Нередко строительная компания приобретает здание с одной лишь целью - снести его, чтобы освободить участок под будущее строительство. Письмо Минфина России предупреждает о проблеме, которая в такой ситуации может возникнуть с расходами при «упрощенке».
Стоимость купленного здания можно учесть, только если до сноса его все же вводили в эксплуатацию. При таком подходе компания скорее всего не спишет расходы полностью.
Альтернативное решение - учесть стоимость объекта в расходах на подготовку и освоение новых производств - Минфин России не приемлет. Поэтому такой путь можно предложить лишь компаниям, готовым рисковать и отстаивать расходы в суде.
Письмо Министерства финансов РФ от 22.07.08 № 03-11-04/2/110
ЧТОБЫ СПИСАТЬ ЗДАНИЕ, НЕОБХОДИМО ВВЕСТИ ЕГО В ЭКСПЛУАТАЦИЮ
В комментируемом письме Минфин России рассмотрел следующую ситуацию. Строительная компания на «упрощенке» купила здание под снос для возведения на этом месте многоэтажного дома. Как основное средство здание в эксплуатацию фактически не вводили. По мнению специалистов финансового ведомства, в этом случае организация не может учесть в составе расходов затраты на приобретение объекта недвижимости.
Довод - такие расходы могут быть учтены только после ввода приобретенного основного средства в реальную эксплуатацию (подп. 1 п. 3 ст. 346.16 НК РФ). Поскольку это условие не соблюдается, не может быть и речи о том, чтобы стоимость здания включить в состав расходов.
КАК УЧЕСТЬ ОБЪЕКТ В СОСТАВЕ ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ
Чтобы списать расходы на приобретение здания, предназначенного под снос, и избежать проблем при проверке, организация должна ввести его в эксплуатацию. В этом случае стоимость объекта можно будет учесть в составе расходов равными долями в течение налогового периода (п. 3 ст. 346.16 НК РФ).
Но на стадии ввода такого ОС в эксплуатацию у компании могут возникнуть трудности. В упрощенной системе налогообложения в составе расходов учитываются те основные средства, которые признаются таковыми по правилам главы 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ (п. 4 ст. 346.16 НК РФ). То есть при стоимости, превышающей 20 тыс. руб., здание должно одновременно отвечать двум условиям:
- иметь срок полезного использования более 12 месяцев (п. 1 ст. 256 НК РФ);
- использоваться в качестве средства труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией (п. 1 ст. 257 НК РФ).
Первое условие выполняется, так как срок службы любого здания, безусловно, больше года. А вот со вторым условием сложнее. Объект недвижимости, приобретенный для сноса, не может использоваться в производстве. Поэтому признать такое здание основным средством будет весьма проблематично.
Можно посоветовать ввести здание в эксплуатацию в качестве склада, например для хранения строительных материалов. Правда, тогда компания должна запастись доказательствами реального использования объекта по назначению. Стало быть, придется завезти стройматериалы.
При таких условиях стоимость здания принимается в расходы. Конечно, полная сумма затрат спишется, только если недвижимость использовалась в течение налогового периода. Так, например, если дом купили в феврале 2008 года, а снесли в сентябре 2008 года, то на расходы можно отнести 3/4 стоимости ОС. Но это в любом случае лучше, чем ничего (см. также справку «Перерасчет налога за период эксплуатации объекта не требуется»).
ЕЩЕ ОДИН СПОСОБ УЧЕТА ЗДАНИЯ ПОД СНОС
Специалисты финансового ведомства не учли, что отражение купленного под снос здания в составе основных средств - это не единственный вариант налогового учета такого объекта. На наш взгляд, такие затраты можно рассматривать и как расходы на подготовку и освоение нового производства и списывать по подпункту 21 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ.
На нормативном уровне понятие подготовки и освоения новых производств не определено. Например, Минфин России разрешил к подобным расходам отнести затраты организации на открытие новых филиалов (Письмо Минфина России от 24.04.06 № 03-03-04/2/118). Причем в ситуации, когда компания не планировала осуществлять через филиалы какие-либо новые виды деятельности.
