Налоговые риски при продаже имущества

Перед налогоплательщиком при продаже имущества встает множество вопросов: Когда подавать налоговую декларацию?  Как точно определить дату налоговой обязанности, начиная с которой продавец и должен выплачивать налоги? Кто должен декларировать доход – продавец или налоговый агент? На какой налоговый вычет может рассчитывать продавец? Корреспондент ИА «Клерк.Ру» Александр Саполнов попросил ответить на эти вопросы Людмилу Баталову, руководителя департамента «Налоговый консалтинг» компании Sameta.

Людмила, как наиболее точно определить дату налоговой обязанности, начиная с которой, собственно, и нужно выплачивать налоги с продажи имущества?

Этой датой следует считать  день получения дохода. Именно эта дата считается датой перечисления дохода на счет налогоплательщика,  а вовсе не день  заключения договора купли-продажи. Следовательно, если налогоплательщиком были получены денежные средства от продажи недвижимости двумя платежами в разные налоговые периоды, то ему необходимо представлять две налоговые декларации за те налоговые периоды, в которых были получены доходы.

Как формируется налогооблагаемая база  при продаже недвижимости?

В данной ситуации полученный доход уменьшается на сумму имущественного налогового вычета. Размер вычета зависит от количества лет, в течение которых недвижимое имущество находилось в собственности: если менее трех лет, тогда имущественный вычет составляет сумму, полученную от продажи, но не превышающую 1 000 000 рублей. Если три года и более, тогда вся сумма, полученная от продажи,  составляет налоговый вычет.

Например, вы продаете квартиру, которая была в собственности 2 года, за 1 300 000 рублей. В этом случае вы выплачиваете налог только с 300 000 рублей, потому что 1 000 000 рублей – это сумма налогового вычета, полученного от продажи квартиры, находившейся в собственности менее 3-х лет.

При этом вместо вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих доходов на сумму документально подтвержденных расходов,  связанных с получением этих доходов. Так, если вы представите документы о приобретении квартиры (договор купли-продажи и платежный документ, например, расписку о получении продавцом от вас денежных средств по договору) и сумма расходов по этим документам составит 1 100 000 рублей, то вы должны уплатить налог с 200 000 рублей.

Может ли налогоплательщик воспользоваться имущественным вычетом при продаже имущественного права?

К сожалению, нет, поскольку имущественные права в соответствии с НК РФ не входят в понятие имущества. Однако в данной ситуации налогоплательщик вправе уменьшить сумму доходов на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходовпри продаже доли или ее части в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве.

Нужно ли при продаже имущественного права самостоятельно декларировать доходы?

В связи с тем, что имущественные права в соответствии с НК РФ  не входят в понятие имущества,  доходы от их продажи декларирует налоговый агент, которым признается российская организация – покупатель, которая выплачивает налогоплательщику стоимость имущественного права. Налоговый агент обязан не только удержать и перечислить налог в бюджет, но и вести учет выплаченного дохода и удержанного налога (форма № 1-НДФЛ), а также предоставлять в налоговый орган сведения о доходах физического лица (форма № 2-НДФЛ)

В этой ситуации есть отрицательный момент - налог будет удержан со всей суммы дохода, выплачиваемого налогоплательщику. При этом заявить расходы, уменьшающие доходы от реализации имущественного права, налогоплательщик сможет только по истечении налогового периода (года) при подаче налоговой декларации.

И все-таки бывают ситуации, когда при продаже имущественного права необходимо самостоятельно декларировать доходы?

Бывают: если имущественное право продано физическому лицу, если доход получен от источников за пределами Российской Федерации,  а также, если налоговый агент не имел возможности удержать налог. 

Разве это возможно?

Подобные случаи можно отнести к правовым парадоксам. Например, невозможно удержать налог с подарков при отсутствии других выплат, осуществляемых дарителем в пользу одаряемого. Хотя подарки, например, сделанные из драгоценных металлов (почетные знаки, награды и прочая символика), стоимость которых является достаточно высокой, составляют доход одаряемого, который должен облагаться налогами в размере 13% - для россиян, 30% - для иностранных граждан. Но вряд ли в подобных случаях даритель заявляет в налоговые органы о невозможности удержания налога.

А если говорить о выигрышах?

