Бывших предпринимателей при продаже дорогой недвижимости не бывает

Приветствую вас, дорогие читатели! С вами вновь Ольга Ульянова, аудитор. Я помогаю предпринимателям и компаниям законно оптимизировать налоги и вовремя обнаруживать налоговые риски, пока они не превратились в многомиллионные доначисления.

В прошлой статье — «Продал один нежилой объект — и всё равно прилетели налоги. Почему в 2026 году льготу по НДФЛ легко потерять» — я коротко упомянула свежее судебное дело 2026 года. Комментарии под материалом вызвали широкий резонанс, бизнесменов возмутило, что одно лишь коммерческое назначение объекта может стать поводом для неприменения освобождения от НДФЛ по ст. 217 НК РФ.

Речь о решении Суровикинского районного суда Волгоградской области № 2а-192/2026 от 07.05.2026 г.

Если быть прямолинейной, доначисление в этом деле было предсказуемо. Продать 55 земельных участков сельхозназначения (в том числе для ведения частного сельхозпроизводства) и нежилые здания, рассчитывая не платить НДФЛ, идея, мягко говоря, проигрышная. Общий доход по сделкам составил около 101 млн рублей. Налоговики начислили 19 579 811,75 руб.(НДФЛ, пени и штрафы).

Версия инспекции оказалась куда богаче деталями. Налоговики собрали из них как из пазлов целую картину. 

До 2017 года он был ИП с видом деятельности «Разведение крупного рогатого скота», применял ЕСХН и сдавал декларации с налогом к уплате (за 2012–2016 годы). Кроме того, он был руководителем двух сельхозорганизаций (смешанное сельское хозяйство и выращивание зерновых). Все эти данные хранятся в инспекции, хотя прошло около десяти лет.

На момент ведения бизнеса в собственности у него было 148 земельных участков и 11 нежилых объектов (зернохранилища, весовые, силосные ямы, коровники). Это серьёзный набор коммерческих активов.

Проданные в 2023 году участки занимали около 1 351 га. Для сравнения, это порядка 1 900 футбольных полей. Назвать такую площадь «личным, семейным» имуществом очень непросто, а доказательств личных целей продавец суду не представил. Покупатель, ООО, пояснил, что участки приобретались для сельхозпроизводства и пригодны для него.

Кроме того, в ходе выездной проверки 2021 года выяснилось, что в 2017–2019 годах он продал ещё 12 участков, которые использовала сельхозорганизация по договорам аренды без арендной платы. Жена продавца была ИП в той же сфере (зерно, молоко). А сам продавец не отвечал на требования инспекции и не являлся на вызовы.

Суд напомнил, что в силу п. 2 ст. 11 НК РФ те, кто фактически занимается бизнесом без регистрации, не вправе ссылаться на то, что они не ИП. По мнению суда, деятельность продавца с 2017 по 2023 год «носила постоянный характер» и выражалась в систематическом получении дохода от продажи недвижимости и земли, предназначенных для сельхоздеятельности. Суд также сослался на письмо ФНС № СА-4-7/8614 от 07.05.2019 г. длительность, систематичность и массовость сделок могут говорить о предпринимательском характере, даже если вы не захотели регистрироваться ИП. 

Это, пожалуй, самое болезненное место. Суд прямо говорит, что отсутствие информации об использовании имущества, не предназначенного для личных нужд, не освобождает от налога. Он ссылается на письма Минфина и ФНС 2018 года, так  временное неиспользование имущества в бизнесе не превращает по волшебству его в «личное».

Какие выводы можно сделать? Бывший ИП остаётся бывшим не везде. Прекращение статуса ИП не обнуляет прошлое объекта. Инспекция будет смотреть, чем это имущество было раньше, у кого, на каком режиме, в каких договорах.

Понимаю, что для многих это звучит несправедливо. Однако реалии таковы, что выигрыш в налоговом споре определяется не тем, что вы чувствовали и что кажется логичным и справедливым, а тем, что вы смогли доказать. Страховать риски и просчитывать, как выгоднее, нужно ДО совершения сделки, а не когда пришло требование доплатить налог.