Если следовать этой логике, то стоимость здания, которое приобретается под снос ради строительства нового дома, можно учесть как расходы на подготовку новых производств. Ведь строительство каждого нового объекта можно рассматривать как новое производство. Аргументы следующие.
По завершении строительства новое здание становится индивидуально определенной вещью и получает кадастровый паспорт (Подпункт 3 пункта 2 статьи 14 Федерального закона от 24.07.07 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».).
Возведение зданий является единичным производством продукции (Пункт 64 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации (утв. приказом Минфина России от 29.07.99 № 34н).). Ведь каждый строительный заказ выполняется в единственном экземпляре.
Каждая единица готовой продукции в строительстве неповторима: она создается на основании собственной проектной документации при наличии конкретного разрешения на строительство (ст. 51 Гражданского кодекса РФ). При этом архитектурно-строительное проектирование осуществляется с учетом специфики земельного участка (ст. 48 ГК РФ). Любое здание является уникальным объектом. Это связано с тем, что на его свойства оказывают существенное влияние характеристики земельного участка, градостроительные ограничения, климатические условия района строительства, архитектурные и функциональные задачи, решаемые при строительстве, а также особенности технологических процессов («Концепция системы документов технического регулирования в строительстве. Предложения ФГУП ЦНС» (документ рассмотрен Росстроем 28.03.06). Уникальность объекта капитального строительства может быть признана на законодательном уровне (п. 2 ст. 48.1 Градостроительного кодекса РФ). В отличие от серийной промышленной продукции здание выступает изделием единичного производства.
Наконец, счет 20 «Основное производство» предназначен для отражения информации о затратах производства, к которому отнесено строительство (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н).
Приведенные аргументы позволяют сделать следующий вывод. Вынужденное приобретение застройщиком здания, которое подлежит сносу для освобождения земельного участка, - не что иное, как подготовка к новому производству. На этом основании затраты на покупку объекта можно принять в качестве расходов на освоение и подготовку нового производства. В данном случае новое производство - это предстоящее строительство многоэтажного дома.
АЛЬТЕРНАТИВНЫЙ ВАРИАНТ – РИСКОВАННЫЙ
Должны предупредить: приведенный порядок не поддерживают специалисты главного финансового ведомства. Вот как ситуацию прокомментировал редакции «ДК» Юрий Подпорин, заместитель начальника отдела специальных налоговых режимов департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России:
Подпункт 21 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ, по которому в «упрощенке» учитываются расходы на подготовку и освоение новых производств, могут использовать только промышленные предприятия. Строительные компании применительно к конкретному строящемуся объекту эту норму Налогового кодекса РФ применять не вправе. В рассматриваемой ситуации организация должна учесть расходы на приобретение и снос здания в первоначальной стоимости нового дома.
К сожалению, на сегодняшний день арбитражная практика по этому вопросу не сложилась. Поэтому, учитывая возможные риски, безопаснее будет учесть здание под снос изначально в составе основных средств, а затем, хоть и частично, но все же списать его стоимость в расходы.
ПЕРЕРАСЧЕТ НАЛОГА ЗА ПЕРИОД ЭКСПЛУАТАЦИИ ОБЪЕКТА НЕ ТРЕБУЕТСЯ
Вам не придется пересчитывать налоговую базу за время использования здания, если оно выводится из эксплуатации по причине сноса. Это связано с тем, что корректировку нужно делать только при реализации или передаче основных средств, если они использовались менее трех лет, а для ОС со сроком полезного использования свыше 15 лет - менее 10 лет (п. 3 ст. 346.16 НК РФ). То, что у компании не возникнет проблем со списанием основного средства в рассматриваемой ситуации, редакции «ДК» подтвердил Юрий Подпорин, заместитель начальника отдела специальных налоговых режимов департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России.
Начать дискуссию