Выигрыши в конкурсах, проводимых в целях рекламы, облагаются по самой высокой ставке – 35%, если их общая сумма превышает 4 000 рублей в год. Что касается выигрышей, например,  в казино, то они облагаются НДФЛ по ставке 13%, как доходы, не связанные с рекламой товаров и услуг. Причем получатель дохода должен самостоятельно их декларировать. Ведь на организаторов лотерей не возложена обязанность исчислять и  удерживать налоги, а также  перечислять их в бюджет.

Возможно ли самостоятельно декларировать доходы при продаже ценных бумаг?

Все зависит от того, кем осуществлялась сделка. Если налоговым агентом, которым признается брокер, управляющая компания или доверительное лицо – то это обязанность налогового агента (п.8 ст.214 НК РФ). Если вы  продаете ценные бумаги без привлечения посредников, то и декларировать собственные доходы должны самостоятельно.

Налоговые агенты обязаны перечислить удержанный налог в течение месяца с даты окончания налогового периода или с даты выплаты денежных средств (передачи ценных бумаг). Стоит отметить, что налоговый агент может удержать НДФЛ за счет иных доходов полученных от него же, не только от операций с ценными бумагами (письмо Минфина России от 21.03.2007 № 03-04-06-01/79).

А если налоговый агент не производил выплат,  и у него не было возможности удержать налог?

Тогда до 1 марта года, следующего за отчетным, он обязан уведомить об этом налоговый орган и сообщить сумму задолженности налогоплательщика. Последний, в свою очередь, отражает сумму полученного дохода в налоговой декларации. Таким образом,  если налоговый агент не имеет возможности удержать сумму налога, а также, если ценные бумаги были проданы самостоятельно, у налогоплательщика возникает обязанность по самостоятельному декларированию доходов, полученных от продажи ценных бумаг в соответствии (пп.2 п. 1 ст. 228 Кодекса).

Вернемся к основным налоговым рискам при продаже имущества. Когда по общим правилам нужно подавать декларацию,  и есть ли исключения из этих правил?

По общему правилу налоговая декларация подается не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. При этом общая сумма налога уплачивается не позднее 15 июля соответствующего года. Однако пункт 3 статьи 229 НК РФ содержит исключение из общих правил. Здесь говорится, что в случае прекращения выплат до конца налогового периода налогоплательщик обязан в пятидневный срок предоставить налоговую декларацию о фактически полученных доходах. Уплата налога в таком случае производится в течение 15 дней с момента подачи декларации.

Т.е. получается, что общие правила декларирования доходов и уплаты налогов действуют только при условии, что выплаты носят равномерный характер в течение всего года. Однако  в законе не сказано, что следует понимать под прекращением определенных выплат. В соответствии с пунктом 7 статьи 3 НК РФ все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства толкуются в пользу налогоплательщиков.

Следовательно,  налогоплательщик самостоятельно решает, в какой срок должен подать декларацию по налогу на доходы физических лиц. Таким образом, учитывая двойственность  позиции, присущую налоговым органам, стоит отметить, что существует риск того, что налоговый органа может посчитать,  что налогоплательщик должен предоставить  налоговую декларацию по НДФЛ в пятидневный срок с даты получения дохода от продажи имущества (имущественного права).

Каков размер штрафа за несвоевременное предоставление налоговой декларации?

Если налогоплательщик не предоставлял декларацию менее 180 дней,  с него взыскивают штраф в размере 5% суммы налога за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30% указанной суммы и не менее 100 рублей. Если более 180 дней – то штраф составляет 30%  суммы налога, и 10% суммы налога за каждый полный или неполный месяц.

Вместе с тем, если обязанность по декларированию переквалифицируется в досрочную, сумма налога будет исчисляться со всей суммы полученного дохода в то время как имущественные вычеты или документально подтвержденные расходы налогоплательщик сможет применить только по окончанию налогового периода (года), заявив их в общем порядке.

Штрафные санкции за несвоевременное представление декларации могут быть очень существенными даже в том случае, если налогоплательщик владел имуществом более трех лет и имеет право заявить всю сумму дохода  в качестве имущественного вычета, а также в том случае, если понесенные расходы, уменьшающие налоговую базу, значительно уменьшают  доход.