению — счета-фактуры по посреднической схеме | Вычет НДС по коммуналке (при наличии счетов-фактур) |
Налог на прибыль | Доход = вознаграждение; возмещение — не доход | Расход = возмещение + вознаграждение |
Формулировка для договора
«Арендодатель обязуется за вознаграждение совершить от своего имени, но за счет арендатора, действия по приобретению коммунальных услуг (электроэнергия, теплоэнергия, водоснабжение, водоотведение) для обеспечения арендованного помещения. Арендатор возмещает арендодателю расходы на приобретение коммунальных услуг и выплачивает вознаграждение в размере [1-5]% от стоимости приобретенных услуг. Отчет агента предоставляется ежемесячно не позднее [дата]».
Важно: Вознаграждение должно быть рыночным. Если агент работает за 0,01% или вообще без вознаграждения, налоговая легко признает договор притворным и доначислит налоги со всей суммы коммуналки.
Вариант №4. Прямой договор арендатора с РСО
Неплохой вариант если арендатор сам заключает договор с ресурсоснабжающей организацией (с согласия арендодателя). Арендодатель вообще не участвует в расчетах.
Налог | Арендодатель | Арендатор |
|---|---|---|
Все налоги | Коммуналка не проходит через арендодателя — ни доход, ни расход | Сам платит РСО, учитывает по своим правилам |
Что написать в договоре
«Арендатор вправе заключить прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг в арендованное помещение. Арендодатель дает согласие на заключение таких договоров и обязуется не препятствовать доступу ресурсоснабжающих организаций к инженерным сетям. Арендатор самостоятельно несет расходы по оплате коммунальных услуг и не возмещает их арендодателю».
✅ Общие выводы
Чтобы все закрепить еще одна, но уже сводная табличка для вас, которая должна помочь сделать выбор и понять различия в сценариях.
Вариант | УСН «доходы» | УСН «Д-Р» / ОСНО | НДС | Риск |
|---|---|---|---|---|
1. В арендной плате | Плохо налог со всей суммы | Нормально | НДС со всей суммы | Низкий |
2. Отдельный счет | Плохо налог с компенсации | Нормально | Спорно: без вычета | Средний |
3. Агентский договор | Отлично налог только с вознаграждения | Хорошо | НДС только с вознаграждения | Высокий при нарушении хронологии |
4. Прямой договор | Идеально доходов не касается | Идеально | Не касается | Низкий, но не всегда возможен технически |
✅ Часть 2. Почему все именно так, как сказано в первой части (нормативное обоснование и судебная практика)
Это раздел скорее всего заинтересует больше бухгалтеров и налоговых консультантов, а для бизнесменов покажется скучной китайской грамотой. Но без него никак! Чтобы что-то утверждать нужно иметь обоснование. Его я вынесла специально в самостоятельный раздел статьи, чтобы не утяжелять информацию, которая необходима для принятия решения.
Итак, вы выбрали подходящий для себя сценарий, но хотите закрепить свои знания и удостовериться, что выбор сделан верно. Пройдёмся также по четырём возможным сценариям.
Вариант №1. Коммуналка внутри арендной платы
Сумма компенсации коммунальных расходов, включенная в арендную плату, для арендодателя является доходом от реализации (или внереализационным доходом — в зависимости от систематичности деятельности). Это следует из ст. 249, п. 4 ст. 250 НК РФ и подтверждается письмом Минфина № 03-11-11/47805 от 28.06.2019 г.
При этом расходы на коммунальные услуги, потребленные арендатором, арендодатель вправе учесть в составе материальных расходов (подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ) или внереализационных расходов (подп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ). Момент признания — период фактического потребления (п. 1, 2, подп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ, письмо ФНС № СД-4-3/5272 от 25.03.2019 г.).
Для НДС: реализация услуг по предоставлению имущества в аренду — объект обложения (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Арендодатель исчисляет НДС со всей суммы арендной платы, включая переменную часть, и выставляет счет-фактуру на полную стоимость (п. 3 ст. 168 НК РФ, письмо ФНС № ШС-22-3/86 от 04.02.2010 г.). Входной НДС по коммунальным услугам арендодатель принимает к вычету (подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ).
Судебная практика
В постановлениях Президиума ВАС № 6219/08 от 10.03.2009 г. и № 12664/08 от 25.02.2009 г. сформулирована позиция: если коммунальные услуги неразрывно связаны с арендой и без них арендатор не может пользоваться имуществом, арендодатель вправе перевыставлять счета-фактуры, а арендатор — заявлять вычет. Эта позиция применяется и к варианту с включением коммуналки в арендную плату.
