Вопрос от читательницы Клерк.Ру Лилии (г. Москва)
Два лица, не находящиеся в родственных отношениях и не являющиеся супругами, хотят купить квартиру. Необходимо, чтобы оба лица, в случае возникновения конфликта, могли легко его урегулировать (те могли юридически претендовать на часть квартиры, соответствующей доли внесенных средств).
Также необходимо чтобы возможность получения налогового вычета за данную квартиру полностью перешла только на одно лицо, с сохранением за другим права получения налогового вычета при покупке какой-либо другой квартиры в дальнейшем. Что нужно предпринять, чтобы решить данную задачу? Есть ли какие-либо тонкости при оформлении документов в этом случае?
Одновременное решение двух стоящих перед Вами задач, к сожалению, не возможно. Аргументировать сказанное начну с рассмотрения порядка предоставления имущественного вычета, установленного пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.
При определении размера налоговой базы плательщик НДФЛ имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им на покупку квартиры. Предельный размер имущественного налогового вычета по расходам на приобретение жилья не может превышать 2 млн руб., если право на вычет возникло после 1 января 2008 г.
Приобретая имущество в общую собственность, как в рассматриваемом случае, необходимо учитывать, что вычет подлежит распределению между собственниками.
Согласно абз. 25 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ при приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома, квартиры, комнаты в общую совместную собственность).
Следовательно, при приобретении имущества в общую долевую собственность размер вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности (см. также Письма Минфина России от 03.06.2009 N 03-04-05-01/416, от 10.04.2009 N 03-04-05-01/179, от 28.01.2009 N 03-04-05-01/23, от 24.11.2008 N 03-04-05-01/439, УФНС России по г. Москве от 19.08.2009 N 20-14/4/086063@, от 12.05.2009 N 20-14/4/046504).
Причем это же касается и процентов по целевым займам и кредитам, уплачиваемым созаемщиками (Письмо ФНС России от 08.09.2008 N 3-5-04/491@). Участник долевой собственности не может передать вычет в отношении своей доли в имуществе другому участнику (Письмо УФНС России по г. Москве от 12.05.2009 N 20-14/4/046504).
Если же имущество приобретено в общую совместную собственность, размер вычета также распределяется, но уже в согласованных собственниками размерах и в соответствии с их письменным заявлением. При этом распределение вычета при приобретении имущества в совместную собственность может производиться в каких угодно пропорциях, даже 100% и 0% (Письма Минфина России от 03.07.2009 N 03-04-05-01/524, от 03.06.2009 N 03-04-05-01/417, от 03.06.2009 N 03-04-05-01/420, от 21.04.2008 N 03-04-05-01/122, от 26.11.2007 N 03-04-05-01/378, ФНС России от 11.12.2009 N 3-5-04/1838, от 30.11.2009 N 3-5-04/1749, от 26.10.2009 N 3-5-04/1595, от 25.06.2009 N 3-5-04/888@, УФНС России по г. Москве от 19.05.2006 N 09-17/42422).
Согласно ч.3 ст. 244 Гражданского кодекса РФ общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Таким образом, круг участников совместной собственности точно определен законом. Например, режим совместной собственности является законным режимом имущества супругов (ст. 33 Семейного кодекса РФ). Однако законных оснований образования совместной собственности в рассматриваемом нами случае нет (квартира приобретается не супругами).
Следовательно, согласно общему правилу, приобретенная двумя лицами квартира может быть оформлена только в общую долевую собственность. Данное обстоятельство, в свою очередь, лишает права одного из участников, как было отмечено выше, передать имущественный вычет другому участнику долевой собственности (в отношении своей доли в имуществе).
Решение же другой из стоящих перед Вами задач (легкое урегулирование конфликтной ситуации возможно.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ (п. 2 ст. 246 ГК РФ).
Право общей долевой собственности может быть прекращено путем раздела имущества. Так, в соответствии с п. 1 ст. 252 ГК РФ, имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. При этом под разделом следует понимать получение части имущества каждым из сособственников.
Например, при разделе двухкомнатной квартиры между двумя сособственниками, каждый получает в собственность по комнате, при этом право общей долевой собственности прекращается.
Получить персональную консультацию Светланы Скобелевой в режиме онлайн очень просто - нужно заполнить специальную форму. Ежедневно будут выбираться несколько наиболее интересных вопросов, ответы на которые вы сможете прочесть на нашем сайте.
Начать дискуссию