🏡 Аренда по-белому: ФНС, Биг Дата и вычет для арендатора. Анализируем анонсированное главой ФНС — Даниилом Егоровым про «обеление» арендного рынка

По некоторым оценкам, теневой сектор аренды в России составляет 80–95%. Если говорить честно, наш рынок аренды всегда существовал по принципу «договорились на словах, пожали руки и живем» или “невесть какой договор аренды на который без слез не взглянешь” , где оформление документов воспринималось как нечто чуждое человеческому разуму или как ненужная бюрократия. А главным стимулом уклонения была, конечно, прямая экономия 4–13% на налогах.

Многие, включая меня, могли бы пошутить, что «бумажки не хочется заполнять», но, будем объективны, с появлением режима Самозанятости (Налог на профессиональный доход, НПД) этот барьер ушёл. Регистрация в приложении «Мой налог» занимает пару минут, и налог всего 4% при сдаче физлицу. Так что теперь основным препятствием остается исключительно нежелание платить.

Следствие этой теневой активности колоссально: бюджет ежегодно недополучает миллиарды рублей, а не мифические миллионы.

Универсального решения нет, но ФНС предлагает комплексный подход, смещая фокус с «охоты» на создание экономических стимулов, где по сути арендаторы и агрегаторы (сайты объявлений) будут “стучать” на арендодателей.

Это ключевая и самая хитрая мера, грамотная мера. Предлагается ввести налоговый вычет для арендаторов в размере до 13% от арендной платы (при лимите расходов в 240 тыс. рублей в год).

Логика проста: Чтобы получить вычет, арендатору нужен официальный договор. Если арендодатель работает «в серую», арендатор теряет выгоду. Таким образом, квартиросъемщик сам становится заинтересованным контролером и будет требовать легального оформления. Это называется «взаимозависимость» — и это гораздо эффективнее, чем любая инспекция.

Налоговая служба планирует использовать данные цифровых платформ (ЦИАН, Авито и т.д.). Теперь объявления о сдаче квартиры, даже если платеж проходит мимо платформы, служат триггером для анализа активности. И отмазка, типа: “сдал(а) другу или родственнику, даже расчеты наличкой - уже не “прокатят”. В сочетании с анализом банковских транзакций (регулярные одинаковые поступления), ФНС получает общее представление о тех, кто систематически получает доход, но не декларирует его.

В идеале, регулятор должен использовать эти данные не для того, чтобы сразу прийти к собственнику, а чтобы уведомить его о необходимости легализации. То есть, создать систему, где сначала идёт предупреждение, а уже потом — карательные меры

Если абстрагироваться от слова «налог», вот что предлагается налоговым органом как некая выгода при переходе в белую зону.

В целом, какие то сомнительные привилегии как для арендаторов так и для арендодателей. А прекрасно понимаю мотивы арендодателей и их нежелание платить налоги, я не говорю про банальный нигилизм. Но, никуда от уплаты налогов не деться, все в цифре и мы все в цифровом рабстве, а это значит нас можно отследить. Так что, налоговое планирование вам в помощь.

И еще, как видите, речь идёт не просто об обязанности, а о переходе к цивилизованной системе, где и собственник, и съемщик защищены договором, а не надеждой на «доверительные отношения». А мне остается только констатировать: при ставке в 4% и автоматизированном учете через приложение, отмазка «не хочу возиться с бумажками» больше не работает. Выбор теперь стоит только между 4% или 13% НДФЛ и страхом перед контролем, аналитикой и преследованием ФНС. Добро пожаловать в налоговый мониторинг.

А вы готовы выйти из тени? 😉

Обращайтесь, может смогу чем то полезным помочь.

Константин Чупырь, налоговый юрист