Вариант №2. Коммуналка по отдельному счету (возмещение затрат)
Компенсация коммунальных расходов по отдельному счету не является реализацией коммунальных услуг, поскольку арендодатель не является поставщиком ресурсов. Это подтверждается п. 22 информационного письма Президиума ВАС № 66 от 11.01.2002 г. и письмами Минфина № 03-07-11/19594 от 28.02.2025 г., № 03-07-11/3227 от 18.01.2024 г.
Для налога на прибыль: компенсация включается во внереализационные доходы (п. 4 ст. 250 НК РФ, письма Минфина № 03-03-07/27491 от 17.04.2019 г., № 03-03-06/3/57236 от 06.09.2017 г.). Расходы на коммуналку в части арендатора — внереализационные расходы (подп. 20 п. 1 ст. 265 НК РФ, письмо Минфина № 03-03-06/3/118742 от 05.12.2022 г.).
Для УСН: компенсация — доход (п. 1 ст. 346.15, ст. 250, п. 1 ст. 346.17 НК РФ, письма Минфина № 03-11-11/51830 от 26.05.2025 г., № 03-11-11/68534 от 25.08.2021 г.). На УСН «доходы минус расходы» стоимость коммуналки учитывается в материальных расходах после оплаты (подп. 5 п. 1 ст. 346.16, подп. 5 п. 1 ст. 254, п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
НДС — ключевой спорный момент
Контролирующие ведомства настаивают: арендодатель-абонент не вправе перевыставлять счета-фактуры, НДС на компенсацию не начисляется, входной НДС по «арендаторской» части к вычету не принимается, а включается в стоимость (п. 2 ст. 170 НК РФ, письма Минфина № 03-04-15/52 от 03.03.2006 г., УФНС по Москве № 19-11/067415 от 16.07.2007 г.).
Однако есть и противоположная практика. Президиум ВАС в постановлениях № 6219/08 от 10.03.2009 г. и № 12664/08 от 25.02.2009 г. признал за арендодателем право перевыставлять счета-фактуры. Эту позицию поддержали ФАС Центрального округа (постановление № Ф10-4184/2017 от 12.10.2017 г.), Северо-Кавказского округа (постановление № Ф08-6427/2015 от 11.09.2015 г.), Уральского округа (постановление № Ф09-4255/08-С2 от 19.06.2008 г.). Но с учетом более поздних разъяснений Минфина (2024–2025 гг.) следование этой позиции сопряжено с риском конфликта с проверяющими.
Вариант №3. Посреднический (агентский) договор
На УСН «доходы» агент включает в доход только вознаграждение. Возмещение расходов принципала не является доходом агента (подп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ). Это подтверждается письмами Минфина № 03-11-06/2/12 от 24.01.2013 г., № 03-11-06/2/55 от 14.04.2011 г., № 03-11-06/2/112612 от 22.12.2020 г.
Критически важное требование: агентский договор должен быть заключен раньше, чем договор между арендодателем и ресурсоснабжающей организацией. Иначе сделка может быть признана ничтожной (ст. 166, 168 ГК РФ). Это следует из п. 6 информационного письма Президиума ВАС № 85 от 17.11.2004 г.
Судебная практика
В постановлениях Арбитражного суда Северо-Западного округа № Ф07-22009/2023 от 14.02.2024 г. и Восточно-Сибирского округа № Ф02-5981/2020 от 09.12.2020 г. суды подтвердили: при нарушении хронологии договоров посредническая схема признается формальной.
Также важно согласие ресурсоснабжающей организации на передачу ресурсов третьему лицу (ст. 545, 548 ГК РФ). Без такого согласия договор могут оспорить.
Вариант №4. Прямой договор арендатора с РСО
Арендатор-субабонент, получивший доступ к ресурсам, вправе заключить отдельный договор с энергоснабжающей организацией (ст. 539, 548 ГК РФ). Это позволяет ему самостоятельно вести расчеты, минуя арендодателя.
Однако арбитражная практика неоднозначна. Ряд судов признает законность прямых договоров (постановления ФАС Центрального округа № А35-1883/02С9 от 13.11.2002 г., Северо-Западного округа № А05-9978/02-263/24 от 29.08.2003 г.). Другие указывают, что право субабонента связано с согласием абонента-арендодателя (постановления ФАС Поволжского округа № А12-1988/2002-18 от 31.10.2002 г., Центрального округа № А36-138/8-02 от 21.01.2003 г.).
Дисклеймер: статья не является юридической или налоговой консультацией, каждый кейс индивидуален.
Ольга Ульянова, аудитор. Спасибо за прочтение статьи до конца! 💖
